안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 지금 부동산 가격이 거품이라고 보시나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 보고서에 따르면, 부동산 가격이 안정세를 유지하고 있지만, 여전히 높은 금리와 공급 부족 등의 요인으로 인해 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히, 금리 인하와 같은 정책 변화가 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 이러한 요인들이 부동산 가격의 거품 여부를 판단하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 또한, 주택 공급의 감소와 거래량의 급감도 시장의 안정성에 영향을 미치는 요소로 작용하고 있습니다.따라서, 현재 부동산 시장이 거품 상태인지 여부는 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으며, 정책 변화와 경제 상황을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산 전문가분들 확인부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."융자없고 전입가능"이라는 말은 해당 오피스텔에 대출(융자)이 없고, 세입자가 전입신고를 할 수 있다는 의미입니다. 오피스텔에 대출이 없다는 것은 해당 부동산에 대한 금융기관의 권리가 없다는 것을 의미합니다. 따라서 세입자는 대출로 인한 압류나 경매 등의 위험에서 자유롭습니다. 전입신고를 할 수 있다는 것은 세입자가 해당 주소로 주민등록을 할 수 있다는 의미입니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 세입자의 권리를 보호받을 수 있게 해줍니다. 예를 들어, 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금을 보호받을 수 있습니다.반면, "융자가 있거나 전입불가"라는 문구는 세입자가 몇 가지 리스크를 감수해야 함을 의미합니다오피스텔에 대출이 있는 경우, 만약 집주인이 대출을 갚지 못하면 금융기관이 해당 부동산을 압류하거나 경매에 넘길 수 있습니다. 이 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 전입신고를 할 수 없는 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 이는 보증금을 보호받기 어렵게 만들고, 집주인이 해당 부동산을 매각하거나 경매에 넘길 경우 세입자의 권리가 약해질 수 있습니다.따라서, 오피스텔을 임대할 때는 이러한 조건들을 잘 확인하고, 가능한 한 전입신고가 가능한 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
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Q. 이번 8.8 부동산 대책에는 어떤 것들이 발표되었나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이번 8.8 부동산 대책에서는 주택 공급을 확대하고, 재건축 및 재개발 절차를 간소화하는 여러 방안이 발표되었습니다. 주요 내용은 서울에서 37만 호의 재건축 및 재개발을 가속화하기 위해 절차를 간소화하고, 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용했습니다. 서울과 인근 지역의 그린벨트를 활용해 신규 택지 후보지에 총 8만 가구를 공급할 계획입니다. 이 중 서울에는 1만 가구 이상이 공급될 예정입니다.재건축 조합 설립을 위한 동의 요건을 기존 75%에서 70%로, 동별 1/2에서 1/3로 완화했습니다. 조합 설립 및 사업 추진 과정에서 전자 총회와 투표 방식을 허용해 절차를 간소화했습니다. 법정 처리 기한을 강화하고, 관계 기관 간 이견으로 인한 지연을 방지하기 위해 지자체와 국토부에 지원센터를 설치할 예정입니다.이러한 대책들이 주택 공급을 늘리고, 시장 안정에 기여할 수 있기를 기대합니다.
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Q. 이번에 정부가 발표한 부동산 8.8정책내용과 핵심이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이번에 발표된 부동산 8.8 정책의 주요 내용과 핵심은 서울과 수도권의 그린벨트를 해제하여 신규 택지에 총 8만 가구를 공급할 계획입니다. 특히 서울에는 1만 가구 이상이 공급될 예정입니다. 재건축 부담금을 폐지하고, 재건축·재개발 특례법을 제정하여 사업 추진을 가속화합니다. 이를 통해 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대할 계획입니다. 소형 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택을 구입할 경우 세제 혜택을 제공하여 비아파트 시장을 활성화합니다. 또한, 신축 비아파트를 무제한으로 매입하여 공급을 확대합니다. 수도권 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에는 미분양 매입확약을 제공하고, 후분양 공공택지의 선분양을 허용하여 착공 및 분양 일정을 조기화합니다. 지방 주택건설사업의 정상화를 위해 CR리츠와 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소할 계획입니다.이 정책들은 주택 공급을 확대하고, 주거 안정을 도모하며, 부동산 시장의 건전한 환경을 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다.
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Q. 우리나라의 인구가 계속 줄어드는데 집값이 향후 계속 떨어지는게 당연한거 아닌가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인구 감소와 저출산 문제는 한국 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 하지만 집값이 단순히 인구 감소로 인해 계속 떨어질 것이라고 단정짓기는 어렵습니다. 여러 가지 변수와 복합적인 요인이 작용하기 때문입니다.인구는 줄어들고 있지만, 1인 가구와 2인 가구의 증가로 인해 전체 가구 수는 오히려 늘어나고 있습니다. 이는 주택 수요를 유지하거나 증가시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 인구 감소가 모든 지역에 동일하게 영향을 미치는 것은 아닙니다. 서울과 같은 대도시나 인기 지역은 여전히 높은 수요를 유지할 가능성이 큽니다. 반면, 지방이나 인프라가 부족한 지역은 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 경제 성장률, 금리, 정부 정책 등도 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 금리가 낮아지면 주택 구매가 더 쉬워져 수요가 증가할 수 있습니다.외국인 이민자나 체류 인구의 증가도 주택 수요를 지지할 수 있는 요소입니다.따라서, 집을 사는 것이 맞는지에 대한 결정은 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재의 경제 상황, 개인의 재정 상태, 주택의 위치와 유형 등을 모두 고려해보는 것이 중요합니다. 만약 장기적인 거주를 계획하고 있다면, 안정적인 지역에 투자하는 것도 좋은 선택일 수 있습니다.
