전세 계약 전 확인 문의(중개사 관련 확인 및 임대사업자 기간 만료 관련)
안녕하세요, 집 계약 만료로 이사할 곳을 찾는 중인데요.
전세/반전세 매물 중심으로 찾고 있다 보니 사전에 위험한 부분은 없는지 확인차 3가지 질문 드립니다.
1. 보러 가게 되는 매물 중 하나가 조건상 나쁘지 않으나, 임대인분께서 임대사업자 기간만료로 재등록 예정이시라고 합니다.
혹시 이 부분이 계약에 있어서 문제가 되는 부분은 아닌지 궁금합니다.
2. 뵙기로 한 공인중개사 대표자 업력 이력 확인 시 19년도부터 다양한 이력(10건) 확인됩니다.
당연히 옮기고 그런 건 이해하고, 따로 행정처분항목 내용은 없는 것으로 확인됩니다.
다만, 중개보조원이면 다수의 중개사에서 근무가 가능한가요?
동일한 등록일자에 4개의 중개사 이력이 확인됩니다.(지역이 다른 중개사도 있음)
3. 또한 중개보조원은 실제 계약 시 직접 계약이 불가하다고 알고 있습니다. 중개보조원을 통해 매물을 확인을 했더라도 실제 계약 시에는 해당 중개사의 소속공인중개사를 뵙고 그 분과 계약서를 작성해야 하면 되는 것이 맞을까요?
관련해서 너무 모르는 부분이라 이렇게 여쭤보는 점 양해 부탁 드리며,
전세/반전세 계약을 앞둔 만큼 조금의 걸림 요소를 없애기 위해 혹시 모르는 부분까지 여쭤보게 되었습니다.
확인 후 전문가님의 답변 기다리겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
문의하신 내용 관련하여 먼저 임대인의 임대사업자 등록은 세입자와는 무관합니다. 임대사업자 등록시에는 정해진 양식에 따라 계약해야하고 전세보증보험을 의무적으로 가입 (단 세입자도 25% 부담) 해야하는 등의 조건이 있으나 대부분 임대인이 준수해야 하는 사항이고 임차인은 보통의 임차주택과 동일하게 거주할 수 있습니다.
중개보조원은 직무교육을 받고 공인중개사 사무소에서 근무할 수 있는데 공인중개사와 달리 여러개의 사무소에서 근무하지는 못한다는 규정은 없습니다. 중개보조원은 단순한 현장안내나 업무보조를 할 수는 있지만 계약서 작성시에는 반드시 공인중개사에 의해 이루어져야만 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약할려고 하는 임대인이 임대사업자라고 암차인에게 불이익이 있는 것은 아닙니다.
임대인의 경우 세재혜택을 받기 위해서 주택수가 많을 경우 임대사업자를 내는 것이고 임차안에게 가는 불이익은 없습니다. 또한 요즘은 공동중개를 많이 하기 때문에 한 매물에 여러 공인중개가사 등록 될 수도 있습니다.
중개보조원의 역할은 개업공인중개사나 소속공인중개사의 보조업무를 담당을 하게 되고 중개 계약에 실제로 참가가 불가합니다. 반드시 개업공인중개사나 소속공인중개사 직인이 찍혀야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 보러 가게 되는 매물 중 하나가 조건상 나쁘지 않으나, 임대인분께서 임대사업자 기간만료로 재등록 예정이시라고 합니다.
혹시 이 부분이 계약에 있어서 문제가 되는 부분은 아닌지 궁금합니다.
-> 별 문제될부분은 없습니다. 법인이 아닌 개인임대사업로의 등록된 경우라면 오히려 재계약시 5%제한등이 있고 전세보증보험을 임대인이 의무로 가입하기에 임차인입장에서는 개인 임대인보다는 등록된 임대사업자가 유리합니다.
2. 뵙기로 한 공인중개사 대표자 업력 이력 확인 시 19년도부터 다양한 이력(10건) 확인됩니다.
당연히 옮기고 그런 건 이해하고, 따로 행정처분항목 내용은 없는 것으로 확인됩니다.
다만, 중개보조원이면 다수의 중개사에서 근무가 가능한가요?
동일한 등록일자에 4개의 중개사 이력이 확인됩니다.(지역이 다른 중개사도 있음)
> 별 문제가 없는 그대로 해당 중개사무소에서 게약을 진행하시면 되는 부분으로 보입니다. 그리고 공인중개사는 이중소속이 불가하기에 다수중개사무소에 등록이 불가하고, 중개보조의 경우는 중개계약자체에 직접 참여할수 없고 중개사 보조업무로써 매물안내정도만 수행합니다.
3. 또한 중개보조원은 실제 계약 시 직접 계약이 불가하다고 알고 있습니다. 중개보조원을 통해 매물을 확인을 했더라도 실제 계약 시에는 해당 중개사의 소속공인중개사를 뵙고 그 분과 계약서를 작성해야 하면 되는 것이 맞을까요?
-> 네, 본인이 별도 말하지 않아도 안내한 사람이 중개보조라면 계약서작성 및 계약서작성시에는 중개사가 질문처럼 진행하게 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 계약 자체에는 문제가 없지만, 법적 보호에 차이가 있습니다
임대사업자 등록이 있고 계약기간 중 등록이 유효하다면,세입자는 임대차 보호법상 더 안정적인 지위 확보가 가능합니다
보증금 보호, 세금 감면, 자동갱신 등 일부 조건에서 유리합니다
,불가능합니다
중개보조원은 동일 기간에 단 1곳에만 등록 가능합니다
,맞습니다
계약은 반드시 소속 공인중개사 또는 개업공인중개사가 직접 해야 합니다
중개보조원은 계약 체결·중개행위 불가하고 공인중개사법 위반 시, 계약 무효/책임회피/분쟁 발생 위험 있습니다
계약서, 중개대상물 확인서, 중개확인·설명서는 반드시 등록된 공인중개사 명의로 작성·날인되어야 법적 효력 발생합니다
임대사업자 기간이 종료되고 재등록하는게 문제 될만한 부분은 아닙니다.
여러번 이전을 한 자세한 사유를 모르니 뭐라 단정하기는 어렵습니다.
중개보조원은 한곳에만 등록 가능합니다.
계약은 대표공인중개사와 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대사업자의 임대사업자 등록 기간 만료 후 재등록 예정인 경우 일반적으로 계약에 직접적으로 문제가 되지는 않지만 주의가 필요합니다. 임대사업자 등록은 임대소득에 대한 세제 혜택 등과 관련이 있고 사업자 등록 상태에서 따라 임대차 신고 등 법적 의무 이행 여부가 달라질 수 있으므로 임대사업자의 등록 상태와 국토부 임대차 신고 의무 이행 등이 정상적으로 이루어지는지 확인이 필요합니다.
중개보조원이 여러 중개사에서 동시에 근무할 수 있는지는 관련 법령 및 각 지방자치단체 등록 정책에 따라 다를 수 있으나 일반적으로 중개보조원은 여러 곳에서 동시 등록이 가능하긴 하나 중개사 무소별로 실제 근무 및 업무 위임 상황이 다를 수 있습니다. 다만 행정처분 이력이 없는 점은 긍정적입니다.
중개보조원은 자격증이 없으며 중개 업무 중 법적으로 중요한 부분인 계약서 작성과 서명, 날인은 불가합니다.
계약서 작성과 계약 행위는 반드시 공인중개사가 직접 해야 합니다.
감사합니다.