안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 전세계약 예정인데 등기부등본 확인부탁드립니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.보통 전세계약시 주의할 점은 근저당권이 설정되어있는지 여부를 확인해야하는데 근저당권이 설정되어 있으면 집주인이 채무를 변제하지못해서 경매가 될 경우 임차인은 대항력(경매 낙찰인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것)을 행사할 수 없고 배당절차에서 보증금은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 되기 때문입니다. 사안에서는 과거 근저당권이 설정되었다가 현재는 말소된 것으로 확인되네요(등기부등본 을구 참조). 다만 전세 잔금 지급 후 전입신고가 완료될 때까지도 근저당권이 설정되지 않는지 확인해보시는게 좋습니다. 되도록 공인중개사를 통해 매물을 소개받는게 안전할 듯 합니다.보증보험 가입이 된다는 것은 보험사에서 해당 매물의 안전성을 1차적으로 검증했다는 것이므로 보험 가입이 되면 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 집주인이 임대차계약 만료 후에도(보통 1개월) 보증금을 지급하지 않으면 보험사에서 보증금을 지급해줄테니까요.간혹 공인중개사와 전세사기범이 짜고 사기범이 마치 해당 매물의 소유자인 것처럼 임차인을 속인 후 전세금을 빼돌리는 사례가 있는데 임대인이 해당 주택의 소유자가 맞는지 반드시 확인하는 것이 중요합니다(보증보험에 가입하면 보험사에서 이를 확인할테니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다).
Q. 임대차 계약을 집주인 대리해서 공인중개사랑 했는데 위임장이랑 인감증명서 받을려고 하는데 계약서 다시 작성해야되나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.계약서를 이미 작성했다면 추후에 집주인의 위임장(인감증명서 첨부)을 보완해도 괜찮겠지만 이 경우 반드시 집주인과 통화를 하는 등 공인중개사에게 임대차계약 권한을 위임한 사실이 있는지 확인해보시는게 좋을 것 같습니다. 임대차계약서와 위임장의 날짜가 반드시 일치할 필요는 없습니다. 집주인이 임대차계약체결권한을 공인중개사에게 위임한 사실만 확인하시면 됩니다. 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받는다면 종전 확정일자의 효력이 소멸되고 확정일자의 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다(종전 계약내용을 파기하고 계약을 다시 체결한 것으로 해석될 경우). 단순히 위임장의 문제이고 계약 내용에는 특별히 하자가 없다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없을 것 같습니다. 다만 우선변제권은 대항요건 + 확정일자를 기준으로 하는 것이므로 아직 대항요건(이사 + 전입신고)을 갖추기 전이라면 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받더라도 어차피 우선변제권은 대항요건을 갖춘 이후에 취득하기 때문에 큰 실익은 없을 것 같습니다. 관련법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 제3조의2(보증금의 회수)② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
Q. 혹시 이런 판례도 있나요? 실질적인 지휘감독자 라는
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.근로자에 대한 지휘 감독여부는 형식적인 면에서 판단하지 않고 실질적인 측면에서 판단하게 됩니다. 대법원 판례도 외형상으로 인력공급업체 '병'이 근로자들에게 임금을 지급하거나 해당 근로자들을 지휘·감독한 것으로 보이는 사정이 있다는 이유로 근로자들의 사용자를 인력공급업체 '병'이라고 단정할 수 없고, 근로자들은 독자적으로 공사를 하도급받아 관리하는 미동록 건설사업자인 '을'로부터 지휘·명령을 받아 공사업무를 수행한 것으로 보이는 경우 위 근로자들의 사용자는 형식상 사용자로 되어 있는 인력공급업체 '병'이 아니라 실질적으로 근로자를 지휘 감독한 '을'이라고 보아야 한다는 취지로 판시한바 있습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다255051 판결).
Q. 배상명령 신청서 어떻게 써야하나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.피해자인 본인이 직접 신청서를 작성해서 접수하는 경우라면 대리인란에는 내용을 기재할 필요없습니다. 배상명령신청은 현재 재판중인 피고인을 상대로 신청하는 것이므로 피고인이 재판받고 있는 사건에 대해서 재판기록 열람등사신청(공소장 열람)을 하시면 피고인의 주소를 확인할 수 있습니다. 피고인에 대한 형사판결이 나올때 배상명령이 함께 나오는데 피고인이 임의로 피해금액을 변제하지 않으면 별도로 피고인 명의의 재산을 대상으로 강제집행절차를 진행해야 합니다. 그런데 이 경우 피고인 명의의 재산이 없다면 채권회수가 어려울 수도 있습니다.
Q. 아파트 전세 2년 연장 5%증액 계약 시에
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.계약서 상에는 갱신청구권 사용으로 인한 2년 연장계약임을 명시하고 있으므로 이는 (기존 계약을 해지하고 다시 체결한) 재계약으로 보기 어렵고 따라서 기존 임대차계약서에 받은 확정일자는 그대로 유효하다고 볼 것입니다. 다만 증액된 1,500만원에 대해서는 다시 확정일자를 받아야 그 시점부터 우선변제효가 인정되므로 새 계약서에서도 확정일자를 받으시는게 좋습니다.