안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 명도 집행 후 동산 운반비 및 보관료 매매사업자 비용처리
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매시 동산 운반비 및 보관료 등은 입주 제한이 있었음을 명확하게 입증할 수 있는 경우 경비로서 인정 받을 수 있습니다. 채무자가 계속해서 동산을 가져가지 않을 경우 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각 절차에 관한 규정에 따라서 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁해야 합니다. 채권자는 사전에 채무자에게 내용증명으로 동산을 가져가라고 고지하고 그래도 가져가지 않으면 매각명령 신청서를 제출하면 됩니다. 이러한 유체 동산을 살 사람이 거의 없으므로 매각명령 후 경매기일이 잡혔을 때 채권자가 스스로 경락받습니다. 매각된 대금은 보관료로 지급되고 남은 돈이 있으면 집행관은 채무자를 위해 공탁합니다. 채권자는 경매받은 유체동산을 사용하거나 보관업체 또는 쓰레기 처리업체를 통해 처분 합니다.
부동산
Q. 전세놓고 이사갈때 하이라이트 가져가도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약사항에 따라서 달라질 수 있는데, 특약으로 따로 지정하지 않았다면 임차인에게 전셋집을 보여줄 때 매립형으로 포함된 것으로 보여졌다면 놓고 가셔야 할 수도 있으므로, 주택과 별도로 구입한 제품으로서 가져 가신다면 임차인에게 양해를 구해야 할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 목동이 고도제한에 걸리면 재건축에도 지장이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국제민간항공기구에서 고도제한 기준을 전면개정하여 8월 4일 부터 발효예정(2030년 11월 21일부터 시행)으로 있으며, 공항반경 약 11~13km 를 수평표면으로 분류하고 45m, 60m, 90m 등으로 고도를 제한할 수 있게되는데, 금지표면은 축소되지만 평가표면이 확대됨에 따라서 기존에 규제에 포함되지 않았던 양천구 목동, 영등포구, 마포구, 경기도 부천시, 김포시 등이 고도제한에 포함될 가능성이 높아지다보니, 목동 신시가지 재건축 조합이 좌초될 위기에 놓일 수 있다는 우려로 주민들이 연명부를 제출하고 김포공항 고도제한 강화를 반대하고 공항이전 검토까지 요청하고 있는 것입니다.
부동산
Q. 계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서 작성 및 임대보증금 납입이 늦어지면 그만큼의 이자를 임대인이 손해보게 됩니다. 2년 계약기간(1년 계약이라도 2년이 경과해야 함)이 지나서 갱신 하는 것이라면 계약갱신청구권을 사용한 경우 5% 내에서 보증금과 월세 모두에 대해 인상을 하게 됩니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.
부동산
Q. 월세계약 만료전 계약 해지하려고 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전히 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우에, 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 원칙적으로 따지면 남은 계약기간 동안 월세를 부담해야하는데, 9월 해지에 합의한 것도 있고 임대인이 소극적으로 임한 것도 있으니 세입자측에서 직접 부동산 여러곳에 방을 내놓는 등 적극적으로 후속세입자를 구하고 월세 부담을 최소화 하도록 협의해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 아파트 시세에서 1층 가격이 다른 층보다 저렴한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지 내의 1층은 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 그러나 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
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Q. 아파트 거래시 30년 이상 구축 아파트는 잔금완료후에 하자담보책임을 매수인이 하는게 보통인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시에는 매도인이 매수인에게 하자 없는 상태의 부동산을 인도할 의무가 있는데, 하자가 뒤늦게 발견되는 경우 특히 구축아파트에서 책임소재가 문제되는 경우가 있습니다. 구축아파트일 때 노후에 따른 하자를 매도인이 모두 책임질 수는 없으므로 하자담보를 제한하는 특약을 반드시 포함시켜서 분쟁을 예방할 필요가 있습니다. 민법에 의하면 매수인이 하자를 알지 못했을 경우 그 사실을 안 날로부터 6개월이내에 보수를 청구하거나 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산
Q. 최근 직거래가 계속 늘고 있는 추세 인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제 이후 서울의 아파트 거래에서 직거래 비중이 늘어났습니다. 국토교통부 실거래가 자료 분석결과 서울 아파트 거래에서 직거래 비중이 6월 2.4%에서 7월 4%로 증가했다고 하며, 특히 한강유역에 위치한 주요 구에서 두드러진 증가세를 보였는데, 상당수의 직거래가 시세보다 저렴한 것은 부모와 자녀 등 특수관계인간의 거래가 많았던 것으로 상속보다 증여가 절세 효과가 크다보니 직거래를 통해 절세효과를 볼 뿐아니라 공인중개사 수수료도 절감했음을 알 수 있습니다.
부동산
Q. 부산과 울산 지역에 전세 가격이 상승하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.울산지역의 전세가가 상승하는 것은 미분양 주택이 늘어나고 매매가격이 하락하다보니 실수요자들을 중심으로 매수 심리가 위축되고 잠재 수요자들이 전세시장으로 전환하였는데, 전세 공급은 감소하고 전세사기 여파로 아파트에 대한 선호가 두드러지다보니 공급부족으로 인해 전세가가 상승하고 있는 것입니다. 부산의 경우에도 유사한데, 신축 아파트 입주량이 줄고 전세물량은 급격히 줄어든 반면 수요자들은 집값 하락을 예상하여 매입을 미루고 전세를 선택하다보니 전세 수요가 증가하여 전세가격이 상승하고 있습니다.
부동산
Q. 경매시 당해세는 낙찰자 인수사항인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당해세는 경매의 배당 과정에서 임금채권과 소액임차인에 대한 배당후에 배당이 되며, 담보물권이나 다른 채권자보다 우선하여 배당이 이루어 집니다. 따라서 낙찰자가 인수하지는 않습니다. 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면 임차인이 먼저 보증금을 받으므로 상기와 같은 사항일 때는 국세청에서 배당을 받지 못하게 되므로 채무자의 다른 재산에 대해 경매를 진행할 수 있을 것입니다.