안녕하세요. 국세청 출신 양도세 상속세 전문 세무사입니다.
양도소득세
Q. 2주택 보유중 하나 주택을 양도할 때 양도세에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.취득세, 취득중개수수료, 양도중개수수료 등을 제외하고 대략적으로 계산하면양도차익 1.6억원장기보유특별공제 16% (8년 가정)양도소득금액 134,400,000원기본공제 250만원과세표준 131,900,000원산출세액 30,725,000원지방세 3,072,500원총 33,797,500원 입니다. 취득세, 취득중개수수료, 양도중개수수료 등을 추가로 반영하면세액은 줄어듭니다. 감사합니다.
양도소득세
Q. 홈택스 양도소득세 셀프신고중 궁금해서 질문드려요.
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.원칙적으로는 명확히 구분하여 신고하는 것이나 취득세와 법무사비용으로만 구분하여 신고하여도 무방합니다.취득세란에는 3,430,000원 + 343,000원 +2,229,500원 = 6,002,500원 입력하시고법무사비용란에는 총 금액 6,680,000원 중 위 6,002,500원을 제한 677,500원 입력하시면 되겠습니다.감사합니다.
종합부동산세
Q. 아파트 1채 보유중인데 오피스텔 한채를 구매하고 실거주하면 주택수와 세금이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.오피스텔을 주거용으로 사용하시는 경우 원칙적으로 주택 수에 포함되는 것이고해당 오피스텔이 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제3항의 지방저가주택에 해당하는 경우 1세대 1주택으로 봅니다.말씀하신 8.8 대책의 내용은아파트를 제외한 소형주택으로서 신축이거나 기축 주택 매입 후 임대주택으로 등록한 경우 주택 수에서 제외한다는 것입니다.감사합니다.
상속세
Q. 재개발 대상 주택의 상속세를 고려할때 지금 파는게 맞는지, 나중에 파는게 맞는지?
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.보유하고 계신 주택이 단독주택이 맞으신지요?크게 두가지 정도로 생각해볼 수 있겠습니다. 매수희망자가 있으므로 처분하여 현금화 하시고 상속받은 재산(예금 등)으로 상속세를 납부하시는 방법이 있습니다. 다만 상속세가 많이 계산됩니다. 다른 한가지 방법은 주택 상태로 상속받게 되면 개별주택가격으로 평가되어시세 보다 저가로 상속 받을 수 있으므로 상대적으로 낮은 상속세로 신고하시고 상속세는 10년간 연부연납의 방법으로 납부하시다가 주택을 재개발 전/후 처분하여 상속세를 납부하시는 방법입니다. 두 방법 모두 추가적인 절세 방안이 있으니 전문가의 상담을 받아 대비하시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다. 궁금하신 점은 연락주시기 바랍니다.감사합니다.
증여세
Q. 자녀(A,B) > 어머니 증여세 문의드립니다
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.어머님이 자녀 A, B 로부터 각각 증여받는 경우증여재산공제액 5천만원은 A와 B 합쳐서 5천만원입니다. 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.감사합니다.
양도소득세
Q. 특수관계자간 주택 거래시에 적용되는 시가라는게
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.시가라 함은 호가를 의미하는 것이 아닌 양도일 전후 3개월 내의 유사재산의 실거래가 등을 의미합니다. 공동주택의 경우 유사재산의 기준은 같은 단지 안에 있고, 면적, 공동주택가격의 차이가 5% 범위 안에 있는 재산으로서공동주택가격 차이가 가장 작은 재산을 말합니다. 참고로 시가에는 감정평가액도 포함되는데 위의 유사매매사례가액을 시가로 보고 거래하였어도 해당 시가가 뒤늦게 확인되는 경우가 있으므로 감정을 받아 시가를 확정시키는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법입니다. 감사합니다.
양도소득세
Q. 3주택자 양도소득세 계산시 실거주 혜택있나요?
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.양도하는 주택 외에 다른 2주택이 특례 주택이 해당하지 아니한다면양도주택은 과세될 것이므로 거주 여부에 따른 세액차이는 없습니다. 감사합니다.
양도소득세
Q. 장기보유특별공제 관련해서 거주 기간 문의드려요
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.거주기간은 취득일부터 양도일 사이 거주한 기간으로 계산합니다.질문자님의 경우2019년 1월 취득 후 2023년 12월 까지 거주하였으므로거주기간은 4년 이상 5년 미만입니다.2024년 10월 양도하는 경우보유기간은 5년 이상 6년 미만입니다 .따라서 질문자님의 장기보유특별공제율은(4% x 4) + (4% x 5) = 36% 입니다.감사합니다.
양도소득세
Q. 양도소득세 계산시 65세이상 고령자공제는 없나요? 어디서 본것 같은데...
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.양도소득세 계산에 있어 고령자공제는 없습니다.참고로, 종합부동산세 계산에 있어 1세대 1주택자는 장기보유세액공제(최대 50%)와 고령자세액공제(최대 40%)를최대한도 80% 범위 내에서 공제 받을 수 있습니다. 감사합니다.
증여세
Q. 청약당첨 계약(계약금10%)후 공동명의 변경, 90%잔금은 증여세가 있나요?
안녕하세요. 임정근 세무사입니다.답변 1계약금에 증여지분율을 곱한 금액이 증여재산가액이 됩니다. 해당 금액으로 증여세 신고하여야 합니다.답변 2공동명의 변경 후 불입되는 중도금, 잔금은 권리자의 지위에서 불입한 금액이므로 증여재산에 해당하지 합니다.따라서 증여세 신고하지 않으셔도 됩니다.감사합니다.