안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주시 주택에 해당되는 옵션과 질문처럼 전 세입자가 놓고 간 가구는 조금 다른 부분입니다. 만약 옵션의 경우라면 당연히 퇴거시에 놓고 가셔야 하고 폐기를 해야 한다면 임대인이 그 비용을 부담하게 됩니다. 반대로 전 세입자가 놓고간 경우에는 현 세입자가 사용의사가 없다면 임대인이 이를 전세입자에게 요청하여 치워주거나 비용을 들여 폐기를 해야하나, 입주하는 세입자가 사용을 원할경우에는 퇴거시에도 현 임차인이 폐가를 하셔야 합니다. 질문에서 "C는 부동산 계약 당시 중개사에게 “B가 가구를 두고갔다, 사용하겠냐” 라고 했을 때 사용하겠다는 의사를 밝혔고, -> 해당 부분을 볼때 임차인 C가 이에 대한 폐기비용을 부담하는게 맞을것으로 보입니다.
Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공시지가외 정확한 시세확인이 필요할수 있습니다. 주어진 조건만보면 공시지가 5.8억이라면 대략 시세는 7~8억정도로 보이며 이럴 경우 선순위 보증금+근저당+본인 전세금을 합친 금액이 6.8억 정도로 시세대비해서는 80%가 넘을 것으로 보여 전세가율만 보면 위험할수 있습니다. 다만 보증보험 가입은 가능할수 있어 보이는점, 현 질문자님 보증금이 최우선 변제에 해당이 되기 떄문에 선순위 근저당보다는 일부금액에 대해서는 최우선 변제가 가능한점은 안전성을 높여줄수 있으나, 계약자체가 후순위 임차권이라는 점이 있기에 리스크가 있는 계약에 해당이 될수 밖에 없습니다. 또한 세입자가 많고, 근저당까지 있다는 점은 임대인의 자금상환능력에도 부족한 점이 있을것으로 판단되기에 개인적으로 안전하다라는 평가는 어렵고 보증금에 대한 전액손실가능성은 크지 않다정도로만 볼수 있습니다,
Q. 소유권 이전 등기) 매도인 주소변경했으나 이전 주소로만 서류 해준다고 할 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매에 따른 소유권 이전등기이고 전거(이사)에 따른 경우 주민등록초본상의 주소와 등기부등본상 주소지가 일치하지 않더라도 초본에 구주소(계약시), 신주소(현주소)가 모두 나와있다면 별도로 변경등기 없이도 소유권이전등기 진행이 가능합니다.
Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세의 경우는 중개사님 말처럼 양도시점의 주택수가 기준이 되므로 매도시점에 전입신고를 옮기시면 되고, 재산세의 경우는 1세대 2주택에 따른 기준이 적용될수 있으나, 부모님이 60세이상이시고 동거봉양을 위해 합가한 경우 10년동안은 각각 1세대로 볼수 있습니다. 즉 어머님 집으로 들어가시는 것은 문제되지 않으나 ,원칙상 1세대 2주택이 되는 것은 맞으나, 각 부분별 (세금이나 청약)에서는 각 적용되는 특레에 따라 1세대 1주택자로써 적용될수 있습니다.
Q. 보증금 앞당겨서 받기로했는데 이게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간이 있기 때문에 원칙상은 9월 30일까지 모두 부담하시는게 맞긴합니다. 다만 이전합의에서 별도 얘기가 없었음에도 이를 번복한 점에 대해서는 문제를 제기할수 있어 보입니다. 그리고 만약에 8월 30일에 퇴거하자마자 다른 임차인이 입주하는 경우에는 임차인의 만기전 퇴거로 인해 임대인에게 임대료 손실이 발생되지 않으므로 9월 1달치 월세지급을 거절하실수 있어 보입니다.