경매 초보 경락잔금대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요
경매를 해봐야지 눈팅만 하다가 귄리분석 및 배당이 비교적 간단해보이는 오피스텔 건이 있어서 입찰에 시도해볼까 하는데요,
동부6계 2023 타경 3074[2] 석촌호수나인파크 입니다. 건축법상 업무시설이지만 주거용으로 사용하는 것 같고 전입 신고된 건은 없는것 같습니다.
최저가가 172,160,000원으로 되어있는데요
저는 무주택자이고 전세대출5천7백/신용대출3천5백이 있습니다.
1. 예를들어 최저가에 입찰되어 낙찰된다면 약 1.7억원의 50%가 경락잔금대출이 되나요?
2. 경락잔금대출이 실행된 건이면 6개월내 실거주가 필수적인가요?
2.1 6개월이내 실거주라는 말은 6개월내 전입을 해야한다는 것인지, 전입하고 6개월을 동안 살야한다는 것인지 아니면 대출금을 다 갚기전에는 계속 실거주를 해야한다는 말인가요?
3. 현재 가지고있는 전세대출, 신용대출에의해 경락잔금대출이 실행이 안될 수 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6.27 대출규제로 인해서 경매 낙찰자가 주택을 담보로 경략잔금대출을 받을 경우 원칙적으로 6개월 내 전입의무가 발생을 하게되고 실거주도 1년 정도 해야 되는 것으로 알고 있지만 비아파트인 오피스텔의 경우는 예외로 알고 있습니다.
다시한번 살펴 보시길 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 예를들어 최저가에 입찰되어 낙찰된다면 약 1.7억원의 50%가 경락잔금대출이 되나요?
-> 주거용시설의 경우 경락대출도 주택담보대출에 속하기 때문에 주택평가가액의 60~70%정도까지도 대출이 가능합니다. 물론 개인소득과 질문처럼 기대출이 있는 경우 한도제한이 있을수는 있겠으나 , 실제 시세보다 낮은 가격에 경매낙찰이 된다면 주택평가액 자체는 그 이상이기에 최저입찰가격에 50%정도는 충분히 가능할수 있습니다.
2. 경락잔금대출이 실행된 건이면 6개월내 실거주가 필수적인가요?
-> 경락대출도 주택담보대출과 마찬가지로 동일한 규제가 적용되게 됩니다. 그에 따라 6개월내 실거주를 하셔야 합니다.
2.1 6개월이내 실거주라는 말은 6개월내 전입을 해야한다는 것인지, 전입하고 6개월을 동안 살야한다는 것인지 아니면 대출금을 다 갚기전에는 계속 실거주를 해야한다는 말인가요?
-> 대출실행일부터 6개월이내 전입을 하셔야 한다는 의미입니다. 6개월살면 되는게 아닙니다.
3. 현재 가지고있는 전세대출, 신용대출에의해 경락잔금대출이 실행이 안될 수 있나요?
-> 실행자체는 안되지 않겠으나, 한도에는 영향을 줄수 있기에 최종 가능한도는 낮아질수 있습니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,가능은 하나, 50%가 무조건 보장되는 건 아닙니다
일반적으로 감정가 또는 낙찰가의 70%까지 가능하다고 알려져 있으나,업무시설(오피스텔)이기 때문에 주택담보대출 기준이 적용되지 않고, 금융사별 자체 기준이 적용됩니다
일부 은행이나 제2금융권에서는 낙찰가의 40~60% 수준만 가능하다고 보셔야 합니다
중요한 건 은행이 보는 담보가치(LTV)와 소득/부채 상태입니다
,상황에 따라 다릅니다
무조건 실거주 조건은 특정 금융 상품에 한정된 조건입니다
실거주 요건이 붙는다면 6개월 이내 전입신고를 하고,일정 기간(보통 6개월 이상) 실제로 거주해야 하며,대출 잔존기간 동안 실거주 유지를 요구할 수도 있습니다
,대출이 무조건 실행되는 것은 아니고,
기존 부채와 소득 수준을 보고 심사합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 됩니다.
6개월 이내 실거주 해야 한다는 말은 6개월 안으로 전입신고 해야 한다는 뜻입니다.
경락잔금대출은 담보가 있기 때문에 실행이 될 확률이 높습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상기 내용에 따라 아래와 같이 번호에 맞게 답변 드립니다.
경락잔금은 보통 낙찰가의 70-80% 범위 내에서 대출이 가능합니다. 다만 이는 담보가치 평가, 금융기관 심사, 개인 신용도 등에 따라 달라집니다.
경락잔금대출이 주택담보대출 성격으로 실행되는 경우에는 실거주 조건이 붙는 경우가 많습니다. 특히 무주택자가 주택을 낙찰받고 주택담보대출(주택구입자금대출) 혜택을 받을 때는 실거주를 조건으로 합니다.
실거주가 말하는 의미는 “6개월 내 전입” → 낙찰 후 소유권 이전을 하고 나면 6개월 안에 주민등록 전입신고를 해야 한다는 뜻입니다. 결국 낙찰 받고나서 들어가 살아야 한다는 뜻이지요. 더 나아가 이후에는 대출 조건에 따라 “6개월 이상 실제 거주” 요건이 붙는 경우도 있습니다.
네, 영향이 있습니다. DSR 때문입니다. 전세대출 5,700만 원, 신용대출 3,500만 원이 있다면 총 부채 규모가 이미 어느 정도 있는 상태라 은행 심사에서 DSR(총부채원리금상환비율)에 걸릴 수 있습니다. 현재 소득 수준, 신용 점수, 부채 상환 능력 등을 종합적으로 평가해 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 최악의 경우 전세대출 상환 후 경락잔금 가능할 수 있습니다. 질문자님의 소득을 알면 조금더 자세한 답변이 가능하겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드려보면 경락잔금 대출은 일반적으로 5-70%가능하지만 안전하게 50%정도를 보시는 것이 좋습니다. 또한 말씀처럼 경락잔금 대출 시 6개월 실거주 의무가 요구가 됩니다. 이는 대출자 본인이 해당 부동산에 6개월 내에 전입신고를 하시고 실제 거주를 시작하셔야 합니다. 대출금을 다 갚기전까지 거주해야 하는 것은 아니며 대출 실행 후 일정 기간 거주를 의미합니다. 또한 전세 대출과 신용대출은 경락잔금 대출에 영향을 주기에 사전 은행 상담을 통해 한도 가능 여부를 꼭 확인해보셔야 합니다.