안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 단기임대 임차인입니다 집자체에서 누수가생겼습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단기임대는 임대차 계약기간을 1년, 2년이 아니라 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말하는데, 임대인 측에서 보면 임차인을 조만간 다시 구해야 하고 번거롭기 때문에 보증금이 소액이고 월세는 일반적인 경우에 비해 높은 편입니다. 주택임대차보호법 제11조를 보면 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 있어 일시사용 임대차로 인정되면 보호를 받지 못하게 됩니다. 특히 계약서 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현이 있다면 단기임대차로 인정될 확률이 높습니다. 하지만 국토교통부에 따르면 단기임대세입자도 임대차법에 의해 최대 2년간 임대기간이 보장된다고 하고 있으므로 임대인에게 보상을 요구하고 잘 협의해 보시기 바랍니다.
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Q. 전세 기간 만료 전 일부 전세금만 받고 나가기로..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 임대차계약은 임대인과 임차인간의 계약이므로 임대인의 동의가 있어야 계약종료가 가능하므로 부동산말고 임대인과 직접협의해 보시기 바랍니다. 하지만 임대인의 입장에서는 전세보증금의 일부만 주고 나가고 새로운 집주인이 잔금도 지불하지 않고 사실상의 점유를 시작하는 과정에서 자칮 문제가 발생할 우려가 있으므로 (예를들어 새로운 집주인이 잔금 지불을 지연한다든가 하는 사항) 받아들이기는 어려울 것으로 판단됩니다.
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Q. 기존주택담보로 대출받아 새로운 아파트 구입이 가능한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비수도권의 경우에는 6.27 대출 규제가 적용되지 않으므로 대출로 역시 비수도권의 아파트 구입이 가능한데, 기본적으로 LTV한도와 DSR기준을 기준으로 확인하시면 되며, 다주택자기 기존주택을 처분하지 않으면 2주택부터 10% 한도가 감소되어 계산됨에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 이주비 또는 분담금 대출 LTV 계산 시 기존 주담대 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예. 이주비나 분담금 대출시에 기존 대출금액이 포함되는 것으로 볼 수 있습니다. 기본 이주비 대출에 대해 기존 선순위 주택 담보대출이 있다면 상환 조건이 붙습니다. 하지만 추가 이주비 지원이 있을 수도 있으므로 조합이나 시공사에 확인해보시는 것이 필요합니다.
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Q. 현재 세입자가 있으나, 매수자가 6개월 이내 실거주 가능한 주택에 대한 주담대 가능 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27이후에 계약했더라도 소유권 이전 등기로부터 3개월 이내에 전세반환 대출을 실행하면 6억원 한도까지 대출인정이 될 수 있습니다. 하지만 3개월 이후 실행되면 생활안정자금 목적으로 전환되어 1억원 한도가 적용되므로 반드시 3개월 이내에 중도금, 잔금 및 전세퇴거대출자금대출까지 원활히 이루어져야 하고 임차인의 전세계약도 3개월내에 종료되어야 함에 유의하셔야 합니다.
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Q. 비조정지역 1주택자 비조정지역 1주택 추가
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비조정지역에 1주택 보유자가 역시 비조정지역에 1주택을 추가 구매하는 경우에는 주택금액에 따라서 1~3%의 취득세가 과세됩니다. (최초 1주택 구매시와 동일) 조정지역에 1주택을 추가로 구매하는 경우에는 8%의 취득세가 과세됩니다. 하지만 신규주택 취득일로부터 3년내에 종전 주택을 매도하면 중과세율이 배제될 수 있습니다.
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Q. 청약 당첨 포기후 재당첨제한 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제 지역이나 투기과열지구인 경우 당첨 후 포기하게 되면 당첨일로부터 10년간 재당첨 제한이 적용됩니다. 청약과열지구는 7년 동안, 투기과열지구내 정비조합이나 토지임대주택은 5년 동안 제한 됩니다. 또한 가족구성원과 무주택기간 등 가점제 혜택이 제외 되고, 특히, 생애최초특공, 국가유공자, 신혼부부 등의 특별공급도 마무리 됩니다. 그러나 취학과 근무 등 생업상의 이유 등 특별한 사유가 있는 경우는 제외 됩니다. 하지만 비규제 민영주택 청약의 경우에는 포기하거나 계약 체결 거절을 해도 청약이 가능합니다. 부부는 한 세대로 취급되므로 배우자도 동일하게 취급됩니다.
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Q. 월세 계약중 집 매매후 전입신고 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 주택에서 전출을하게되면 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려우므로 보증금을 받을때까지 전입상태를 유지하셔야 합니다. 최근 주담대시에는 6개월이내에 전입을 해야함 등을 고려하여 퇴거일정을 잡아서 임대인과 협의하여 일정을 조율하고, 보증금 반납이 늦어진다면 가족중 일부와 짐을 일부 남기고 본인은 퇴거하여 신규 주택으로 전입신고를 하시면 될 것입니다.
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Q. 집주인이월세인상 해달라고합니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 월세 인상을 요구한다면 계약갱신청구권을 사용하시는 것이 좋습니다. 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용할 수 있으며 보증금과 월세에 대해 5%인상하면 월세 인상 상한선이 68만8125원이므로 이 금액 내에서 인상해야 합니다. (렌트홈에서 간단하게 계산해 보실 수 있습니다.) 계약갱신청구권에 의해 갱신이 되면 임차인은 아무때나 계약해지를 요청할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.
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Q. 가족들 모르게 전입신고 하게될경우.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님의 집에서 다른 곳으로 이사를 하더라도 전입신고를 하면 부모님이 주민등록등본이나 초본을 열람하는 경우 질문자님이 거주하는 주소를 확인할 수 있습니다.