계약 불성립 상태에서 부동산 중개보수 환불 가능 여부 문의
안녕하세요. 아래와 같은 상황에 대해 법적·실무적 판단을 받고 싶어 문의드립니다.
저는 2025년 5월
, 부동산 중개업소를 통해 월세 계약을 진행하려 했습니다.
집주인과의 본계약(임대차계약서 작성)은 체결되지 않은 상태에서, 우선 가계약금 300만 원을 집주인에게 지급했습니다.
그런데 집에 과다한 대출이 있다는 사실을 알게 되어, 신중히 고민 후 계약을 포기했습니다.
이 과정에서 부동산 중개업자가 먼저 중개수수료를 요구한 것은 아니었고, 제 남자친구가 통화 중 “가계약은 파기하고, 소정의 수고비는 드리겠다”라고 말했습니다. 그 후 중개업자는 법정 중개보수 기준(2,464,000원)을 안내했고, 저는 해당 금액을 송금하였습니다.
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그러나 계약서 미작성 = 거래 불성립 상태이므로, 법적으로 중개보수가 발생하지 않는다는 점을 나중에 알게 되었습니다.
※ 추가 참고사항
제 남자친구가 중개업자와 통화하면서 “가계약은 파기하고, 소정의(중개수수료)수고비는 드리겠다”라고 언급한 적이 있으나, 구체적인 액수 합의는 없었습니다.
통화녹음은 없고, 남아 있는 증거는 송금 내역, 중개업자의 문자(중개보수 안내), 계약 미체결 사실입니다.
📌구체적인 질문
본계약이 체결되지 않았음에도 불구하고 중개업자가 수취한 중개보수 2,464,000원을 환불받을 수 있는지 궁금합니다.
판례(대법원 2007다12432 등)에 따르면 계약 불성립 시 일부 ‘상당한 수고비’만 청구할 수 있다고 하는데, 이 경우 적정한 수준은 어느 정도로 인정될 가능성이 있는지요? (저는 20~30만 원 정도라 생각합니다.)
남자친구가 통화에서 “소정의 수고비”라는 표현을 썼지만, 이를 입증할 수 없을 때 법적 판단에 어떤 영향을 줄까요?
환불을 요구했음에도 중개업자가 반환을 거부한다면, 구청 신고·협회 민원·소액재판 중 어떤 절차가 가장 실효성이 있을지 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 가계약이라도 계약이 성립되었다면 중개보수는 발생하게 됩니다. 다만, 가계약이라는게 일정한 거래성립요소가 포함되었을 때 계약의 성립으로 보아 중개보수가 발생되었다고 볼수 있으며, 다음과 같은 조건이 있으면 거래성립으로 인정될수 있습니다. 매도인, 매수인이 가격 및 조건을 합의, 가계약금이 지급됨, 중개사 거래성사에 실질적인 기여 이 세가지고 요건이 충족되면 계약서 작성여부와 관계없이 중개보수가 발생될수 있습니다.
질문에서 계약서 미작성 = 거래불성립이라는 의견은 상황에 따라 달라질수 있는 부분입니다. 결국에 위 상황에 대해서는 법적 판단에 따라 결과가 달라질수 있는 부분이기에 중개사가 질문처럼 계약성립을 주장한다면 단순히 구청등에 신고, 협의 민원을 넣는다고 해서 불법적인 중개보수를 받은것으로 판단되기에 해결이 어려울 것으로 보이며, 결국 소송등을 통한 판단을 보셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
계약서를 작성하지 않았으면 중개보수를 정당하게 청구할 수 없습니다.
다만 당사자간 합의 후 소정의 수고비는 가능하며 이 금액은 통상 임장료 개념으로 20~30만원이 맞습니다.
반환을 거부하면 부당이득청구 소액재판으로 진행하심이 좋아보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
계약 체결도 되지 않았는데 해당 중개수수료를 모두 취하는 것은 권리가 없는 대금을 받은 것이므로 전액 반환요구가 가능합니다. 이는 부당이득에 해당하며 민사소송으로 갈 경우 남자친구분의 "소정의 수수료" 발언은 문제가 되지 않고, 해당 공인중개사는 부당이득을 취한 것으로 반환 판결이 날 것입니다.
