안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 아버지 명의 집 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계존비속간 전세임대차는 문제가 없지만, 전세대출의 경우 원칙적으로 허용되지 않습니다. 즉 질문자님 명의로 전세임대차를 진행하게 되면 전세대출이 어려울수 있기에 하신다면 예비남편분 명의를 임차인으로 하여 아버지를 임대인으로 계약을 진행하시면 대출은 가능할것으로 보입니다. 물론 혼인신고전에 임대차계약과 전세대출을 받으셔야 합니다.
Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에도 같은 질문을 본듯합니다. 이전 답변을 참고하시면 될듯 보이고, 결론만 말씀드리면 일반적인 임대차 기준으로는 볼때 리스크가 큰 계약으로 보입니다. 일단 후순위 임차인지위라는 점과 선순위 임차인및 근저당으로 인해 전세가율이 매우 높을수 있다는 점, 경매진행시 최우선 변제가 가능하더라도 일부금액에 대해서는 손실 가능성이 있다는 점이 그 이유입니다.
Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하는데 있어 공인중개사 자격이 반드시 필요하지는 않습니다, 다만 공인중개사 자격을 취득하는 과정에서 배우게 되는 부동산에 대한 전반적인 이해와 각 세금에 대한 사항 , 토지이용에 대한 부분등들이 실구매를 할때 도움이 될수 있습니다. 특히나 토지의 경우 건축을 위해서는 지목이나 이용가능성등에 대한 판단이 필요한데, 스스로 이러한 부분을 고려하여 토지를 구매할수 있기에 거래안전성이 높아질수 있고, 권리관계나 다른 리스크에 대해서도 일반인보다는 훨씬 회피가 유리하실수 있습니다.
Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축아파트도 매매하실수 있습니다. 별도의 매매제한 규정은 없습니다. 다만 재건축의 경우 조합원 지위승계가 안되는 시점이 있는데, 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합설립인가일 이후 양도하게 되면 입주권을 받을수 없습니다. 해당경우를 제외하고는 크게 매매자체에는 크게 문제가 없습니다. 관리처분인가 이후에는 입주할수 있는 권리 즉 입주권 형태가 되고 이때도 입주권 전매는 가능할수 있습니다. 거래가 안된다면 아무래도 수요가 없거나 위 경우에 해당되는 경우로 볼수 있습니다.
Q. 전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장에 대한 합의가 완료된 상태에서 세입자 대출로 인해 전세계약을 유지할수 없는 경우 책임은 임차인에게 있는게 원칙적인 사항입니다. 다만 사인간의 계약이라는 특성상 임대인과 조율을 해보셔야 하고 , 그에 따라 대응하는 방법은 달라질수 있습니다. 1. 집주인이 나가라고 할 경우대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요? -> 계약만기시점이 맞겠으나, 집을 구하는 문제와 다음 임차인을 구하는 문제가 있기 때문에 일단은 협의에 따라 기간을 잡으셔야 합니다. 대출연장이 되지 않을 경우 만기일 기준으로 대출금액을 반환하여야 하기 떄문에 자금이 없는 임대인의 경우 보통 나가라고 하지는 않습니다. 2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?-> 이 경우가 정말 예매하긴 한데, 대출에 대한 사항은 사실상 임차인이 부담하는 문제입니다. 사실 게약협의전에 대출연장에 대한 부분을 확인하고 협의를 진행하는게 순서상은 맞으나, 질문과 같은 문제가 발생되는 경우에는 임대인에게 보증금을 낮추는 대신 차액을 월세로 전환을 요청하거나하여 최대한 합의를 이끄셔야 합니다. 3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요? -> 주택 점유이잔과 보증금 반환은 동시이행관계이기 때문에 퇴거하는 시점에 보증금은 반환을 받을수 있습니다. 시점으로는 만기일에 퇴거를 하여야 하기에 해당시점이 될것이고, 합의에 따라 일정시간을 주었다면 해당 시기에 퇴거와 동시에 보증금 반환을 받으실수 있습니다