안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 월세 가계약금 반환 가능할까요? ..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가 계약금 반환 문제는 상황에 따라 다르게 판단 될 수 있습니다. 법적으로 '가 계약금'이라는 용어가 명확히 정의되어 있지는 않지만, 일반적으로 계약 체결 전에 임시로 지급하는 돈을 의미합니다. 이 가 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부는 가 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부는 가 계약금을 주고받을 때 어떤 약속을 했는지 에 따라 달라집니다.주요 내용을 살펴보겠습니다. 월세 가 계약금 가능성:가 계약 시 합의 내용이 중요합니다.가 계약금을 주고 받을 때, 임대차 계약의 주요 조건(보증금, 월세, 입주 날짜 등)에 대해 구체적인 합의가 이루어졌다면, 이 가 계약금은 계약금의 일부로 간주 될 수 있습니다.만약 주요 조건에 대한 합의 없이 단순히 '찜'해 두는 의미로 돈을 보냈다면, 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 반환 가능성이 있을 수 있습니다.'반환 특약'의 유무 :가 계약금을 지급할 때, 만약 계약이 진행되지 않을 경우 가 계약금을 돌려받기로 하는 '반환 특 약'을 명시적으로 약정 했다면 가 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.이러한 특약이 없다면, 임차인의 변심으로 계약을 진행하지 않게 될 경우 가 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 계약금을 지급한 사람이 계약을 해지하려면 계약금을 포기해야 한다는 민법 조항이 계약금의 성격을 가지는 가 계약금에도 적용될 수 있기 때문입니다.24시간 이내 여부 :가 계약금을 입금한 지 24시간이 지나지 않았다는 사실 자체가 가 계약금 반환의 법적 근거가 되지는 않습니다.24시간 이내라는 이유 만으로 무조건 반환 받을 수 있는 것은 아니며, 이 또한 가 계약 시 별도로 약정 한 내용이 있는 지가 중요합니다.결론적으로, 가 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부는 가 계약 당시 임대인 또는 공인중개사와 어떤 대화를 나누고 어떤 약속을 했 는 지에 따라 달라집니다. 만약 주요 계약 조건에 대한 합의가 있었고 반환 특약이 없었다면, 원칙적으로 반환이 어려울 수 있습니다. 중요한 것은 임대인이나 공인중개사와 잘 협의해 보시기 바랍니다. 다시 돌려 주는 결정은 임대인이 하기 때문에 잘 소통해서 돌려 받는 것이 최선의 방법입니다. 법적으로는 시간이 걸리고 비용이 들고 정신적 피해를 감수해야 함으로 잘 소통해서 좋은 결과가 있으시길 바랍니다.
부동산
Q. 똑같은 분양권인데 부동산중개사무소마다 프리미엄 금액이 다른이유는 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양권의 프리미엄은 기본적으로 해당 아파트의 분양가에 더해지는 금액으로, 시장 상황과 여러 요인에 따라 결정됩니다. 하지만 같은 분양권이라도 중 개 사무소 별로 금액이 다르게 표시되는 주된 이유는 다음과 같습니다.호가(부르는 가격)의 차이 : 매도 인이 희망하는 가격이 중 개 사무소마다 다르게 전달되거나, 중 개 사무소에서 시장 상황을 판단하여 매도 인과 협의 된 호가를 다르게 설정할 수 있습니다.시장 상황 및 중 개 사의 판단 :중 개 사무소마다 해당 지역의 부동산 시장을 분석하고 앞으로의 가치 상승 여부를 다르게 판단할 수 있습니다. 이러한 판단에 따라 매도 인에게 제시하는 적정 프리미엄 수준이나 매수 자에게 추천하는 가격대가 달라질 수 있습니다.협상 여지 반영 :일부 중개 사무소는 협상의 여지를 두고 실제 거래될 가능성이 있는 가격보다 약간 높거나 낮게 호가를 올리기도 합니다.'손 피' 개념 :매도 인이 세금 등을 제외하고 실제로 손에 쥐고 싶은 금액(손 피) 을 정해두는 경우가 있습니다. 이 경우, 중개 사무소는 매도 인의 손피 에 매수 자가 부담할 세금이나 부대 비용 등을 포함하여 프리미엄을 계산하고 광고할 수 있어 금액 차이가 발생할 수 있습니다.정보 업데이트 시점의 차이 :실시간으로 변동 하는 시장 상황을 모든 중 개 사무소가 동시에 반영하기 어렵습니다. 정보 업데이트 시점에 따라 최신 거래나 가격이나 시장 분위기가 반영되지 않은 호가가 올려와 있을 수 있습니다.매물 확보 경쟁 : 중 개 사무소 간의 매물 확보 경쟁으로 인해 매도 인의 요구를 최대한 반영하거나, 매수 자를 유인하기 위해 다소 조정된 가격을 제시할 수도 있습니다.분양권의 가격은 택지 비, 건축비, 이윤 가산 비, 등으로 결정되는 분양가 외에도 입지, 상품 특성, 향후 개발 계획, 단지 규모, 시공 사 브랜드 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 실제 거래 시에는 분양가에 프리미엄, 그리고 발코니 확장이나 옵션 비용 등이 합 산 되어 실거래가로 신고됩니다.