안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 시세에서 1층 가격이 다른 층보다 저렴한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지 내의 1층은 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 그러나 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
부동산
Q. 아파트 거래시 30년 이상 구축 아파트는 잔금완료후에 하자담보책임을 매수인이 하는게 보통인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시에는 매도인이 매수인에게 하자 없는 상태의 부동산을 인도할 의무가 있는데, 하자가 뒤늦게 발견되는 경우 특히 구축아파트에서 책임소재가 문제되는 경우가 있습니다. 구축아파트일 때 노후에 따른 하자를 매도인이 모두 책임질 수는 없으므로 하자담보를 제한하는 특약을 반드시 포함시켜서 분쟁을 예방할 필요가 있습니다. 민법에 의하면 매수인이 하자를 알지 못했을 경우 그 사실을 안 날로부터 6개월이내에 보수를 청구하거나 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산
Q. 최근 직거래가 계속 늘고 있는 추세 인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제 이후 서울의 아파트 거래에서 직거래 비중이 늘어났습니다. 국토교통부 실거래가 자료 분석결과 서울 아파트 거래에서 직거래 비중이 6월 2.4%에서 7월 4%로 증가했다고 하며, 특히 한강유역에 위치한 주요 구에서 두드러진 증가세를 보였는데, 상당수의 직거래가 시세보다 저렴한 것은 부모와 자녀 등 특수관계인간의 거래가 많았던 것으로 상속보다 증여가 절세 효과가 크다보니 직거래를 통해 절세효과를 볼 뿐아니라 공인중개사 수수료도 절감했음을 알 수 있습니다.
부동산
Q. 부산과 울산 지역에 전세 가격이 상승하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.울산지역의 전세가가 상승하는 것은 미분양 주택이 늘어나고 매매가격이 하락하다보니 실수요자들을 중심으로 매수 심리가 위축되고 잠재 수요자들이 전세시장으로 전환하였는데, 전세 공급은 감소하고 전세사기 여파로 아파트에 대한 선호가 두드러지다보니 공급부족으로 인해 전세가가 상승하고 있는 것입니다. 부산의 경우에도 유사한데, 신축 아파트 입주량이 줄고 전세물량은 급격히 줄어든 반면 수요자들은 집값 하락을 예상하여 매입을 미루고 전세를 선택하다보니 전세 수요가 증가하여 전세가격이 상승하고 있습니다.
부동산
Q. 경매시 당해세는 낙찰자 인수사항인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당해세는 경매의 배당 과정에서 임금채권과 소액임차인에 대한 배당후에 배당이 되며, 담보물권이나 다른 채권자보다 우선하여 배당이 이루어 집니다. 따라서 낙찰자가 인수하지는 않습니다. 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면 임차인이 먼저 보증금을 받으므로 상기와 같은 사항일 때는 국세청에서 배당을 받지 못하게 되므로 채무자의 다른 재산에 대해 경매를 진행할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 동거인 세대분리 및 버팀목 전세대출 관련 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출을 신청하시려면 기본적으로 소득요건 및 세대주 요건, 주택 요건 등을 충족해야합니다. 단독세대주 이거나 향후 1개월이내에 세대주가 될 예정인 사람이어야 하고 주택 계약전이나 계약금 납부 후 3개월 이내에 대출 신청을 하셔야 합니다. 따라서 동거인이라도 곧 이사가는 집에 세대주가 될 예정이라면 신청이 가능하니, 먼저 대출 상담을 받아 보시기 바랍니다. 버팀목 대출 후 친구가 전입하더라도 세대원이 아닌 동거인이 되므로 대출에는 영향을 끼치지 않습니다.
부동산
Q. 민생지원금, 9월전에 소비를 촉진하는 이유가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민생지원금은 1차, 2차 모두 11월을 기한으로 하고 있으므로 기간내에 소비해야하는데, 이것은 본래 취지 자체가 빨리 소비하여 경제를 활성화하기 위함으로 소비가 지연되면 본래 취지에 맞지 않고 기한이 다하면 사용을 못하게 될 수도 있기에 본래 취지를 살리기 위해 소비를 독려하는 것입니다.
부동산
Q. 부동산 직거래로 최종거래가 되면, 어떤 경우가 많나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 직거래인 경우는 보증금이 소액이라 전액 최우선변제 대상으로 비교적 안전한 경우이거나, 부동산 거래 경험이 많은 사람이거나, 친인척이나 지인간 거래이거나, 중개수수료에 예민해서 지출 비용을 최소한으로 하는 것을 원하는 경우 등일 수 있습니다. 직거래하고 공인중개사에게 대필을 요청하는 경우도 있으나 많은 경우 거래 당사자끼리 계약서를 작성하고 실거래 신고하는 절차를 거칩니다. 부동산은 고가의 재산이고 일반인은 자주 거래하지 않아서 익숙하지 않은 과정이 될 수 있으므로 혹시 있을지 모를 문제를 최소화하기 위해 가급적 공인중개사를 통한 거래가 바람직합니다.
부동산
Q. 캥거루족은 어떤 이유에서 생기는건가요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.캥거루족인 많이 생기고 있는 것은 주택가격의 상승이 지나쳐서 주거비가 과다하고 좋은 일자리가 줄어들어 취업이 쉽지않다보니 발생하고 있는데, 부모의 도움 없이는 사실상 독립이 어려운 사회구조가 되는 등 사회적인 문제로서 자리잡아가는 상태 입니다. 중장년층의 대다수가 부동산을 통해 부를 축적하고 있는 상황과 자동화, 무인화 등으로 점점 일자리가 줄어드는데다가 인건비가 비싸다보니 많은 기업들이 해외로 공장을 이전하는 것도 문제를 가속화 시키는 요인으로서 정책적으로도 풀어나가야 할 문제라고 판단됩니다.
부동산
Q. 외국 사는 딸이 어머니에게 아파트 증여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 증여하게 되면 증여세와 취득세가 과세되는데, 증여세는 시가에서 증여공제를 제한 후 세율(10~50%)을 곱하고 누진 공제액을 빼서 계산됩니다. 10억원인 경우 공제 5천만원을 빼면 과세표준은 9억5천만원이 되고 증여세 세율 30%를 곱하고 누진공제액 6천만원을 빼면 증여세는 2억2천500만원이 나오며 기한내 신고에 대한 신고세액공제 3%를 하면 2억1천825만원이 나옵니다. 여기에 취득세율 3.5%를 적용하면 3천5백만원이 추가되어 총 2억5325만원을 납부해야 합니다. 세금을 줄이시려면 대출을 끼고 양도하는 부담부증여와, 특수관계인간 거래이므로 시세의 70%이상 가격이 되게만 거래하시면 증여세를 피할 수 있음 등을 이용하시는 것이 좋을 것입니다.