자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 무주택 관련 전입신고 문의드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.경기도 신혼집에 두 분이 거주하시는 건데 청약을 위해 서울로 전입신고 한다는 것이라면 위장전입에 해당됩니다.거주지를 실제로 옮기지 않고 주민등록법상 주소만 바꾸는 것을 말합니다. 현재 살고 있는 곳과 다른 학군의 좋은 학교에 자식을 입학시키거나, 부동산 취득을 용이하게 하거나, 선거법상 요건을 충족시키기 위해 악용되는 경우가 많습니다. 현행 주민등록법에는 위장전입이 드러났을 경우 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정돼 있습니다.실제 걸리는 경우가 드물다거나 주변에 안보인다 하더라도 제대로 조사하거나 할 경우 들통나게 됩니다.
부동산
Q. 제 명의로 아파트가 있는데 대출관련 질문
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.질문이 다소 짧아서 어떤 매매를 원하시는 지는 모르겠으나 1주택자 인데 대출이 약 1억원 정도 있으며 다른 대출을 받아 다시 아파트를 매수할 수 있냐고 물으신다면 우선은 가능합니다.소득 대비 상환능력에 따라 대출의 크기가 정해지는 지금 소득이 어느정도 있다면 전체대출 가능 금액에서 약 1억원 내지 조금 더 줄여 대출이 가능하면 매수가 가능합니다.
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Q. 올 들어 서울 아파트값이 급등했습니다만 지방은 예외입니다. 세종시에서 3년전인 2021년 초 당시 6억4000만원에 구입한 아파트 전용 59㎡는 최근 2억9500만원에 거래라니요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.과거에도 많이 발생한 부동산 가격 하락입니다. 부동산이 장기 우상향 하는 것은 맞지만 리스크도 큰 투자상품입니다. 회복을 하느냐 못하느냐는 그 시기의 경제상황에 따르는 것이 매우 중요한데, 서울 수도권에서 인기있는 단지 등은 어느정도 회복 및 상승도 했지만 그렇지 못한 곳이 많은 상황입니다.하지만 지방보다는 서울에 이목이 더욱 쏠려있는 상황에서 지방의 부동산 가격 안정화를 위해서 많은 규제를 풀어내는 것이 관건 같습니다.
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Q. 잠실래미안 청약 당첨시 필요한 자금조달계획 문의드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.43형을 매수하고자 하신다면 계약금만으로는 매우 부족합니다. 대출이 소득 혹은 dsr적용으로 인해서 반정도 나온다고 보시면 될텐데요. 잔금대출시에는 조금 더 안나오기 때문에 한 4억 중반대 나오실 겁니다. 계약금 정도면 약 2억원 정도 가지고 계시고 나머지 잔금때에는 취등록세 옵션비 등 포함하여 약 3억 중반대에서 4억원 정도 더 필요합니다. 아무래도 대출이 규제가 있다보니 더욱이 타이트하게 잡아야 합니다.
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Q. 지역주택조합에 투자하는 것이 위험한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택 조합의 경우 사업이 실패하는 경우가 매우 많습니다. 아무래도 토지구매 부터 시작하고 이러한 토지를 매수하다보면 다음 단계로 넘어가기 위해 조합원을 계속해서 모아야 하는데, 실제 이러한 조합원이 가입하더라도 문제가 계속해서 발생할 경우 이자비용이 늘어나 사업성이 악화되어 망가지는 사업을 많이 보다보니 가격이 낮게 시작한다 하더라도 결국 짓지 못하면 그만이기 때문에 리스크가 매우 높습니다.
