경매로 부동산을 낙찰받을 때 리스크는 어떠한 것이 있나요?
부동산 소유자가 빚을 못갚으면 경매로 넘어갑니다. 일반매매보다 저렴하게 매수할 수 있는데, 경매로 부동산을 낙찰받을 때 리스크는 어떠한 것이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매는 일반적으로 매매보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 있는 좋은 기회지만 낙찰을 받기 전에 권리분석을 잘해야 리스크를 줄일수 있습니다
그집에 전세입자가 있는지,또 시세가 어떤지를 잘 파악해서 경매신청을 해야 합니다 법적 사항과 부동산 상태에 대한 충분한 조사와 준비가 필요합니다
세입자가 퇴거 거부를 할수 있어서 그부분 파악을 잘하시는게 중요합니다
또 경매 부동산의 소유권 이전 절차에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 소유자와 채권자 간의 분쟁이나 소송이 이어질 수 있습니다.
경매 진행 전에 소유권 분쟁이 해결되지 않으면, 낙찰자가 부동산의 소유권을 확실히 받지 못할 수도 있습니다.
그래서 경매는 전문가의 도움을 받으시는게 유리할수 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매로 부동산을 낙찰받으면 저렴하게 인수할 수도 있지만 권리분석을 잘못하면 오히려 손해를 보게 될 수도 있기에 주의를 요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인을 해야하며 특히 임차인의 대항력을 확인하고 배당을 신청했는지 살펴봐야 하는데, 근저당이나 가압류, 유치권 등 법적인 문제가 해결되지 않으면 소유권을 이전받는데 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 임차인이 배당을 신청하지 않은 경우 낙찰받은 후 보증금을 지급하고 내보내야 하며, 임차인이나 소유자가 점유를 계속하고 나가지 않고 버티는 경우 명도소송을 하는 등 어려움을 겪게 될 수도 있습니다. 또한 점유자가 건물 내부를 손상시킨 경우 이미 파산한 점유자에게서 배상을 기대하기 어려워 손해를 보게 될 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 경매로 낙찰 받기 위해서는 경매로 나온 부동산의 권리분석을 잘 해서 인수권리와 소멸권리를 구분을 할 줄 알아야 하고 그리고 다음으로 적절한 낙찰가 산정을 해서 경쟁에서 이길 수 있는 낙찰가 선정 전략이 필요합니다.
그리고 낙찰을 받게 되면 그 다음은 거주를 하고 있는 사람의 명도가 필요 합니다.
이러한 과정을 세밀하게 정확하게 분석을 하고 실행을 해야 보다 싸게 부동산을 구매할 수 있는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 경매는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 말씀 하신 것처럼 여러가지 법적 리스크가 존재 합니다.
법적 리스크 - 기존 소유자나 다른 이해 관계자의 법적 분쟁 가능성이 있으며, 경매 후에도 소멸되지 않은 임차인의 권리나 가압류, 가처분 등의 법적 효력이 남아 있을 수 있습니다.
물리적 리스크 - 경매 부동산의 상태를 정확히 파악하기 어려운 경우가 많아 내부 손상이나 구조적 결함이 있을 수 있습니다.
시장 리스크 - 부동산 시장의 별동성으로 인해 경매로 취득한 부동산의 가치 하락이 있을 수 있습니다.
재무적 리스크 - 경매 참여를 위한 자금 조달이 어려울 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 체납된 세금이나 관리비를 낙찰자가 인수해야 합니다.
시간적 리스크 - 경매 절차는 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있습니다.
경매에 참여하기 전에는 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적이니,
전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법 입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산을 경매로 낙찰 받을 때 가장 주의해야할 점은 권리분석을 통해 경매를 통해 인수되는 권리는 무엇인지 인수되지 않아도 되는 권리는 무엇인지 정확하게 파악하고 입찰해야 합니다.
권리분석을 통해 손해가 날 물건을 확인할 수 있으며 더 큰 시세차익을 얻을 수도 있습니다.
권리분석에서는 말소기준권리가 중요합니다. 말소권리 중심으로 등기부등본을 확인해서 공부하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
부동산에 설정된 권리 관계를 명확히 분석하지 않고 낙찰 받을 경우
소멸되지 않는 권리로 인해 낙찰받은 부동산의 사용 및 수익에 제한이 발생할 수 있습니다.
예를 들자면, 기존 세입자의 잔여 계약 기간을 지켜줘야 한다는 것, 보증금을 지급해야 한다는 것 등이 있으며
기존 소유자가 납부하지 않은 공과금이 문제가 될 수 있습니다.
