안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 계약 불성립 상태에서 부동산 중개보수 환불 가능 여부 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제2항:중개보수는 거래가 성립된 경우에만 지급한다,대법원 판례 (2007다12432)중개 대상물에 대해 임대차계약이 실제로 체결되지 않은 경우,중개인은 법정 중개보수를 청구할 수 없다다만, 실제 중개행위가 있었고 거래가 성사될 가능성이 있었던 경우라면,상당한 수고비에 해당하는 실비 변상만 청구 가능합니다2,464,000원 전액은 반환 대상입니다계약이 성립되지 않았기 때문에 법정 보수 기준 적용 불가입니다중개사님이 수령한 중개보수는 임대차계약 미성립 상태에서 지급된 것으로,법령상 중개보수 요건에 부합하지 않으며, 전액 환불을 요구한다고 협의를 해보시고거부 시 관련기관 신고 및 법적 조치를 진행해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 부실 시공의 원인이 재료비 인건비 상승뿐인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 부실 시공의 원인은 재료비와 인건비 상승만으로는 설명할 수 없습니다다단계 하도급 구조, 부실한 현장 감리, 원가 절감 압박, 숙련 인력 부족 등 다양한 산업 구조적 문제와 제도적 허점이 복합적으로 작용하고 있습니다
부동산
Q. 네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네이버에 올라간 매물이 이미 거래 완료되었거나 가격이 변동되었을 수 있고중개사들이 바쁘거나 관리 소홀로 정보 갱신을 안 하는 경우도 흔합니다네이버엔 기본가만 표시되고,실제 부동산에서는 매도인·임대인의 희망가나 협상 여지를 반영해서 설명하는 경우도 많습니다일부 부동산은 네이버에 존재하지 않는 좋아 보이는 가격의 가짜 매물을 올려서고객을 유인하고, 실제로는 다른 매물을 소개하는 부동산도 가끔 있습니다성실한 부동산은 비교적 정확한 가격으로 네이버 사이트에 광고매물을 올리니 그런부동산을 찾으시기 바랍니다
부동산
Q. 옥포면 옥포읍 변경등기에 관련하여 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주소변경등기는 생략 가능합니다단, 소유자 본인의 현재 주소가 실제로 동일하고,단순히 행정구역 명칭만 변경된 경우라면,등기부상 주소 정정(변경등기)은 필수는 아닙니다근저당권 설정 등기 신청 시, 등기부상 주소(옥포면)와 실제 주소(옥포읍)가 다르더라도,같은 지번이고 행정구역 명칭 변경만 있는 경우라면 문제 없습니다등기신청서에 부동산 표시나 소유자 주소 기재 시,실제 현재 행정구역(옥포읍)을 사용해도 무방합니다등기과에서 인지하고 반려하지 않는다고 합니다,예외적으로 변경등기를 권장하는 경우향후 거래나 담보 설정이 자주 일어날 예정인 경우주소를 현행 행정구역 기준으로 정리해 두는 것이 좋습니다금융기관 등에서 주소일치 확인을 엄격히 요구하는 경우사전에 주소변경등기를 해두는 것이 처리 지연을 막을 수 있습니다
부동산
Q. 1인 법인 임대인의 전/월세 오피스텔 매물에 대한 보증 보험
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1인 법인이면서 4대 보험 가입자가 없으면,보증보험사 입장에서는 실체 확인이 어렵다고 보고 보증을 거절하는 경우가 많습니다특히 보증보험 가입을 조건으로 계약한 경우에는 계약금 반환도 정당화될 수 있습니다현재 계약이 확정일자 또는 전입신고 전이라면 빠르게 판단하셔야 합니다부동산과 협의를 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 공동명의·공동채무 아파트 매수 시 세대주 전입신고 순서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 공동명의(5:5) 및 공동채무 실행은세대주·세대원 여부와 직접적인 상관은 없습니다은행 대출 실행(주담대)에서는 소유권 지분과 채무자로서의 책임이 중요하지,누가 세대주인지 여부는 영향을 주지 않습니다아내가 먼저 세대주로 전입하고, 남편이 이후에 전입해서 세대원이 되어도 공동채무 실행에 문제 없습니다
