안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 주택임대사업자 월세 재계약시 1년단위로 계약가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능하십니다. 부모님이 주택임대사업자이기 때문에 인상이 5%제한이 되므로 1년단위 계약으로 하신뒤 매년 인상을 하셔도 관계는 없습니다, 다만 임대사업자의 경우 재계약협의가 되지 않았다는 이유로 임차인에게 퇴거를 시킬수 없고 1년단위 계약으로 전환하는 것을 해당 임차인이 거부를 하고 버틴다면 기간조정이 어려울수는 있습니다. 임차인도 1년단위로 전환시 매년 임대료 상승을 예상할수 있기 때문입니다. 그렇기에 우선적으로 임차인과 합의를 먼저 하는게 가장 중요한 부분으로 보입니다.
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Q. 매수일 이전에 임시거주지로 이사한 경우 전입신고는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 거주중인 매물이 다가구주택이라면 명확한 호수 기재 없이도 전입신고가 가능합니다. 지번주소까지만 정확히 하시면 되기 때문에 지번주소로 전입신고를 하시고, 이후에 3층으로 이사를 하시더라도 별도 전입신고는 하지 않으셔도 될듯 보입니다. 전입신고시에는 매매계약서를 가지고 방문하시면 될듯 보입니다.
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Q. 월세 계약 만기 전 중도 퇴실 시 중개수수료 납부해도 임차인 안 구해지면 잔여 월세 납부 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법률에 따라 중도해지에 대해서는 두 당사자간 합의에 따릅니다. 즉, 월세를 내야되냐 안내야되냐를 법으로 상세히 기재하지는 않습니다. 내용에서 이미 중도해지 합의로써 중개수수료만 부담하면 되는 것으로 합의가 되었기에 이미 퇴실을 한 상태에서 두달치 월세를 납입할 이유는 없습니다. 또한 퇴실을 하였음에도 보증금을 만기시점인 3월에 돌려주겠다는건 사실상 중도해지가 아니라 만기해지로 볼수 있습니다. 즉 만기에 해지하시는 것과 차이가 없고 정작 본인은 2개월거주는 하지 도 못하고 만기해지시 내지 않아도되는 중개수수료만 추가 부담을 하신 것으로 보입니다. 이미 퇴거를 하여 전입신고도 옮겼다면 임차권등기도 할수 없기에 사실상 불리한 상황으로 보입니다. 일단 최초 합의된 요건에 따라서 기재가 없었던 월세에 대한 납입은 거부하시고 보증금에 대한 전액 반환을 요구하시는게 맞을듯 합니다. 처음부터 대처를 명확하게 하지 않고 시간을 보내셨기에 애매한 상황에 쳐하신듯 보입니다,
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Q. 전세8,840만원 사글세 5%면 월 얼마인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하시는게 기존 전세보증금의 5%인상분을 월세로 전환한다는 의미로 보입니다. 기존에 월세가 없었다면 보증금에 대한 인상분 5%금액은 442만원정도 입니다. 이를 월세로 전환할 경우 전환률 4.75%을 적용하게 되어 월 17000원~18000원사이가 될것으로 보입니다.
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Q. 순자산이 7억이면 중산층인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중산층을 판단하는 기준은 여러개가 있습니다. OECD의 기준은 소득을 가지고 판단하기 때문에 질문의 내용으로알기는 어렵지만 일반적으로 연구조사와 통계들의 평균을 냈을 때 평가하는 자산기준 중산층은 4인가구기준으로 월소득 650만원, 연소득 8000만원이상에 해당되면 상위 25%에 포함되어 중산층으로 본다고 하며, 자산의 경우는 부동산,주식, 자동차등의 자산합계액이 9억원 이상이라면 중산층으로 본다고 합니다. 해당 자산은 대한민국 기준 상위 11%정도라고 합니다
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Q. 재건축 분담금이 적당한지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업을 통해 조합원으로 참여를 하시고 입주권을 통해 입주한 것으로 보이며 일반적으로 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮기에 그 자체로 이득이 될수 있고 질문에서처럼 시세가 7억에 형성된다면 실제 2~3억의 시세차익이 생기것으로 이해가 되므로 나쁘지 않은 선택으로 보입니다, 그리고 분담금의 경우 건축비에 따라 형성되는 만큼 많다 적다를 글만보고 판단할수는 없으며, 전체 세대수가 300세대 내외로 중소형단지라는 점은 조금 아쉬운 부분이 있습니다.
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Q. 맹지에도 농막주택 설치 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 맹지에서는 도로와 인접한 면이 없기에 통행로 확보전까지는 건물을 건축할수 없습니다. 다만 농막의 경우는 일반 건물 규제와는 다르기 떄문에 맹지라도 농막 설치는 가능합니다. 다만 사설건축물에 포함되기 떄문에 지자체등에 신고를 하셔야 하고, 일정 기준에 부합하여야 설치가 가능할수 있습니다.
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Q. 서울 지하철 3호선 라인에서 그나마 집 값이 싼 곳이 어디일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 3호선의 경우는 모든 지하철 노선중 평균지가가 가장 높은 노선에 해당됩니다. 고가의 강남지역을 지나가는 것도 이유가 될수 있지만, 서울 외곽권도 사실상 원당이나 대곡등 경기 신도시권을 통과하기 때문입니다. 만약 서울권 내에서 고르신다면 불광~구파발 권이 될듯 보이고 경기권으로는 화정이나 원흥역주변이 될듯 하고, 이후에 일산지역권이 노선내에서는 저렴하다고 볼수 있습니다.
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Q. 서울은 강북 지역도 아파트 가격이 계속 오를까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국 부동산 시장에서 우선적으로 반응하는게 서울 상급지인 강남권이고 해당 시세반응이 서울 전지역 , 수도권, 지방으로 이어지는게 일반적이기에 강북지역의 지가상승도 기대를 해볼수 있는 부분이 있습니다 .다만 현재 대출규제와 경기불황상황에서 강남지역 부동산 가격이 상승하는 이유가 해당 지역내 그린벨트 해제의 지역호재가 있는 부분이 있기에 위처럼 상승파장이 이어질지는 좀더 지켜볼 필요가 있습니다. 지금과 같은 강남권 상승분위기가 이어진다면 서울내 강북지역까지는 어느정도 상승세가 이어지지 않을까라는 개인적 판단은 드나, 현 국내경제상황이 좋지 않고 대출규제가 이어지고 있다는 점에서 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다.
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Q. 태국 여행 가는데 환전 금액 어떻게 정해야 할까요?
현재 환율 기준으로 바트의 경우는 환전우대도 50%이내로만 되기 때문에 1바트당 44원정도 될것으로 보입니다. 질문에서 말한 8620바트라면 대략 38만원정도로 보입니다. 환전의 경우 바꾸는 방식등에 따라 차이가 생기는데, 우리나라돈으로 바로 국내 환전하는 경우 위와 같으나, 대부분의 은행들이 보유하고 있지는 않기에 환전가능한 은행, 지점을 찾는게 우선되어야 할듯 하고 일반적으로 태국현지에서 환전하는 방식도 있는데 이럴 경우 5만원으로만 하시는게 환율이 더 좋습니다. 경험상 트래블카드를 통해 환전수수료 없이 환전한뒤에 태국현지에서 ATM으로 출금하시는게 가장 유리하고, 예전방식으로 국내에서 달러환전, 현지에서 달러 -> 바트로 이중환전하는 방식도 있지만 현재 달러환율이 높아 크게 의미는 없는것으로 알고 있습니다. 말했듯이 트레블 카드를 이용하시는게 수수료 없이 가장 유리한 부분으로 알고 있습니다.