또한, 해당 부동산에 거주하고 있는 사람이 명도에 비협조적일 경우 명도 진행 절차에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
(예: 명도 소송 진행 비용)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가장 큰 리스크는 권리분석에 실패하여 낙찰받은 금액외 별도의 권리자에게 자금을 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 예를 들면 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 받지 않을 경우, 퇴거하지 않을 수 있으며 이때 낙찰자는 임차인퇴거시 보증금을 임차인에게 반환해야할 의무가 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 권리 분석 리스크
숨겨진 선순위 임차인, 근저당, 가처분, 법정지상권 등 확인 미비,추가 인수해야 할 채무나 권리가 있는지 체크 필요
2. 명도 리스크
거주자가 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 필요 (비용 및 시간 소요)
점유자가 퇴거 시 시설 파손 가능성
3. 추가 비용 발생
체납된 관리비, 공과금, 대지권 미등기 문제 등 예상치 못한 추가 부담 가능,리모델링 비용 과다 발생 가능
4. 대출 및 자금 조달 리스크
일반 매매보다 대출 한도가 낮거나 불가할 수 있음
낙찰 후 30일 내 잔금 미납 시 패널티 (입찰 보증금 몰수)
5. 시장가치 변동 리스크
낙찰가가 높아 시세보다 불리한 투자 가능성
유찰 횟수에 따른 가격 흐름 분석 필요정도 있습니다. 참고하세요!!
부동산 소유자가 빚을 못갚으면 경매로 넘어갑니다. 일반매매보다 저렴하게 매수할 수 있는데, 경매로 부동산을 낙찰받을 때 리스크는 어떠한 것이 있나요?
===> 우선적으로 권리상 하자가 없어야하고 가격은 일반 시세보다 20%이상 저렴해야 하는데 그러한 여건이 되지 않는다면 리스크가 발생하게 됩니다. 권리분석을 할 때 대항력 있는 임차인 등이 없어야하고, 가격적인 측면에서는 주변 시세보다 저렴해야 함이 일반적입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 경매에서 권리 관계 분석은 가장 핵심 적인 실사 단계입니다 다음과 같은 세부 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
소유권 이전 가능 여부 확인
저당권, 지상권 등 제한 물건 존재 여부
부동산 관련 소송 진행 사항
채권자의 권리 관계입니다.
경매로 부동산을 낙찰 받을 때 고려해야 할 리스크는 여러 가지가 있습니다. 주요 리스크는 다음과 같습니다.
법적 문제입니다 : 경매 부동산에는 종종 법적 문제가 있을 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 있는 경우, 그 임차인과의 문제로 인해 소유권 이전이 복잡해 질 수 있습니다. 이 때는 퇴 거 요구 공문을 발송하고 법원을 통해 명도 소송 제기하며 강제 집행을 신청하시면 됩니다.
부채 및 세금 문제입니다 : 경매로 매수한 부동산은 이전 소유자의 채무나 세금 문제가 남아 있을 수 있습니다. 이러한 채무는 새로운 소유자에게 이전 될 수 있으므로, 사전에 세금 납부 증명서를 확인해야 합니다.
상태 불확실성 입니다 : 경매에 나오는 부동산은 종종 상태가 좋지 않거나 관리가 소홀한 경우가 많습니다. 실물 확인이 어려운, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 낙찰 이후에는 등기부 등본을 상세 확인하여 모든 권리와 저당권, 지상권 등을 정밀 조사 해야 하며, 남아 있는 채권 및 미 해결 채무 존재 여부와 해당 부동산 관련 소송이나 분쟁 이력을 점검 및 확인해야 합니다.
경쟁 입니다 : 경매는 경쟁이 치열할 수 있으며, 예상보다 높은 가격에 낙찰 될 위험이 있습니다. 특히 인기 있는 지역의 부동산일수록 경쟁이 심할 수 있습니다.
자금 확보 문제 : 경매에서 낙찰 받은 후 , 일정 기간 내에 잔금을 치러야 합니다. 이를 위해 자금을 미리 확보해 두어야 하며, 갑작 스런 자금 문제로 인한 리스크가 존재합니다.
경매 절차의 복잡성: 경매 절차 및 관련 법률에 대한 이해가 부족할 수 있습니다. 전문적인 조언을 받는 멘토가 필요합니다.
결론적으로 경매로 부동산을 낙찰 받은 후에는 단순히 소유권을 확보하는 것을 넘어, 법적.재정적 리스크를 철저히 관리하는 것이 중요합니다 필요 시 멘토를 통한 전문적인 상담과 세심하게 준비한다면 수익성 높은 투자에 성공하실 것이라 확신합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 경매에서 가장 큰 리스크는 권리분석에 있어 인수권리를 잘못 판단하는 경우가 될수 있습니다. 즉, 등기부상 권리권계와 등기부상 나타나지 않는 임차권이나 유치권등의 권리를 잘못 분석하는 경우 인수권리로 인해 추가적인 비용이 발생하게 되고, 명도과정이 어려워 질수 있는 만큼 이에 대한 철저한 분석과 판단이 필요합니다. 그에 따라 경매를 통한 주택낙찰과정에서는 반드시 권리분석을 하실수 있는 능력이 필요합니다.