안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출 없이 전세계약을 하는 손님을 만날 확률은 전체 전세 계약 중에서 약 20~30% 정도로 추정할 수 있을 것 같습니다3개월 내라고 하면, 운 좋거나 조건 맞는 매물을 찾을 경우 + 입주자 여유 자금 + 임대인 수락 등의 복합 조건이 맞아야 하니, 그 확률은 더 낮아질 수 있고, 10~20% 이하일 가능성도 있습니다요즘은 전세가가 높다보니 대부분 전세대출을 활용하는데 전세대출이 잘안되다보니 반전세나 월세가 많아지는 추세입니다
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Q. 귀농전에 땅은 어디서 알아보는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,땅을 알아보는 주요 경로1. 국가기관 포털 – 농지연금 및 공공정보,농지은행(한국농어촌공사) 농지 매물, 임대, 경매, 후계농 지원 등 다양한 농지 정보 제공,온나라 부동산 정부 운영 부동산 포털. 필지 정보, 공시지가, 계획관리지역 등 조회 가능,국토부 실거래가 공개 시스템 거래 가격, 토지 종류별 실거래 내역 확인 가능,일사편리 (토지이용규제정보) 어떤 땅에 어떤 규제가 있는지 확인 가능 (농지인지, 개발제한구역인지 등)귀농 목적의 농지는 반드시 농지법을 확인해야 합니다개인이 농지를 사려면 농지취득자격증명서를 받아야 하며, 실제 농사를 짓는다는 목적이 필요합니다,민간 플랫폼 / 부동산 매물 사이트네이버 부동산 "토지" 카테고리로 지역 설정 후 필터 검색카카오맵 + 부동산 위성지도 기반으로 필지 모양 + 매물 같이 보기 가능직방, 피터팬의 좋은방구하기 일부 농지/시골 땅 매물 올라옴팜에이트, 토지114, 농업부동산 등 전문 사이트 농지, 임야, 전원주택 부지 등에 특화,귀농 전 땅 찾는 방법 요약1. 공공포털 + 실거래 정보 먼저 분석2. 지자체 귀농센터 + 현장 상담 받기3. 현지 부동산 중개사 + 실사 병행4. 교육 + 체류형 프로그램으로 경험 쌓기확인을 해보시기 바랍니다
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Q. 수도권에 135만호 2030년까지 공급이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.단계적으로 가능성 있습니다착공 목표 지정, 공공택지 확보, 규제 완화, 절차 단축 등이 제대로 작동하면 135만호 중 상당수를 채울 가능성은 높습니다하지만 2030년까지 완전히 이행은 쉽지 않을 수 있습니다 일부 지역 착공이 지연되거나, 인허가 과정·보상·기반시설 구축 지연됨에 따라 목표보다 물량이 적게 나올 수도 있습니다또한 착공과 준공/입주 사이에는 시차가 있으므로, 국민들이 체감하는 살 수 있는 집 공급은 착공 수치만으로는 아직 부족하게 느껴질 수 있습니다
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Q. 아파트를 살때 어떤점에 가장 큰 관심을둬야할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트를 구매할 때는 단순히 좋아 보이는 집이 아니라, 살기 좋고 나중에 팔기도 좋은 집을 고르는 게 중요합니다특히 실거주 + 재테크(투자) 목적을 겸하고 있다면, 내가 살기에도 괜찮은데, 다른 사람도 사고 싶어할 집을 고르는 게 핵심입니다아파트의 몸값을 결정하는 1순위가 입지입니다지하철역 도보 10분 이내 출퇴근, 통학 편의성. 집값 상승의 핵심 요인 중 하나이며유명 초중고가 가까우면 실수요가 많고 가격 방어력도 높습니다마트, 병원, 공원, 문화시설 등 편의시설 접근성이 좋아야 하고 회사, 업무지구와의 거리. 강남·여의도·마곡 등 가까우면 더 유리합니다좋은 입지 + 대단지 + 실거주 선호도 높은 조건을 갖춘 아파트가 결국 잘 팔리고 가격도 오릅니다그런데 제일 중요한 점은 자금력과 본인에게 맞는곳으로 선택하시는것이 좋습니다
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Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 취소 건수가 많다는 보도는 신뢰할만한 자료가 있고, 많은 경우가 실거래 신고 후 신고가 거래였던 것이 먼저 있었고 그 후 취소된 것이 있습니다일부는 시세 띄우기 또는 허위 신고 , 해제 등의 의도가 의심되는 경우로 조사되고 있습니다다만 모든 계약 취소가 이러한 의도 때문인 건 아니고 규제, 자금 조달 실패, 정책 변화, 매수자 사정 변화 등의 현실적인 이유도 많다고 합니다
