안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 아파트 분양자와 실제대금자와 다를경우를 모두 명의도용의심으로 보나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 상황은 명의도용보다는 명의신탁 의심이 더 가까우며,전매 금지 회피 목적의 차명 취득으로 해석될 가능성이 있습니다가장 중요한 건 소명 전략입니다핵심은 명의신탁 목적이 아니었음을 명확히 증명하는 것입니다세무사나 회계사와 소명서 초안은 꼭 검토 받는 것이 안전합니다가족 간 거래는 특히 국세청이 의심하고 보는 분야이므로,단순 사실 그대로가 아닌, 사실을 해석해서 잘 정리하는 전략이 중요합니다상담받아보고 진행하시기 바랍니다
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Q. 신축빌라vs투룸 아파트,장기적으로 봤을때
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로는 신축 투룸 아파트가 더 유리합니다아파트는 가장 대중적이고 선호도 높은 주거 형태입니다실수요 + 투자수요가 모두 있습니다빌라는 저층, 관리 어려움, 프라이버시 등 이유로 선호도가 낮습니다아파트는 거래가 많아 시세가 투명하고, 실거래가 기준으로 상승이 빠르게 반영되는 반면 빌라는 시세 형성이 느리고 불투명합니다이로 인해 상승 속도도 느립니다,예외적으로 신축 빌라가 유리한 경우?1. 입지가 매우 뛰어난 역세권 + 대단지 빌라2. 토지지분이 크고, 향후 재개발/재건축 기대감 있는 지역3. 신축이라 품질이 실제로 아파트 수준인 경우 (엘리베이터, 주차장 완비 등)하지만 아파트 내 투룸도 요즘 많이 공급되고, 1~2인 가구 증가로 수요도 충분합니다장기보유 + 임대수익까지 고려하면 투룸 아파트가 더 안정적입니다
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Q. 아파트갈아타기하면 디딤돌상환해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 갈아타기 시 기존 디딤돌대출은 전액 상환해야 하며, 새 집에는 정부 기금대출(디딤돌, 보금자리론 등)을 받을 수 없습니다갈아타기 시 디딤돌대출은 전액 상환이 필수입니다새 집에는 디딤돌 대출 불가입니다주택가격 7억 초과시에는 대상이 아닙니다결과적으로 더 높은 금리를 부담해야 됩니다1%대 → 4~5%대 일반 주담대 전환이 필요합니다
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Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.숙박업이 부동산업이 아닌 이유는숙박업은 단순히 공간을 제공하는 것이 아니라, 다음의 부가 서비스와 운영 요소를 포함합니다,침구류, 청소, 어메니티 제공,예약 관리,체크인/체크아웃 운영,고객 응대 및 안전 관리,조식 제공 등 부대 서비스운영과 서비스 제공을 중심으로 하는 사업입니다숙박업은 부동산업이 아닙니다서비스 중심의 단기 임대업으로, 법적·세무상 전혀 다른 업종으로 분류됩니다부동산을 소유하고 운영한다고 해서 자동으로 부동산업이 되는 것이 아닙니다에어비앤비, 게스트하우스 등도 숙박업에 속합니다
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Q. 기존에 토허제 외 지역에 아파트 지분을 소유하고 있는 경우, 토허제 지역에 추가 주택 취득이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재처럼 기존 주택 지분이 있는 경우에는 허가심사가 엄격하지만,실질적 무주택 사유가 납득 가능하고, 구청과 사전 협의가 잘 되면 허가가 날 가능성도 존재합니다계약 체결 전에 반드시 구청(관할 토지거래허가 담당 부서)에 사전 상담 및 허가 가능성 확인을 먼저 하시길 권장합니다
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Q. 초역세권에 위치한 단독주택은 어떻게 하는 것이 최선일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,완공 후 매도가 일반적으로 더 유리합니다현금 흐름이 급하지 않다면 완공 후 매도를추천합니다9호선이 개통되면 상가 임대료, 건물 가치 모두 상승합니다임대 수익 + 시세 차익 모두 누릴 수 있는 구조입니다,보유세 부담이 크고 현금이 필요하다면 완공 1~2년 전쯤 매도를 고려하셔도 됩니다건설 진척도가 올라가고, 입주 시점이 가까워질수록 역세권 기대 프리미엄이 더 강하게 반영됩니다재개발 가능성 or 주변 고도화 사업 여부에 따라 장기적 보유 가치도 큽니다상황에 따라서 선택을 해보시기 바랍니다
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Q. 아파트 매매시 특약사항에 어떻게 명시하면 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 매도인은 잔금일까지 추가적인 담보대출을 받지 않기로 하며, 매수인의 중도금 지급일 이전까지 기존의 근저당권(또는 대출)을 상환하여 말소 처리하기로 한다2. 매수인의 중도금은 매도인의 기존 대출금 상환에 사용될 수 있으며, 이에 대해 매수인은 이의를 제기하지 않는다3. 중도금 지급 전까지 해당 부동산에 추가 근저당 설정 또는 기타 담보 제공을 하지 않기로 한다이런 문구를 특약으로 넣으시기 바랍니다
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Q. 지분설정되있는.공동명의아파트.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 지분만 일부 가지고 있어도 주택 보유로 간주됩니다즉, 20%만 가지고 있어도 해당 아파트는 1주택 보유로 보게 되는 상황이 많습니다1주택자로 간주되며, 청약, 대출, 세금 등 여러 제도에 영향을 줍니다
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Q. 버팀목 전세대출 상환 전 잔금 대출 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실행 가능성은 높지만 100% 확정된 것은 아닙니다.사전 조율이 매우 중요하며, 은행 내부 지침과 승인 절차에 따라 좌우됩니다지금 설명한 방식은 실무상 종종 허용됩니다하지만, 담당자의 재량, 서류의 정확성, 시스템상 에러 발생 여부 등에 따라 변수가 존재합니다100% 확신할 수 있는 건 아니고 반드시 서면 확인 받고 움직이시길 권합니다
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Q. 내년 집값 예상 알고싶어요 아파트 대출
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님 같은 경우, 경기도 / 대단지 아파트 / 무주택자 / 대출 일부라는 조건이라면 다음 조건들이 잘 맞으면 내년에도 집값 오를 가능성이 있습니다1. 입지 좋은 지역 — 서울 근접, 교통 인프라 좋고 편의시설 등이 잘 갖춰진 곳이면 수요가 꾸준히 있습니다2. 브랜드 높은 새 아파트(또는 준신축) — 선호도가 높으면 수요 유지가 쉽습니다3. 금리 하락 또는 안정 흐름 — 만약 한국은행이 기준금리를 내리거나, 대출 이자가 안정된다면 매수 심리가 살아날 수 있고 집값 상승 압력이 생길 수 있습니다4. 공급 차질 또는 공급이 느린 지역 — 신축/공급이 많지 않으면 희소성 때문에 가격 상승 가능성이 큽니다이런부분을 고려하여 선택을 하시기 바랍니다