안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 유주택 세대주에서 여자친구네 집 동거인으로 무주택 자격이 가능한지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 유주택자인 부모님과 동일세대라면 무주택자로 보지는 않지만 별도 예외요건에 포함이 되는 경우 본인은 무주택자로 구분이 가능합니다. 그리고 신혼부부전세대출의 경우 무주택세대원의 기준이 예비세대주를 포함하는 것으로 알고는 있습니다.(정확하게는 확인이 필요) 이럴경우 위와 같이 하지 않더라도 대출이후 새주택에 전입신고를 하면 되므로 현상태에서도 신청이 가능합니다. 즉, 일단 무턱대고 전입신고를 옮기시는 것보다는 은행등애 현상황에 따라 대출신청이 가능한지를 먼저 알아보신뒤에 불가하다면 다른 주택등에 전입신고를 하신뒤 신청을 하시면 될것으로 보입니다.
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Q. 한가정 세대분리에 대해 질문이 있습니다?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한지붕 세대분리를 위해서는 기본적으로 독립적인 주거가 가능하여야 합니다. 쉽게 집에 출입문이 두개이고 주방이 별개로 나누어져 있어야 가능합니다. 예를 들어 아파트나, 빌라등처럼 구분건물에서는 당연히 불가하고, 다가구주택처럼 하나의 건물에 하나의 등기부로서 여러세대가 거주할수 있는 구조라면 가능합니다. 즉 아파트에 대해서는 한지붕 세대분리는 불가한게 맞습니다.
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Q. 전세보증금 내려서 계약 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인입장에서는 당연히 하락한 시세에 따라 재계약을 요구하시는게 좋습니다. 1000만원을 돌려받을수 있기 떄문입니다. 그리고 시세가 하락하고 있는 상태에서 만기시 보증금 반환시 다음 임차인이 더 낮은 전세보증금으로 입주를 하게 되면 내 보증금 반환에도 빨간불이 들어올수 있기에 시세에 맞게끔 재계약시 조율하는게 유리합니다. 물론 임대인이 이에 동의를 해야 연장및 반환이 가능한 만큼 우선 인하요청을 하시고 임대인 반응에 따라 대응을 하시면 됩니다, 참고로 재계약에 대한 협의는 만기 6~2개월전까지 기간동안에 하셔야 합니다.
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Q. 근저당권자세히확인하는법있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리관계는 등기부등본을 통해 확인하셔야 합니다. 자세히라는게 어떤 것인지 알수는 없지만 등기부등본 을구에 추가적인 근저당,저당등 담보물권이 설정되었다면 확인가능하고, 해당 등기부상 채권자와 채무금액등은 확인이 가능합니다. 그로므로 재계약전에 등기부등본을 열람하여 입주시와 달라진 부분이 있는지 체크를 해보시면 됩니다.
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Q. 3개월 단기 주택의 수수료율과 계약 기간에 대해
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간에 따라 중개요율이 달라지지 않습니다. 즉 단기든 장기든 거래하는 금액과 주택여부에 따라 일정요율이 적용되므로 단기계약이라고 해서 중개수수료가 낮아지지는 않습니다. 질문이 주택이고 200 / 230이라면 환산보증금은 2.5억이 되고 이럴 경우 임대차시 요율은 0.3%가 적용되며 중개보수 한도는 75만원이 나오게 됩니다. 사인간의 계약에서 기간은 두당사자간 합의로 정하시면 되는 부분입니다. 즉, 임대인과 협의를 하시어 동의를 구하시면 됩니다.
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Q. 빌라 전세 보증보험 가입 가능한 방법이 없을까요..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라등에서는 각 보증보험이 설정한 주택가격에 따라 보증금의 정도가 정해진 기준이 있습니다. 보통 빌라의 경우 공시지가X126%이내 보증금일 때 가입신청이 가능합니다. 물론 가입가능기간이 남았더라도 해당기준에 부합하지 않으면 가입이 불가합니다. 중개사가 해당 기준을 초과하여 가입이 불가하다고 하였다면 사실상 가입할수 있는 다른 방법은 없습니다. 만약 임대인이 등록임대사업자라면 의무로써 보증보험 가입을 해야하고 기준도 세입자 가입보다는 완화되기 떄문에 어찌해 볼수 있겠으나, 개인인 임대인이라면 사실상 보증금을 낮추어 계약서를 다시 작성하지 않는 이상 가입방법은 없습니다.