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Q. 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합 및 현대건설 측의 요구는, 자금 확보 및 위험 감소를 위해 조합원 자산도 담보로 확보하겠다는 의도로 보이며, 이는 조합원 입장에서 부담스러운 요구임이 분명합니다법적으로 확정된 조항이 아니면, 조합원들은 이러한 조건을 무조건 수용해야 하는 건 아니고 다만 조합 계약서 및 조합 내부 규정, 조합원 총회 결의 등이 어떻게 되어 있는지가 중요합니다최고 22억원이 빚이라고 말씀하셨던 건 아마 분양가 대비 근저당 설정 규모 혹은 조합원 분담금 증가 등의 불확실성이 크다는 의미로, 실제로금융기관이 요구하는 담보 가치 혹은 조합의 채무 규모가 상당하다는 보도도 있습니다
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Q. 신혼집 알아보는데 도움 부탁드려요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매물이 완전히 없는 건 아니지만 비슷한 조건에서 단순히 상태가 조금 덜 좋거나 층이 낮거나 수리 상태가 덜 양호한 물건 등은 있을수 있습니다하지만 올수리 + 남향 + 3층까지 원하는 조건이면 가격을 조금 더 높이 잡는 게 현실적이고 혹은 조건을 조금 조정해야 유리한 매물 찾기가 쉬워질수 있습니다현장답사를 하고 결정하시는것이 좋습니다
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Q. 첫 아파트 매매 특약 조항 어떤걸 추가 하면 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,본 부동산에 대해 매도인의 단독 소유임을 확인하며, 타인과의 공유지분 또는 소송, 가압류, 근저당권 등 권리침해 사실이 없음을 보장한다만약 계약일 이후 해당 권리 문제가 발견될 경우, 매도인은 즉시 문제를 해소하고, 계약 해제 시 계약금의 2배를 배상한다,잔금일 기준으로 주택은 전입자 및 점유자 없는 공실 상태로 인도되어야 하며, 위반 시 매도인은 지체 없이 점유자 퇴거 조치를 완료해야 한다,본 부동산에 선순위 임차권 및 확정일자 있는 임대차계약이 존재하지 않음을 매도인이 확약하며, 만약 존재할 경우 매도인이 전액 변제 후 말소한 후 잔금을 진행한다,매수인은 주택담보대출 신청 후 승인이 거절될 경우 계약 해제를 요구할 수 있으며, 이 경우 매도인은 계약금을 전액 반환한다이런특약을 서로 조율해서 넣어 보시기 바랍니다
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Q. 신혼부부 전세집 명의를 어떻게 하면 좋을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,단독 명의의 장점관리가 간단 (한 사람이 계약자)분쟁 시 명확한 책임과 권리청약 가점 계산이나 무주택기간 산정 시 유리한 조건 유지 가능합니다 (특히 무주택 세대주가 계약자일 경우),공동 명의의 장점부부 모두 법적으로 권리 가짐 (보증금 반환 청구 등)보증금 반환 등에서 안전장치 → 명의자 사망, 이혼 등의 돌발 상황에서 안전성 증가계약서를 기반으로 양측 모두 권리가 있다는 점은 법적 보호 강화의 의미가 있습니다,어떤 선택이 나에게 맞을까?한 사람이 세대주이며 청약 가점 등을 관리 중이라면 단독 명의가 좋습니다보증금 규모가 크고 법적 안전성을 중시한다면 공동 명의가 유리합니다양쪽 부모님 지원이 함께 들어가서 권리관계가 중요히다면 공동 명의 고려하세요,향후 청약 또는 주택 구입 시 혜택을 극대화하려는 경우 단독 명의 (청약 계획 있는 자) 추천둘 사이의 우선순위에 따라 선택하시는 것이 좋습니다
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Q. 아파트 매수와 관련된 질문이 있습니다. 주담대와 관련하여
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,기존 대출을 받은 후 소득이 증가하더라도, 동일한 주택에 대해 기존 주담대 한도를 자동으로 늘릴 수는 없습니다다만 추가 대출이나 대환 대출 등의 방법으로 조정은 가능할 수 있습니다주택담보대출은 신청 시점의 소득, 부채, 주택가치 등을 기준으로 한도가 산정됩니다소득이 오른다고 해서 기존 대출 한도가 자동으로 늘어나지는 않습니다다만, 소득이 증가한 다음, 재심사를 통해 대출을 대환하거나, 추가 대출을 받을 수는 있습니다단, 이 역시도 규제(LTV, DSR 등) 범위 내에서만 가능합니다,6개월 이내 전입신고 및 실거주 조건을 이행하면, 일정 기간 이후 전세나 월세로 전환해도 일반적으로는 큰 문제가 되지 않습니다하지만, 은행 또는 정책자금(예: 보금자리론 등) 대출의 조건에 따라 다릅니다어떤 경우는 최소 1~2년 실거주 유지 의무가 있는 상품도 있습니다금융기관과의 대출 약정서 또는 상품 설명서에서 실거주 기간이 명시되어 있는지 꼭 확인하세요만약 6개월 이상 거주 또는 최소 1년 거주등의 조항이 있다면, 이를 어길 경우 대출 회수, 금리 인상, 제재 등이 있을 수 있습니다확인을 잘하시기 바랍니다