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Q. 퇴거전 전입신고만 해도 임차권등기 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 상태(새 집 전입신고만 한 상태, 실제 퇴거 전)에서도 임차권등기명령은 신청 가능합니다,새 집에 잔금까지 다 치르고 전입신고를 마친 상태,실제 이사를 시도했으나 보증금 미반환 문제로 퇴거가 지연된 상태,현 주택의 임대차계약이 종료되었고, 갱신 거절 의사를 명확히 밝힌 경우이런 경우 법원은 임차인이 실질적으로 이사를 준비 중임이 명확하다고 판단할 수 있습니다,임차권등기명령 신청 시 기본적으로 준비해야 할 서류임대차계약서 사본주민등록등본 (현재 주소)전입신고 사실을 입증할 수 있는 서류 (예: 새 주소지 전입신고 사실 증명)보증금 반환 요구 내용증명 또는 그에 준하는 의사표시집주인에게 계약 종료 및 퇴거 의사를 통지한 기록 (카톡, 문자, 내용증명 등)이사 당일 퇴거를 시도했으나 보증금 미반환으로 인해 퇴거가 지연되었음을 입증할 수 있다면 (이사 일정 계약서, 이사업체 예약 문자 등), 신청 사유가 더 확실해집니다법원은 실제 ‘퇴거의사와 준비 여부를 중요하게 보기 때문에, 이런 의사 표시와 정황 증거들을 잘 정리해두시고 임차권등기명령을 신청해보시기 바랍니다
부동산
Q. 실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 HUG와 같은 기관이 보증하는 전세대출의 보증비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정되었습니다이로 인해 예전처럼 전액 대출이 어려워졌으며, 빌라 매물의 경우 특히 영향이 컸습니다서울 및 수도권 소재 빌라 중 약 62%는 강화된 기준 하에서 보증 가입이 불가능한 것으로 조사되고 있습니다기존에는 보증이 가능했더라도 규제 강화로 인해 가입이 거절되는 경우가 많아진 것입니다정부는 다주택자에게 전세금 반환용 대출을 금지하거나 상한을 두고 있습니다특히 빌라는 다세대·다가구 형태이므로 보유 주택 수 계산에 포함됨에 따라 대출 자체가 불가능한 경우가 많습니다
부동산
Q. 문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집 앞에 지하철역이 생긴다는 것은 부동산에서 말하는 가장 강력한 호재 중 하나입니다특히 질문처럼 직선 거리 10~20m 이내, 그것도 서울 지하철 9호선 연장이라면집값에 미치는 영향은 상당히 큽니다집 앞에 지하철역이 생기면,일반적으로 단기 10~20%,중장기 30% 이상 상승하는 경우도 많습니다특히 서울 9호선 같은 대량수요 노선 + 환승이 가능한 경우,입지 프리미엄이 고정적으로 붙습니다
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Q. 전세 계약 전 확인 문의(중개사 관련 확인 및 임대사업자 기간 만료 관련)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 계약 자체에는 문제가 없지만, 법적 보호에 차이가 있습니다임대사업자 등록이 있고 계약기간 중 등록이 유효하다면,세입자는 임대차 보호법상 더 안정적인 지위 확보가 가능합니다보증금 보호, 세금 감면, 자동갱신 등 일부 조건에서 유리합니다,불가능합니다중개보조원은 동일 기간에 단 1곳에만 등록 가능합니다,맞습니다계약은 반드시 소속 공인중개사 또는 개업공인중개사가 직접 해야 합니다중개보조원은 계약 체결·중개행위 불가하고 공인중개사법 위반 시, 계약 무효/책임회피/분쟁 발생 위험 있습니다계약서, 중개대상물 확인서, 중개확인·설명서는 반드시 등록된 공인중개사 명의로 작성·날인되어야 법적 효력 발생합니다