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Q. 건설사의 책임준공협약이 정확히 무슨 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.책임준공협약은 건설사가 정해진 기한 내에 공사를 완료하겠다는 약속을 의미합니다. 이 협약은 주로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 사용되며, 건설사가 천재지변 등의 불가항력적인 사유를 제외하고는 공사를 완료하지 못할 경우 모든 책임을 지는 제도입니다.이 제도는 PF 대출을 제공하는 금융기관에게 중요한 보증 역할을 합니다. 만약 건설사가 공사를 완료하지 못하면, 건설사는 PF 대출 원리금 전부를 포함한 채무를 인수해야 합니다. 이는 건설사에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 최근 건설사들이 책임준공협약으로 인해 어려움을 겪고 있는 이유는 분양률이 낮아지면 공사비를 제때 받지 못해 자금 흐름에 문제가 생깁니다. 이로 인해 공사를 완료하기 어려워지고, 책임준공협약에 따라 건설사는 공사를 완료해야 하는 부담을 떠안게 됩니다. 시행사가 공사비를 지급하지 않는 경우에도 건설사는 공사를 완료해야 합니다. 이는 건설사의 재정 상태를 악화시킬 수 있습니다.책임준공협약에 따라 건설사가 PF 대출 채무를 인수해야 하는 경우, 이는 건설사의 재무 건전성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.이러한 이유로 건설사들은 책임준공협약이 불공정하다고 느끼며, 제도 개선을 요구하고 있습니다. 국토교통부도 이러한 문제를 인식하고 제도 개선을 논의 중입니다.
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Q. 부동산 갈아타기 신축 23평vs 안정된 구축 32평
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구성남의 신축 23평 아파트와 수지의 구축 32평 아파트 사이에서 선택하는 것은 여러 요소를 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 아래에 두 옵션의 장단점을 정리해보았습니다.구성남 신축 23평 아파트의 경우장점은 최신 시설과 인프라, 유지보수 비용이 적음. 5000세대 규모로 다양한 커뮤니티 시설과 편의시설이 있을 가능성. 출퇴근 및 생활 편의성. 단점은 생활 공간이 좁을 수 있음. 원하는 학군이 아닐 수 있음. 주변 인프라가 아직 완벽하지 않을 수 있음.수지 구축 32평 아파트의 경우 장점은 더 넓은 생활 공간. 자녀 교육에 유리한 환경. GTX-A 노선, 반도체 클러스터 등 다양한 개발 계획이 진행 중. 단점은 오래된 건물로 인해 유지보수 비용이 발생할 수 있음. 이미 개발된 지역으로 추가적인 가치 상승이 제한적일 수 있음.고려할 요소들의 경우 장기적인 부동산 가치를 고려할 때 입지는 매우 중요합니다. 플랫폼시티 개발 호재가 있는 수지는 향후 가치 상승 가능성이 높습니다. 현재 안정된 지역에서의 생활 편의성도 중요합니다. 수지는 이미 개발된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.자녀 교육, 생활 공간 등 개인적인 필요를 고려해야 합니다. 수지의 학군과 넓은 평수는 큰 장점이 될 수 있습니다.결국, 장기적인 가치 상승을 원하신다면 수지의 32평 아파트가 더 나은 선택일 수 있습니다. 반면, 최신 시설과 서울 접근성을 중시하신다면 구성남의 신축 아파트도 좋은 선택이 될 수 있습니다.
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Q. 부동산 전세만기시 집주인 바뀔경우.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료될 때 집주인이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도 몇 가지 중요한 권리가 있습니다.계약갱신청구권은 2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법에 따라, 세입자는 한 번(2년)의 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 새로운 집주인이 실거주를 목적으로 하지 않는다면, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 만약 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 별다른 통보를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.새로운 집주인의 권리 승계: 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 승계합니다. 따라서 기존 전세 계약은 그대로 유지되며, 새로운 집주인이 들어와도 세입자는 계약 기간 동안 거주할 수 있습니다. 따라서, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적 갱신을 통해 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
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Q. 주변에서 아파텔이라는 이름으로 판매하는 오피스텔을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파텔, 즉 주거용 오피스텔은 특정 조건에 따라 주택 보유 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘며, 주거용으로 사용될 경우 주택으로 간주될 수 있습니다. 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있다면 주택수에 포함되지 않습니다.주거용으로 사용되더라도 재산세가 상가분으로 부과되는 경우 주택수에 포함되지 않습니다. 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택수 산정에서 제외됩니다. 따라서, 아파텔이 주택 보유 1채로 책정되지 않는 이유는 주로 건축물 대장상 용도와 재산세 과세 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 프리미엄이란 뜻은 무엇을 뜻하는 것일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."프리미엄"이라는 단어는 여러 가지 의미를 가지고 있습니다. 일반적으로는 높은 품질이나 추가 혜택을 제공하는 상품이나 서비스를 지칭합니다. 예를 들어, 프리미엄 제품은 일반 제품보다 더 높은 품질이나 특별한 기능을 가지고 있을 수 있습니다.또한, 프리미엄은 추가 비용을 의미하기도 합니다. 예를 들어, 보험료를 지불할 때 프리미엄이라는 단어를 사용합니다.음식에서 "프리미엄"이라는 표현을 사용할 때는, 보통 고급 재료를 사용하거나 특별한 맛을 제공하는 경우를 의미합니다. 예를 들어, 프리미엄 초콜릿은 일반 초콜릿보다 더 좋은 재료를 사용하여 만든 고급 초콜릿을 의미합니다.