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Q. 미국의 서브프라임 모기지 사태가 발생
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2008년 발생한 서브프라임 모기지 사태는 미국에서 2007년부터 2010년까지의 일련의 경제위기 사건들입니다. 미국에서 부동산 거품이 꺼진 뒤 부동산 가격의 급락으로 시작됐으며, 이는 모기지론 부실, 대규모 차압 및 주택저당증권의 가치 하락을 일으켰습니다. 이로 인한 부동산 투자 침체가 발생했으며, 그 후 소비자지출 및 사업 투자가 감소하는 현상이 일어났습니다. 모기지 사태 발발 직전의 부동산 거품은 주택저당증권와 부채 담보부 증권으로 이뤄져있었습니다. 2007년부터 경제위기의 조짐이 보였으나, 2008년 9월 대형 대부업체들의 파산으로 본격적으로 사태가 벌어졌습니다.2000년대 초반 IT버블 붕괴, 911테러, 아프간/이라크 전쟁 등으로, 미국 경기가 악화되자 이에 미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이에 따라 주택융자 금리가 인하되었고 그러자 부동산가격이 상승하기 시작했습니다. 주택담보대출인 서브프라임모기지의 대출금리보다 높은 상승률을 보이는 주택가격 때문에 파산하더라도 주택가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조여서 거래량은 대폭 증가하였습니다. 하지만, 2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 미국 부동산 버블이 꺼지기 시작했으며, 서브프라임모기지론 금리가 올라갔고 저소득층 대출자들은 원리금을 제대로 갚지 못하게 되었으며 증권화되어 거래된 서브프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 대출금 회수불능사태에 빠져 손실이 발생했고, 그 과정에 여러 기업들이 부실화되었습니다.이러한 서브프라임 모기지 사태에 대처하기 위해 미국은 'TRAP'를 통해 은행에게 부족한 자본을 확충해주는 작업을 가장 먼저 실시하였습니다. 이후, 당시 은행이 현금 대신으로 갖고 있던 미국 장기채를 사들이는 '양적 완화'를 통해 은행에 현금 유동성을 추가로 제공함은 물론, 장기 시장금리 하락을 유도하였습니다. 이에 발맞춰 연준도 기준 금리를 대폭 인하하며 시장의 신용 경색에 대처해 유동성을 풀기 시작했습니다.
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Q. 내년에 부동산 시장은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집값 상승이라는 것은 생각보다 어려운 일입니다. 지금까지의 부동산 가격을 살펴보면 오랫동안 꾸준한 상승보다는 오랫동안 정체기 이후에 상승이 가파르게 나오고 하락과 더불어 다시 오랜기간 횡보하는 흐름이 나왔습니다. 앞으로는 다를 거다? 라고 생각하기 보다는 과거의 데이터를 많이 활용해야 합니다.이자는 갈 수록 줄어들 것입니다. 그동안 높은 금리로 인해서 이자비용이 많이 발생하겠지만 경제상황이나 여건에 따라서 금리 인하의 속도 혹은 금리 인하의 지속성이 계속 된다면 저마 이자비용은 줄어들것입니다. 하지만 이자가 내린다 해서 집값이 상승한다? 라고 보기에는 그 당시 경제상황 및 대출 규제 그리고 부동산 경기에 따라서 많이 달라질 것 같아 함부로 예측하기 어렵습니다.
부동산
Q. 부동산 매매시 성공보수에 대하여 문의합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.따로 정해져 있지는 않습니다. 매매 성공보수라 할 것은 거의 없으나 중개수수료 상한요율 내에서 받는 것이며, 만약 성공보수라 하기는 어렵지만, 먼저 기간 이내에 혹은 어느정도 합리적인 매도 성공시에는 더 드릴 수야 있겠지만 시장이 아직은 인기있는 곳은 괜찮지만 그외에는 사실 어려운 실정입니다.
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Q. 아파트에서 서비스면적은 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 면적에는 보통 전용면적에 대해서 많이들 말합니다. 아무래도 계약면적에는 전용면적과 공용면적 등이 포함되기 마련입니다. 전용면적은 발코니를 제외한 현관문 안쪽 실내공간을 말합니다. 실제 거주하는 곳의 면적이라보면 됩니다.서비스면적은 발코니면적을 말합니다. 대부분의 분양을 받거나 하시는 분들은 확장옵션을 선택하게 됩니다. 보다 방을 넓게 쓰거나 거실면적이 좁아 거의 기본처럼 선택하게 되는 옵션인데, 이때에 발코니 확장 즉, 발코니 부분이 서비스면적으로 들어가게 됩니다.
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Q. 생활형 숙박시설이란 무엇을 말하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.생활형 숙박시설이란 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 말합니다. 정말 유명한 고급 생활숙박시설은 해운대 엘시티 더 레지던스가 있습니다. 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하며 오피스텔이나 아파트는 전세나 월세 등 장기로 임차를 줄 수는 있고 레지던스는 단기 숙박 대여가 가능합니다.앞으로 신규 생활형 숙박시설은 숙박업 신고기준 이상으로만 분양하기로 하였고, 기존 생활형 숙박시설은 숙박업 신고와 오피스텔 용도변경 둘다 허용하기로 했습니다.