안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 우리나라 로또청약이라고 알려진 지역은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분이 어떤 지역이라고 단정하기는 어렵습니다. 보통은 분양가상한제 적용 분양건에서 많이 로또청약이 발생하게 되고, 사실상 이러한 지역은 규제지역내 이거나 공공택지에서 건축된 아파트청약의 경우에 주로 나타나게 됩니다, 즉 동일지역이라도 분양가상한제가 적용될수도 되지 않을수도 있기에 케이스별 확인후 청약을 진행하셔야 합니다.
부동산
Q. 경매로 부동산을 매입하는 절차가 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원경매를 통한 부동산 매입은 간단하게는 입찰을 통해 최고가 낙찰을 받으시면 됩니다, 그렇기 떄문에 법원 입찰일에 참석하시어 최저매각대금의 10%을 입찰보증금을 준비하여 경쟁입찰에 참여 최고가 낙찰인으로 선정이 되면, 1~2주일내 법원에서 매각결정이 나오게 되면 잔금(경락대금)을 납입하시고 되고 납입시에 부동산 소유권을 가지고 온다고 보시면 됩니다. 그리고 이러한 과정까지의 권리분석단계 및 임장을 통해 매물에 대한 분석으로 하고 최종 입찰가격을 정하게 됩니다.위 과정이후에는 현 부동산 점유자에 대한 명도과정을 진행하게 되고 최종 명도가 끝나면 온전히 해당 부동산을 사용수익을 하실수 있습니다.
부동산
Q. 스타벅스 커피의 경우 체인점을 내는 조건이 어떻게 되나요? 좀 까다로운 것으로 알고 있는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스타벅스의 경우 브랜드 이미지 강화등을 이유로 일반 커피브랜드처럼 개인 점주에게 매장을 허용하지 않습니다. 즉 모든 스타벅스 매장은 본사 직영체계로 유지가 되며, 신규 입지선정 및 입점, 인테리어, 운영노하우까지 모두 본사에서 관리, 운영하고 있습니다.
부동산
Q. 월세 가격은 대체 뭘 기준으로 정하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지나 시설상태, 건물의 가치를 종합적으로 고려해 임대인이 정한다고 보시면 됩니다. 물론 이는 주관적인 요소가 강하기 때문에 실제 임대차가능성을 고려하여 주변 비교가능한 시세나 부동산을 통해 대략적인 가격대를 기준으로 하여 정하는게 일반적입니다. 사실 같은 건물이라도 가격차가 발생할수 있는 요인이 너무 많기 때문에 어떠한 기준으로 가지고 정한다고 보편화하기는 어렵고 결국 거래가 가능한 수준에서 합의를 통해 만들어지는게 실거래가, 시세입니다.
부동산
Q. 국내 대형 마트,수익성이 좋은곳은 어디 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 대형마트라면 사실상 이마트 , 홈플러스, 롯데마트가 대부분의 시장을 점유하고 있습니다. 그중에서도 현재 우리나라 시장 점유율 1위는 이마트이고 꾸준히 영업이익을 내고는 있습니다. 다만 매년 영업이익이 줄어들고 있고 그에 따라 매장축소 및 인원감축을 진행하는 상황입니다. 이는 대형마트 자체 문제보다는 시장환경이 변화됨에 따라 진행되는 상황이므로 향후 더 흑자를 유지할지는 불안한 상태입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1차와 2차는 어떻게 다르나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1차시험과 2차시험의 차이는 동일날짜에 치뤄지는 것과 합격컷트라인이 동일하다는 것 제외하고는 다르다고 볼수 있습니다. 일단 1차시험은 민법과 부동산학개론 2과목으로 구성되지만 ,2차시험은 중개사법, 공법, 공시법,세법 총 4과목(시험은 공시법+세법을 합쳐 공시세법 1과목으로 통합)으로 구성되어 았습니다. 그리고 1차시험은 1교시 100분으로 학개론과 민법 시험을 보게 되고 2차시험 2교시로는 중개사법과 공법으로 100분간 , 3교시에 공시세법 50분을 보게 됩니다. 그리고 시험 준비에 있어 1차시험보다는 2차시험이 더 난이도가 높다고 하고, 암기과목이 많아 더 어렵다는 평이 많습니다.
부동산
Q. 집에 층고가 높으면 어떤 이점이 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.층고가 높은 집의 경우는 장단점이 모두 있습니다. 장점이라면 당연히 높은 층고로 인해 개방감이 좋습니다, 이는 주택전체가 넓어보이는 효과와 층간소음 발생률도 줄일수 있습니다. 그리고 일조권이 좋을 경우 채광이 잘되는 장점이 있고 공간 활용도에서도 유리한 면이 있습니다. 반면 난방 효과에 있어 불리하며 이는 난방비가 많이 발생하고, 공간이 넓기에 공기순환에 한계가 있어 환기하는데 어려움이 있을수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 분양 당첨후 정당계약 안할 시 불이익은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에 당첨된 이후에 본계약을 체결하지 않는 경우에 불이익은 해당 분양권에 따라 차이가 있겠지만 주로 청약에 사용한 청약통장의 효력상실과 재당첨 제한 기간이 설정될수 있다는 점입니다. 그외 자금적인 손실은 없겠지만 위 두가지 손실로도 다른 청약을 할수 없기 때문에 큰 불이익으로 볼수 있습니다,
부동산
Q. 경매에 넘어간 땅을 땅주인이 개인한테 먼저 팔 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 경매가 진행중이라도 부동산 매매는 문제가 없습니다. 이유는 매매대금을 받아 기존 경매를 신청한 채권자에게 자금을 상환하고 경매신청을 취하하면 되기 때문입니다. 다만 등기부상 경매개시등기가 되어 있다면 그자체로 거래상 위험도가 높기에 매매계약시 신중하실 필요는 있습니다. 보통 이러한 경매개시등기가 된 부동산의 경우는 중개사도 중개를 회피하는 경우가 대부분이며 시세보다 크게 저렴하다는 등의 확실한 메리트가 없다면 매수할 이유가 없습니다.
부동산
Q. 경매로 부동산을 낙찰받을 때 리스크는 어떠한 것이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매에서 가장 큰 리스크는 권리분석에 있어 인수권리를 잘못 판단하는 경우가 될수 있습니다. 즉, 등기부상 권리권계와 등기부상 나타나지 않는 임차권이나 유치권등의 권리를 잘못 분석하는 경우 인수권리로 인해 추가적인 비용이 발생하게 되고, 명도과정이 어려워 질수 있는 만큼 이에 대한 철저한 분석과 판단이 필요합니다. 그에 따라 경매를 통한 주택낙찰과정에서는 반드시 권리분석을 하실수 있는 능력이 필요합니다.