안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 각 주택들에 대해서 살펴볼게요.공공분양주택은 무주택 서민이나 청년, 신혼부부 등을 대상으로 시세보다 저렴하게 분양되는 주택으로, 초기에는 분양가가 낮아 주거비 부담을 줄일 수 있고 일정 기간 거주 후에는 소유권을 확보할 수 있다는 특징이 있습니다. 다만 공급 물량이 제한적이고 청약 경쟁률이 매우 높다는 단점이 있습니다.공공임대주택은 국가나 지자체, LH와 같은 공공기관이 직접 건설하거나 매입해 일정 기간 동안 저렴하게 임대하는 형태입니다. 임대 기간은 단기에서 장기까지 다양하며, 대표적으로 행복주택, 영구임대, 10년·30년 장기임대 등이 있습니다. 소득과 자산 요건에 따라 입주 자격이 정해지고 임대료가 시세보다 낮아 주거 안정성 측면에서 장점이 큽니다.공공지원 민간임대주택은 민간이 공급하는 임대주택에 공공이 세제 혜택이나 금융 지원을 해주면서 시세보다 저렴하게 공급되는 방식입니다. 흔히 뉴스테이, 민간임대 등으로 불리며 임대 기간이 최소 8년 이상 보장되고 임대료 인상률도 제한을 받습니다. 다만 공급 주체가 민간이기 때문에 임대료 수준은 공공임대보다 다소 높지만 일반 시장 임대보다는 안정적이라는 장점이 있습니다.이제 조금 차이를 알게 되셨으면 좋겠습니다. 혹시 더 궁금하신게 있으신가요?
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Q. LH청년전세임대 보증보험 궁금해요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험의 구조는 LH 가 낸(지원한) 보증금을 보호하기 위한 것이지 사용자의 보증금을 보호하기 위한 것이 아닙니다. 그래서 본인 부담금은 보증보험에서 커버를 하지 않습니다. 다만, 최근 일부 제도에서는 본인 부담분까지 보증 범위에 포함될 수 있는 특약이 있기도 한데, 이는 계약 조건 및 LH 지침에 따라 달라집니다. 문의 사항에 답변이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.
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Q. 계약 불성립 상태에서 부동산 중개보수 환불 가능 여부 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 체결도 되지 않았는데 해당 중개수수료를 모두 취하는 것은 권리가 없는 대금을 받은 것이므로 전액 반환요구가 가능합니다. 이는 부당이득에 해당하며 민사소송으로 갈 경우 남자친구분의 "소정의 수수료" 발언은 문제가 되지 않고, 해당 공인중개사는 부당이득을 취한 것으로 반환 판결이 날 것입니다. 그리고 , 보통 소정의 수고비라 함은, 대가성 없는 감사의 표시로서, 지불하는 사람에게 액수를 정할 수 있는 권리가 있다고 할 수 있는데, 이 또한 중개수수료와는 돈의 성격이 맞지 않습니다. 만약 지불을 거부한다면, 해당 내용으로 내용증명을 보내시고, "지급명령신청" 을 먼저 작성하여 법원에 제출하시어 상대방의 부당이득에 대한 반환 청구의 소를 제기할 수 있겠습니다. 그런데, 제일 중요한 것은 일단 돌려달라 말을 해보는 것입니다. 공인중개사 자격증 딸 정도의 지능이면, 아마 바로 반환할겁니다. 바보가 아닌 이상요.감사합니다.
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Q. 부동산 매매시 잔금 지급 후 보통 올마 후에 입주 가능한가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.10월 30일이 잔금일이면 당일 입주가 가능하십니다. 그것은 계약서에 나와있는 임차인의 권리이며, 잔금과 동시에 임대인은 목적물에 대한 사용권을 넘겨주어야 합니다.해당 주택에 이전 임차인이 있다면, 아무리 늦어도 해당일 오전에는 짐을 빼고 다음 임차인이 들어갈 수 있게 되어야 합니다. 그러나, 계약당시부터 "잔금 후 며칠 뒤 입주" 와 같은 식으로 계약을 하는 경우가 있기는 합니다. 하지만, 이런 경우 목돈이 먼저 들어가고 이사는 그 뒤에 가능하기 때문에 가능하면 그런식의 계약은 피하시기 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 경매 초보 경락잔금대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상기 내용에 따라 아래와 같이 번호에 맞게 답변 드립니다. 경락잔금은 보통 낙찰가의 70-80% 범위 내에서 대출이 가능합니다. 다만 이는 담보가치 평가, 금융기관 심사, 개인 신용도 등에 따라 달라집니다.경락잔금대출이 주택담보대출 성격으로 실행되는 경우에는 실거주 조건이 붙는 경우가 많습니다. 특히 무주택자가 주택을 낙찰받고 주택담보대출(주택구입자금대출) 혜택을 받을 때는 실거주를 조건으로 합니다.실거주가 말하는 의미는 “6개월 내 전입” → 낙찰 후 소유권 이전을 하고 나면 6개월 안에 주민등록 전입신고를 해야 한다는 뜻입니다. 결국 낙찰 받고나서 들어가 살아야 한다는 뜻이지요. 더 나아가 이후에는 대출 조건에 따라 “6개월 이상 실제 거주” 요건이 붙는 경우도 있습니다.네, 영향이 있습니다. DSR 때문입니다. 전세대출 5,700만 원, 신용대출 3,500만 원이 있다면 총 부채 규모가 이미 어느 정도 있는 상태라 은행 심사에서 DSR(총부채원리금상환비율)에 걸릴 수 있습니다. 현재 소득 수준, 신용 점수, 부채 상환 능력 등을 종합적으로 평가해 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 최악의 경우 전세대출 상환 후 경락잔금 가능할 수 있습니다. 질문자님의 소득을 알면 조금더 자세한 답변이 가능하겠습니다. 감사합니다.