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Q. 엄마가 자식들에게 토지를 증여 받을때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존속의 경우 10년간 5000만원까지 증여비과세가 적용됩니다. 자식1의 경우 이미 5000만원을 비과세 받았기에 해당 자녀에게 2000만원 추가증여시 10년이 되지 않은 경우 해당 금액에 대한 증여세가 자식에게 부여 됩니다. 어머니는 증여자이기에 당연히 세부담이 없고 증여를 받는 수증자인 자녀들이 내셔야 합니다. 자녀2의 경우는 이외 증여가 없다면 2000만원에 대해서는 증여세가 비과세 될것으로 보입니다. 상관은 없는데 농지이기 떄문에 농취증발급문제와 직접경작등 여러요인들이 증여문제외 있을 것으로 예상이 됩니다. 즉, 해당부분을 알아보시고 진행을 하셔야 합니다. 증여가액의 경우는 시가를 기준으로 하나, 알수 없을 경우 공시지가를 활용하게 됩니다.
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Q. 청약 당첨 시 잔금 및 중도금 처리 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.60일이내 잔금 5.5억을 내야 한다는 게 잘 이해는 되지 않는데 아무래도 무순위 청약등을 하신듯 보입니다. 이럴 경우 공사진행에 따라 순차적으로 지급하는 중도금의 의미가 없습니다. 계약금과 잔금으로만 구성이 된다고 볼수 있습니다. 결국에는주택담보대출을 통해 부족한 잔금을 채우셔야 하는데, 이럴 경우 LTV의 경우 70%까지하기에 6억을 기준(주택가격은 은행에 따라 산정이 다름) 4.2억까지 다만 방공제가 있을 경우 대략 3.5억수준까지만 될 가능성이 있습니다, 그러므로 나머지 2.5억은 자기자금으로 마련을 하셔야 합니다. 결국 부족한 9천만원은 알아서 주담대 외 방식으로 구하셔야 합니다. 우선 은행을 통해 대출최대 한도를 판단하시고 그에 따라 자금계획을 설정하시는 게 필요해 보입니다. 현 상태라면 사실상 영끌에 가까운 주택구매이기 떄문에 개인적판단으로는 당첨이 되지 않거나 당첨시 포기를 하시는게 손해면에서 나은 선택이 될수도 있어 보입니다.
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Q. 업종에 맞지않는 부동산소개료 줘야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 다툼이 있을 법한 사항으로 보입니다. 일단 중개과정에서 사전에 업종을 고지하였고 그에 맞는 매물중개를 요청하였음에도 이를 할수 없는 매물을 소개해주었다면 이는 중개사고로써 계약해지에 따른 계약금 손실등은 중개인에게 보상을 요구할수 있을듯 보입니다. 반대로 사전에 업종고지가 없었다면 이는 의뢰인의 과실일수 있기에 중개사고에 대한 책임을 묻기 어렵습니다. 즉, 단순히 중개보수를 지급하냐 안하나의 문제는 아닌것으로 판단이 됩니다. 그리고 어떠헌 경우에 해당되더라도 잔금을 치루시면 절대안되고 우선 잔금전에 해당 계약금계약상태를 일방적으로 해제하고 지급한 계약금은 포기를 하신 상태에서 이에 대한 책임문제를 중개사와 협의를 하셔야할 부분입니다. 결국 계약상대방에게는 과실이 없기 떄문에 잔금을 지급하시게 되면 해당 계약을 임의해지할수 없어 손해가 더 커질수 밖에 없습니다.
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Q. 신혼부부 가기 괜찮은 동네 추천이요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 지역인지도 기재없이 위 조건만 가지고 거주지를 추천드리기에는 범위가 너무 넓습니다. 사시는 곳이 지방인데 서울,수도권지역을 추천드릴수도 있고, 반대로 수도권인데 지방도시를 소개하개 되면 의미가 없기때문입니다. 보통 34평형 10억대면 서울주변 지역 및 서울하급지역에는 모두 거주가 가능해보이고, 질문처럼 신혼부부로써 아이가 있다면 장기거주를 고혀해서 일반적으로 대단지 아파트 주변으로 매물을 찾아보시면 도움이 될듯 합니다.