결론적으로 네 이 버 등에서 같은 분양권의 프리미엄이 다르게 보이는 것은 이러한 다양한 요인과 중 개 사무소 별 전략, 정보 업데이트 차이 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다. 정확한 시세를 파악하기 위해서는 여러 중 개 사무소에 직접 문의하여 최근 거래 사례나 시장 분위기를 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 계약갱신청구권 문의 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약개인청구구권을 사용하여 계약이 갱신 된 경우, 임차인은 언제든지 임대차 계약의 해지를 통지할 수 있습니다. 이는 갱신 된 계약의 존 속 기간(2년)에 구애 받지 않고 임차인의 권리로 인정됩니다.해지 통지 및 효력 발생 :임차인이 계약 해지를 통지하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약 해지의 효력이 발생합니다.즉, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료되고 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 생깁니다.보증금 반환 문제 :법적으로 해지 효력 발생 일로 부 터 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 하지만, 본인께서 걱정하시는 것처럼, 임대인 입자에서는갑자스러운 퇴실 통지로 인해 새로운 임차인을 구하는데 어려움을 겪거나 금전 적인 부담을 느낄 수 있습니다. 이 과정에서 보증금 반환 시기를 두고 마찰이 발생할 가능성도 있습니다.원만한 해결을 위한 조언 :법적으로는 임차인의 권리가 보장되지만, 임대인과의 관계를 고려하고 원만하게 문제를 해결하기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해 보시는 것이 좋습니다.충분한 사전 소통 :이사 계획이 생기셨다면 최대한 빨리 임대인 분께 상황을 설명하고 양해를 구하는 것이 좋습니다.새로운 임차인 찾기 협조 :임대인이 새로운 임차인을 구하는 데 어려움을 겪지 않도록, 부동산 중개업소에 집을 내놓은 것이 협조하거나 직접 새로운 임차인을 알아보는 데 도움을 줄 수 있습니다. 이 경우 중 개 수수료 부담에 대해 임대인가 미리 협의하는 것이 좋습니다.계약 해지 시점 협의 : 법적인 3개월보다 더 여우 있는 기간을 두고 해지 시점을 협의하거나, 새로운 임차인이 구해지는 시점에 맞춰 퇴실 하는 방안 등을 논의해 볼 수 있습니다.결론적으로 계약 갱신 청구 권을 사용하셨더라도 임차인은 중도 해지 권리가 있으며, 통지 후 3개월 뒤에 효력이 발생한다는 점을 기억하시면 됩니다. 다만, 현실적인 문제들을 고려하여 임대인 분과 잘 소통하시어 원만하게 해결하시기를 바랍니다.
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Q. 실거주는 어떻게 해야 인정 받는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.실 거주 여부는 주로 양도소득세 비과세 혜택 등을 판단할 때 중요한 기준이 됩니다. 단순히 주민등록 상 주소만 이전하는 것 만으로는 실 거주로 인정받기 어려울 수 있으며, 실제 해당 주택에서 거주했음을 증명해야 합니다.실 거주 인정 기준 및 증명 방법 : 실 거주 기간은 일반적으로 주민 등록 표 상의 전입 일로부터 전출일 까지를 기준으로 계산합니다. 하지만 주민 등록 상의 기간과 실제 거주 기간이 다를 경우에는 실제 거주한 기간이 반영될 수 있습니다.주요 실 거주 증명 방법: 주민등록 전입 신고 :가장 기본적인 실 거주 증명 방법입니다. 소유자가 해당 주택으로 전입 신고를 하고 실제로 거주해야 합니다. 세대 원 전원의 거주가 필요한 경우도 있습니다.실제 거주 사실 입증 자료 : 주민등록 전입 외에 실제 거주했음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료들이 필요할 수 있습니다. 여기에는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있습니다. 관리비, 전기 세, 가스 비 등 공과 금 납부 내역 : 해당 주택에서 실제로 생활했음을 보여주는 중요한 증거가 됩니다.우편물 수령 내역 : 해당 주소 지로 정기적으로 우편물을 받았음을 증명합니다.지역 건강 보험료 납부 내역 : 해당 주소지 기준으로 건강 보험료가 부과되었음을 보여줍니다.기타 객관적인 증 빙 자료 : 해당 주택에서 실제 거주했음을 입증할 수 있는 다양한 자료들이 활용될 수 있습니다.단순 주소 이전 만으로 부족한 이유:단순히 주민 등록 상 조소만 옮겨 놓고 실제 거주는 다른 곳에서 하는 경우를 '위장 전입'이라고 합니다. 위장 전입은 법적으로 문제가 될 수 있으며, 실 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 판단되어 양도소득세 비과세 혜택 등을 받지 못하게 될 수 있습니다. 따라서 등본 상 주소 이전과 더불어 실제로 해당 아파트에서 생활하며 관리비, 가스 비 등 공과 금을 납부한 기록이 있다면, 이는 실제 거주 사실을 더욱 확실하게 증명하는 자료가 됩니다.결론적으로, 실 거주는 주민등록 전입을 기본으로 하되, 실제 거주했음을 입증할 수 있는 다양한 객관적이 자료 들을 함께 가주는 것이 중요합니다.
