안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 묵시적 자동 갱신 후 중도 퇴실 3개월 경과
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 성립된 이후에 중도해지는 임대인 해지통보를 받은 3개월후 자동종료가 됩니다. 그리고 해당시점에 임차인은 중개수수료등의 패널티를 부담하지 않습니다. 질문의 경우 6/18일 해지통보를 하였고 임대인이 의사통보를 받았으므로 9/18에 계약은 종료되고 그에 따라 9월18일에 퇴거를 하시는게 맞습니다. 물론 중개수수료 부담할 이유가 없습니다. 만약 9월 30일까지 거주를 해야한다면 이는 보증금 반환을 위한 임대인의 편의로 볼수 있기에 질문자님은 강행규정에 따라 9월 18일 퇴거를 주장하시면 됩니다. 임대인이 해당시점에 보증금을 반환하지 못하면 과실책임이 생기기 떄문에 결국 30일까지 거주가 필수적인 사람은 임대인입니다. 그러므로 임차인이 중개수수료까지 부담할 이유는 없습니다. 그외 히딘에 거주중 피해에 대한 부분은 판단이 어렵습니다. 질문자님도 결국은 주변 임대사업자 지인으로부터 들은 이야기를 가지고 본인의 과실여부이 없다와 피해금액을 주장하고 있지만 법률적인 손해배상 판단등은 그 입증근거에 따라 정해지는 부분이기 때문입니다. 해당 부분까지 배상을 원하시면 이는 별도 법률전문가를 통해 상담받으셔야 할 부분으로 보입니다 .
Q. 회사 동료가 제 원룸에 위장 전입을 원하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 청약등을 유리하기 위해 거주하지도 않는 주소지에 전입을 하는 경우 위장전입에 해당되고 위장전입은 불법이기 떄문에 처벌 대상이 됩니다. 또한 청약에 당첨되더라도 위장전입이 확인되면 청약당첨은 무효가 됩니다. 처벌규정은 주택법 위반에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금이 주어지게 되고, 보통 최초 적발이 되는 경우에는 실제 벌금형으로써 종결처리되는 것으로 알고 있습니다.
Q. 공공분양 특별공급 다자녀질문이요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지 다자녀의 기준이 자녀 3명이였으나, 개정을 통해 지금은 2명의 자녀만 있어도 다자녀 가구에 해당되기 떄문에 미성년인 자녀가 2명있는 경우라면 다자녀 특별공급에 지원이 가능합니다. 물론 그외 다른 요건에도 충족이 되어야 합니다.
Q. 전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다. -> 법으로 임대사업자의 경우 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 단, 예외적으로 임차인 동의를 얻어 가입을 하지 앟을수는 있고 이럴 경우 임차인이 직접가입을 하고 해당 가입보증료의 100%을 임대인이 부담하게 됩니다. 흔히들 말하는 임대인 75% , 임차인 25% 부담은 임대인이 보증보험에 가입을 하였을때에 해당이 되는 부분입니다. 1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로) -> 보증보험에 적용되는 기준이 임대사업자와 세입자와는 다른것으로 알고 있습니다. 보통은 한도등에 문제가 있을 경우 보증금 전액이 아닌 일부보증으로도 가입을 할수 있기 때문에 해당부분은 임차인의 확인이 필요합니다. 2 . 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?-> 해당 부분은 정확하게는 답변드리기 어려우나 ,질문철머 신청요건에 보증금의 최대 80%까지라고 하면 이를 초과한 한도로 대출은 되지 않습니다.
Q. 주택 처분조건 기한이 헷갈려요~~~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 적용되는 기준이 다릅니다. 일시적 2주택으로써 종전주택 3년내 처분은 양도소득세에서 비과세요건이고 6개월 내 처분 조건은 신규주택담보대출을 이용할 경우 적용되는 부분입니다. 즉, 본인이 현재주택을 가지고 있으면서 새로운 주택을 구매하여 주택담보대출을 이용할 경우 이전 소유주택을 6개월내 처분을 하셔야 합니다. 그래야 현재 받고 있는 주담대가 유지가 되며, 양도소득세 역시 3년내 매도를 한것이기에 일시적 2주택 비과세가 적용되게 됩니다. 만약 동일한 상황에서 대출없이 주택을 구매하는 경우라면 6개월내 처분조건은 적용되지 않기 떄문에 양도비과세를 위해서는 기존대로 3년내 종전주택을 매도하면 됩니다. 전자의 경우로써 6개월내 주택처분을 못하였을 경우에는 대출회수등의 조치가 있을수는 있겠으나, 이것 때문에 일시적 2주택비과세가 미적용되는 것은 아닙니다.