전세계약 후 집주인 변경 시 갱신청구권
2024.2.1~2026.2.1 전세에 살고있습니다.
계약서를 쓸 당시에는 집이 매매될것이라는 사실을 몰랐고
2024.2.1 잔금 치를 때 집이 매매될것이라는 이야기를 들었습니다. 당시 중개인이 새 임대인은 해외 거주중이라 계속 임대를 놓을 것이라고 이야기했습니다.
임대인이 바뀐 후에 임대인과 연락한적은 없습니다.
그런데 2025.8.6에 임대인이 실거주목적으로 자신들이 들어올 예정이라며 퇴거를 요청했습니다. 이 경우 갱신청구권이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거하여 계약갱신청구권을 1회 청구를 해서 기존 계약 그대로 또는 5% 상한 합의를 해서 2년 더 거주가 가능하나 임대인 즉 집주인이 실거주를 주장할 경우는 계약갱신청구권을 행사를 할 수 없고 계약해지를 해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약 당시 집주인이 갱신거절 사유를 명확하게 명시하지 않았다면 새 매수인에게도 갱신요구권은 유효하며 실거주 목적이라도 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.
단, 잔여기간이 1년 이하인 시점에 통보가 이루어져야 갱신요구권이 성립됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
집주인 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 직접거주를 하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로 계약 종료이후에는 다른 주택으로 이주하셔야 합니다.
임대인이 실거주 목적으로 집을 비워달라고 하면 계약갱신청구권이 남아 있어도 사용할 수 없습니다.
사용을 하더라도 임대인이 실거주 목적으로 거부할 수 있습니다.
다만 계약기간인 26년 2월 1일까지는 거주 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중요 판례 및 법리:
새로운 임대인이 임차인의 계약을 승계한 경우,임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있습니다
다만, 새 임대인이 계약 체결 당시(혹은 그 직후) 실거주할 목적이 명확했다면
갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 인정될 수 있습니다
하지만 질문자님의 경우, 잔금일(계약 체결일) 당시 집이 매매된다는 사실을 알게 되었고,새 임대인이 해외 거주 중이고 계속 임대할 것이라는 말을 들었으면 이 상황은 실거주 의사 부재로 해석될 가능성이 높습니다
즉, 실거주 목적이 있었더라도 이를 입증하지 못하면 임차인의 갱신청구권이 우선합니다
지금 당장 퇴거할 필요 없습니다
2025년 하반기에 계약 갱신 의사를 서면 또는 내용증명으로 명확히 전달하시고,
집주인이 실거주를 주장할 경우, 실거주 의사와 준비가 실제로 있었는지를 살펴보아야 합니다 (예: 전입 예정, 아이 학교 전학 준비 등).
필요 시 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단에 상담을 신청해서 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 행사하더라도 새 임대인이 실거주 목적으로 계약을 거부 한다면 방법이 없습니다.
계약 만료 후 이사를 가실 수 밖에 없을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리겠습니다.
우선 가장 먼저 임대인이 실거주 목적으로 들어온다 하여도 갱신청구권이 소멸이 되는 것은 아닙니다.
하지만 문제는 임대인이 해외에 거주를 하고 있었고 실거주를 위해 한국으로 들어와 정확하게 전입신고를 하여 실거주를 하겠다는 명확한 입증을 한다면 갱신청구권이 거절 되실 수 있습니다.
위 내용을 참고하셔서 임대인과 다시 이야기를 해보시기 바랍니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 당연히 갱신청구권이 있으며, 임대인은 이것을 거절 할 수 없습니다.
실거주를 위한 퇴거 요청은 현재 시점에는 효력이 없습니다.
임대인이 실거주를 이유로 질문자님이 갱신청구권 사용한 것을 거절한다면, 실거주 입증을 요구할 수 있습니다.
이 입증에 대한 요구는 임대인에게 있기 때문에 입증하지 못한다면 갱신이 됩니다.