안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 대항력이 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 건물의 대한 말소기준권리는 2019년 5월 설정된 근저당이 될듯 보입니다, 그리고 질문자님의 대항력은 사업자등록증을 통해 발생하기 때문에 해당 시점보다 늦게 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 후순위 권리가 되므로 낙찰이후 임차권은 소멸하게 됩니다. 반대로 이보다 빠른 시점에 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 대항력있는 선순위 임차인으로써 낙찰이후 인수가 되게 됩니다. 현재 질문상 말소기준권리는 2019년 본인의 대항력은 2020년으로 보이므로 결국 낙찰자의 퇴거요청에 따라 퇴거를 하셔야 할것으로 판단됩니다.
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Q. 월세 세입자인데요.계약 끝나기전에 이사나갈시 정산방법 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재 상황이 묵시적갱신이 성립되었는지에 대한 판단이 우선되어야 할듯 합니다, 그래야 이후 상황에 대한 대처가 달라질수 있기 때문입니다. 묵시적갱신은 최초 계약시점부터 2년미만일떄는 성립되지 않습니다. 질문의 시점이 최초 1년계약후 자동연장하였다면 묵시적갱신이 성립되지 않기 떄문입니다. 어찌되었던 질문에서 5만원 인상된 세입자를 구하는 것은 별개의 문제로 본인 현 월세그대로를 계산해서 지급하시면 되고, 관리비의 경우는 중도해지 협의시 별다른 말이 없었다면 본인 거주시점까지만 부담하시고 퇴거이후에는 부담하지 않으셔도 됩니다. 다만 다음 임차인이 없고 그에 따라 다음 임차인 주선 요건에 충족이 되지 않았다면 이때는 관리비, 월세모두 부담을 하셔야 할수 있습니다. 즉 정리하면 1. 묵시적갱신의 성립여부 2. 중도해지시 다음임차인 주선조건이 있는지 3. 중도해지 협의에 대한 입증근거가 있는지를 판단하시고 대처를 하셔야 할 부분입니다. 참고로 묵시적 갱신이 성립된 것이라면 1월 중순 이사통보를 하셨다면 4월중순에 계약은 자동종료가 되므로 퇴거이후부터는 월세든 관리비든 납부할 의무가 없습니다. 당연히 보증금도 4월중순에 퇴거와 함께 돌려받으셔야 합니다.
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Q. 미분양 아파트가 전국적으로 많이 발생하는 까닭이 무엇때문이죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양아파트가 발생하는 이유는 수요가 없기 때문이고 이러한 수요가 없는 이유는 1. 과잉공급이 발생하는 경우 2.분양가가 주변시세보다 높은 경우 3.지역입지상 인기가 없는 경우등이 있을수 있습니다. 우리나라의 경우 지방은 사실상 인구감소와 과잉공급이 겹치면서 미분양이 발생하는 이유가 많고 수도권에서는 말그대로 고분양가 및 지역입지상 인기가 없는 경우가 많습니다. 그리고 전반적인 부동산 시장상황과 금리, 정책등에 따라서도 수요가 변동되기 떄문에 이러한 요인까지도 이유가 될수 있습니다 .
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Q. 고층빌딩은 몇층 이상을 고층빌딩이라고 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리니라 건축법상에서 고층건축물은 층수가 30층이상이거나 높이가 120미터 이상은 건축물을 말합니다, 앞선 초고층건물 질문처럼 해당기준 역시도 도시나 국가에 따라 달라질수 있는 부분입니다.
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Q. 초고층빌딩은 몇층이상을 초고층빌딩이라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 초고층건물의 경우 높이가 150미터 이상인 건물을 의미합니다. 다만 그 기준에 대해서는 국가나 도시마다 차이가 있을수 있고 일부도시등에서는 200미터 이상이여야만 초고층 빌등으로 구분하는 경우도 있습니다. 우리나라 건축법에서는 초고층 건축물이란 층수가 50층이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말합니다.
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Q. 어떤 장점이 있길래 자꾸 더 높은 초고층빌딩을 만드는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 초고층 건물은 해당 도시의 랜드마크의 역할을 하게 됩니다. 이러한 랜드마크는 용도에 따라 이용도 가능하지만 관광객을 유입시키는 효과가 있고 해당 도시를 홍보하는 효과도 있기 때문에 다양한 장점이 있다고 볼수 있습니다. 또한 이러한 관광객 유입은 해당 국가의 고용창출 및 지역경제발전에 연쇄적인 도움을 줄수 있습니다. 다만 초고층 건물을 건설할 경우 건축비용이 매우 크고, 공사기간이 길다는 점, 건설을 하고 싶어도 해당 건축기술이 없다면 쉽게 건설이 어렵다는 단점이 있습니다.
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Q. 전세금을 올리지 않는 주인집이 가장 좋은 주인집인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.느끼는 것에 따라 차이가 있겠지만 보통은 질문처럼 전세금을 올리지 않고 장기거주에 동의해주는 임대인이 될수도 있고, 거주하는 기간동안 세입자에 대해서 불리한 요구를 하거나 하자발생시 이에 대해서 잘 대처를 해주는 임대인이 될수도 있습니다. 결국에는 세입자 입장에서 거주하는 동안 큰 불편이 없고 협의시 마찰이 없도록 배려해주는 임대인이 좋은 임대인이라고 할수 있습니다.
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Q. 오피스텔 투자를 사람들이 비추천하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금은 부동산 시장 전반이 좋지 않기 때문에 오피스텔 뿐아니라 주택에 대해서도 투자를 꺼려하는게 일반적입니다. 오피스텔의 경우 주로 임대수익을 통한 수익이 목적인데, 최근에는 높은 월세와 관리비등으로 임대차가 쉽지 않고, 가치상승분에 있어서 시장하락에 따라 주택보다 더욱 빠른 하락세를 나타내기 때문에 위와 같이 투자를 피하는 것으로 이해가 됩니다. 다만 주택과 다르게 주택수산정배제등이 되면서 세금적인 부담이 덜하고, 입지가 좋은 오피스텔의 경우 임대차도용이하기 때문에 전혀 투자대상으로 배제하기는 어렵습니다, 또한 정부에서 오피스텔에 대한 바닥난방, 발코니 제한 규제도 해제를 하였기에 매물에 따라서는 좋은 투자대상으로 볼 여지가 있습니다.
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Q. 미성년자 청약통장 가입기간 청약 점수는 어떻게 인정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미성년자의 경우 현재기준 청약통장 인정기간은 만 14세부터 입니다. 즉, 해당 나이 이후에 보유한 청약통장에 대해서는 보유기간과 납입횟수가 인정된다고 보시면 되고, 이전까지의 청약통장은 그 효력이 인정되지 않습니다. 이는 국토교통부 보도 자료에 따른것으로 미성년자의 주택청약통장 가입 인정기간이 기존 가입기간 2년 총액 240만원에서 가입기간 5년 총액 600만원까지 상향되었기에 만17세 였던것이 만14세부터 인정이 된다고 보시면 됩니다.
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Q. 대한민국의 조선업은, 세계에서 어느정도 수준에 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 국내 조선업의 수준은 세계 탑클래스에 속합니다. 현재 생산 총 톤수만 보면 중국에 이어 총 2위에 해당되고, 한중일을 합치면 전세계 조선업 점유율이 95%이상입니다. 그리고 단순 생산톤수는 중국보다 낮은 2위지만 최신의 기술이 포함된 선박건조 기술은 단연 세계최고라고 할수 있고 그 결과 초대형 LNG운반선등 고부가가치 선박시장은 우리나라가 60~70%을 차지하고 있습니다.