안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 버팀목 전세대출 상환 전 잔금 대출 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실행 가능성은 높지만 100% 확정된 것은 아닙니다.사전 조율이 매우 중요하며, 은행 내부 지침과 승인 절차에 따라 좌우됩니다지금 설명한 방식은 실무상 종종 허용됩니다하지만, 담당자의 재량, 서류의 정확성, 시스템상 에러 발생 여부 등에 따라 변수가 존재합니다100% 확신할 수 있는 건 아니고 반드시 서면 확인 받고 움직이시길 권합니다
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Q. 내년 집값 예상 알고싶어요 아파트 대출
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님 같은 경우, 경기도 / 대단지 아파트 / 무주택자 / 대출 일부라는 조건이라면 다음 조건들이 잘 맞으면 내년에도 집값 오를 가능성이 있습니다1. 입지 좋은 지역 — 서울 근접, 교통 인프라 좋고 편의시설 등이 잘 갖춰진 곳이면 수요가 꾸준히 있습니다2. 브랜드 높은 새 아파트(또는 준신축) — 선호도가 높으면 수요 유지가 쉽습니다3. 금리 하락 또는 안정 흐름 — 만약 한국은행이 기준금리를 내리거나, 대출 이자가 안정된다면 매수 심리가 살아날 수 있고 집값 상승 압력이 생길 수 있습니다4. 공급 차질 또는 공급이 느린 지역 — 신축/공급이 많지 않으면 희소성 때문에 가격 상승 가능성이 큽니다이런부분을 고려하여 선택을 하시기 바랍니다
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Q. 부동산 증여시 증여자 인감증명서는 부동산 매도용으로 해야 하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 매도용 인감증명서를 사용해야 합니다부동산 증여는 법적으로는 무상으로 재산을 이전하는 계약이지만, 등기 절차상으로는 매매와 유사하게 처리됩니다그래서 증여계약서에 날인한 인감이 진짜임을 증명하기 위해, 매도용 인감증명서가 요구됩니다증여자 = 매도자로 간주되어 서류가 처리된다고 보시면 됩니다
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Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아직 살 곳을 못 구했다고 설명하고, 이주 기한 연장 요청을 해보세요대부분의 경우, 시행사나 지자체도 일괄적 강제 이주보다는 협의를 선호합니다이주 기간에 맞추지 못해도 당장 법적으로 처벌받거나 강제퇴거 되는 것은 아닙니다다만, 시간이 지나면 강제 절차가 시작될 가능성이 있고, 보상 혜택이 제한될 수 있으니 주의가 필요합니다
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Q. 오피스텔 임대차계약서 상 용도에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서에 주거용으로 되어 있다면, 마음대로 사업용으로 전환해서 사용하면 안 됩니다실제 사용하려면 반드시 임대인의 동의를 받고, 계약서에 명시하거나 특약을 넣어야 안전합니다사업자등록이 필요하다면 세무서에서도 해당 부분을 꼼꼼히 보기 때문에 사전에 준비가 필요합니다부동산에 문의를 해보시기 바랍니다
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Q. 일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.말씀하신 구조의 아파트는 일반적으로 중정형 복도식 아파트 또는 ㅁ자형 복도식 아파트,폐쇄형 코어 아파트라고 불립니다,중정형 복도식 아파트중정이란 건물 안쪽에 있는 마당이나 하늘이 보이는 빈 공간을 말합니다복도식 아파트가 ㅁ자 형태로 배치되어 있고, 건물 내부가 뚫려 있어 중앙을 내려다볼 수 있는 구조입니다상부 복도나 계단에서 1층이 보이며, 채광과 환기를 위한 중앙 공용 공간(중정)이 있습니다,폐쇄형 단지 내 복도식 아파트 (공동현관으로 연결된 형태)이런 구조는 외부 복도가 아닌, 공용 실내 복도 형태로 연결된 경우가 많고,복도식 아파트 중에서도 좀 더 고급형 또는 실내 복도 구조에서 나타납니다,검색할 때 사용할 수 있는 키워드 추천:,중정형 복도식 아파트,ㅁ자 구조 복도형 아파트,아트리움 아파트 구조
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Q. 아파트.두채있는상태에서.다른아파트구매하게되면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트를 이미 2채 보유한 상태에서 3억 5천만 원짜리 아파트를 추가로 구매할 경우, 취득세를 포함한 각종 세금이 중과될 수 있습니다,취득세조정대상지역 내 3주택자: 취득세 12%조정대상지역 외 3주택자: 취득세 8%,재산세 및 종합부동산세(종부세)이미 다주택자이기 때문에 보유세(재산세 + 종부세)도 중과됩니다종부세는 공시가격 합산 6억 초과 시 부과되며, 다주택자는 세율이 높아짐단, 2024년 이후 정부가 일부 완화했기 때문에 최신 세율은 매년 확인이 필요합니다,양도소득세 (팔 때)다주택자는 양도소득세도 중과세율 적용조정대상지역 내 3주택자: 기본세율 + 20% 중과1세대 1주택 비과세 혜택도 불가능합니다
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Q. 디딤돌 대출 실행 후 매매계약서 변경했습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행에 따라 다르지만, 전세대출이나 정책금융(디딤돌 포함)은 문서 일치 여부를 매우 중요하게 봅니다향후 전입신고, 확정일자, 등기 등에서 은행 제출 서류와 불일치하면 문제 될 수 있으니 지금 정리하는 게 가장 좋습니다대출 회수 가능성은 매우 낮지만,은행에 즉시 사실을 알리고, 정정된 계약서를 제출하는 것이 반드시 필요합니다
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Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인은 지금까지 단 한 번도 계약갱신청구권을 행사하지 않았습니다따라서 2027년 임대차 종료 시점에 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리를 갖고 있습니다,향후 임대인이 해야 할 일다음 계약은 반드시 계약서로 작성하세요문자로 합의하지 마시고, 계약서를 쓰시고, 본 계약은 임대인과 임차인의 합의에 의한 신규 계약이며,임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않음에 동의한다 라는 특약을 넣으시기 바랍니다
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Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라, 새로운 계약(재계약)을 한 것으로 보입니다이때 갱신청구권을 행사합니다라는 표현이나 의사표시가 명확히 없었다면, 계약갱신요구권은 여전히 행사되지 않은 상태입니다이 재계약으로 인해 최초 계약이 종료되고, 새로운 계약이 시작된 것으로 해석될 여지가 큽니다2025년 초 재연장은 이번에도 계약갱신청구권을 행사한다는 표현 없이, 문자로 가격과 기간만 정했으므로,일반적인 합의에 의한 재계약(구두계약) 또는 묵시적 갱신에 해당합니다따라서 임차인은 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다고 주장할 수 있습니다임차인이 계약갱신청구권을 한 번도 행사하지 않았다면, 다음 만기(2027년 초) 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다법적으로는 한 번의 갱신청구권이 남아 있는 상황일 가능성이 높습니다