그리고 , 보통 소정의 수고비라 함은, 대가성 없는 감사의 표시로서, 지불하는 사람에게 액수를 정할 수 있는 권리가 있다고 할 수 있는데, 이 또한 중개수수료와는 돈의 성격이 맞지 않습니다.
만약 지불을 거부한다면, 해당 내용으로 내용증명을 보내시고, "지급명령신청" 을 먼저 작성하여 법원에 제출하시어 상대방의 부당이득에 대한 반환 청구의 소를 제기할 수 있겠습니다.
그런데, 제일 중요한 것은 일단 돌려달라 말을 해보는 것입니다.
공인중개사 자격증 딸 정도의 지능이면, 아마 바로 반환할겁니다. 바보가 아닌 이상요.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
정식게약 체결완료도 아니고 가계약 상태에서 계약이 파기 될 경우 명목상 수고비 정도 지급을 하면 됩니다.
법정중개수수료를 달라고 하는 자체가 우선 문제가 될 수 있으니 법정수수료달라고 한 내역을 보고 지급을 한 것이므로
모르고 지급을 한 매수자는 당연히 중개인에게 반환을 청구 할 수 있을 것으로 보여집니다.
우선 법적으로 해결을 하기 위해서는 인근 무료법률구조공단에서 법적인 조언을 받으시면 되고 또한 지자체 부동산관련부서에 이러한 문제로 상담을 받아 보시고 대응을 하는 것이 좋아 보입니다.
아무쪼록 잘 해결 되길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약 불성립 시 공인중개사가 적법하게 받을 수 있는 금액은 상당한 수고비에 한정됩니다.
상당한 수고비는 중개사가 실제 투입한 노력과 시간을 고려한 현실적인 비용 수준을 의미하여 통상 30만 원정도로 인정 받는 경우가 많습니다.
일단 내용증명 발송으로 환불 요구를 공식화 하고 이후 중개업소가 환불을 거부할 시 소액 재판을 통해 중개보수 반환을 청구할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제2항:
중개보수는 거래가 성립된 경우에만 지급한다
,대법원 판례 (2007다12432)
중개 대상물에 대해 임대차계약이 실제로 체결되지 않은 경우,
중개인은 법정 중개보수를 청구할 수 없다
다만, 실제 중개행위가 있었고 거래가 성사될 가능성이 있었던 경우라면,
상당한 수고비에 해당하는 실비 변상만 청구 가능합니다
2,464,000원 전액은 반환 대상입니다
계약이 성립되지 않았기 때문에 법정 보수 기준 적용 불가입니다
중개사님이 수령한 중개보수는 임대차계약 미성립 상태에서 지급된 것으로,
법령상 중개보수 요건에 부합하지 않으며, 전액 환불을 요구한다고 협의를 해보시고
거부 시 관련기관 신고 및 법적 조치를 진행해 보시기 바랍니다
본계약이 체결되지 않았음에도 불구하고 중개업자가 수취한 중개보수 2,464,000원을 환불받을 수 있는지 궁금합니다. ===> 공인중개사법에 중개보수 청구할 수 있는 시기는 계약서가 정상적으로 작성되어야 하고 작성되지 않았다면 중개보수 지급의무가 발생되지 않습니다.
판례(대법원 2007다12432 등)에 따르면 계약 불성립 시 일부 ‘상당한 수고비’만 청구할 수 있다고 하는데, 이 경우 적정한 수준은 어느 정도로 인정될 가능성이 있는지요? (저는 20~30만 원 정도라 생각합니다.)
==> 노력의 정도를 가지고 상호 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
남자친구가 통화에서 “소정의 수고비”라는 표현을 썼지만, 이를 입증할 수 없을 때 법적 판단에 어떤 영향을 줄까요?
==> 입증책임은 상대방에게 있습니다.
환불을 요구했음에도 중개업자가 반환을 거부한다면, 구청 신고·협회 민원·소액재판 중 어떤 절차가 가장 실효성이 있을지 조언 부탁드립니다.==> 임대차분쟁 조정위원회에 신청하여 도움을 받아 보시기 바랍니다.