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Q. 지주택이 정확하게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 주택 조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합입니다. 무 주택이거나 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택 1채를 소유한 세대 주들이 모여 조항을 결성하고, 함께 토지를 매입하여 아파트를 짓는 사업 방식입니다. 일반적인 재개발 / 재건축 사업이나 분양 아파트와 달리, 건설사가 주체가 되어 아파트를 짓고 분양하는 방식이 아닙니다 조합원들이 사업 주체가 되어 직접 토지를 매입하고 시공 사를 선정하여 아파트를 짓는 구조입니다.지 주택 조합원 자격 조건 : 지 주택 조합원이 되기 위해서는 몇 가지 자격 요건을 충족해야 합니다.조합 설인 인가 신청일 부 터 해당 주택 입주 가능성일 까지 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주여야 합니다.세대 주를 포함한 세대 원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주이거나, 세대 주를 포함한 세대 원 중 1명에 한정하여 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대 주여야 합니다.해당 지역에 주민 등록 상 6개월 이상 계속 거주해야 합니다. 지역은 서울특별시, 인천광역시, 경기도 등 주택 공급에 관한 규칙에 따라 구분됩니다.지 주택의 장점과 단점 :장점 :상대적으로 저렴한 분양가 : 시행 사의 이 윤이나 토지 금융 비용 등이 절감되어 일반 분양 아파트보다 분양가가 저렴하게 책정될 수 있습니다. 본인께서 보신 평당900만원 이라는 가격도 이러한 장점 때문에 가능한 것일 수 있습니다.청약 경쟁 없음 : 청약 통장이 필요 없고, 일반 분양과 같은 경쟁 없이 조합원이 되면 아파트를 받을 수 있습니다.단 점 (주의해야 할 점) :사업 지연 및 무산 가능성 : 사업 부지의 95% 이상 , 소유권을 확보해야 사업이 진행될 수 있는데, 토지 매입 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생하기 쉽습니다. 일부 토지 주가 매도를 거부하거나 높은 가격을 요구하면 사업이 장기간 지연되거나 무산될 수도 있습니다.각종 인 허가 절차 : 조합 설립 인가, 사업 계획 승인 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 예상보다 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.추가 분담금 발생 : 사업 진행 과정에서 토지 매입 증가, 공사비 상승, 사업 지연으로 인한 금융 비용 발생 등으로 인해 당초 계획보다 추가 분담금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 저렴하게 시작했지만 결국 총 부담 액이 일반 분양 아파트보다 높아지는 경우도 있습니다.조합 운영의 불 투명성 : 조합 운영 과정에서 비리나 갈등이 발생하기도 하며, 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않거나 정보가 투명하게 공개되지 않는 경우도 있습니다.조합원 탈퇴 및 환불의 어려움 : 일반 조합에 가입하면 임의로 탈퇴하거나 납입한 가입비 및 분담금을 환불 받기가 매우 어렵습니다. 2020년 12월 11일 이후 가입자는 가입비를 납부한 날로부터 30일 이내에 탈퇴 의사를 밝히면 환불 받을 수 있다는 규정이 생겼지만, 그 이후에는 조합 규약에 따라 환불이 제한적이거나 불가능할 수 있습니다.사업 무산 시 피해 : 만약 사업이 최종적으로 무산되면, 조합원들은 그동안 납입한 분담금을 돌려받지 못하거나 상당한 손해를 볼 수 있습니다.왜 지 주택을 피하라고 할 까요?결론적으로 많은 사람들이 지 주택을 피하라고 조언하는 이유는 높은 사업 불확실성과 그로 인한 금전 적 손실 위험 때문입니다. 저렴한 가격만 보고 섣불리 가입했다가 사업이 지연되거나 무산되어 오랜 기간 자금이 묶이거나 추가 분담금 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문입니다. 특히, 조합원 모집 단계에서는 사업 부지 확보 율이 낮거나 인 허가 절차가 초기 단계인 경우가 많아 위험성이 더욱 높습니다. 광고에서 제시하는 가격은 확정된 가격이 아닐 가능성이 크며, 사업 진행 상황에 따라 크게 변동 될 수 있습니다. 결론적으로 지역 주택 조합은 잘 진행될 경우 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 사업 진행 과정의 불확실성이 매우 크고, 조합원 개인이 감수해야 할 리스크가 상당합니다 평 당 900만 원이라는 가격은 매력적일 수 있으나, 그 이면에 숨겨진 위험 요소를 반드시 충분히 인지하고 신중하게 판단하셔야 합니다.