경제
양파껍데기
재건축과 재개발의 차이는 무엇이며 조합원 권리는 어떻게 달라지나요?
재건축과 재개발의 법적 요건, 조합원 자격, 분담금 산정 및 현금청산 기준을 비교하고, 사업 단계별 권리와 주의사항을 설명해 주세요.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 모두 기존 주거지를 정비해 새 주택을 공급하는 사업이지만, 재건축은 주로 노후 아파트 등 공동주택과 그 주변 기반시설을 정비하는 사업이고, 재개발은 주거 환경과 도로, 상하수도 등 기반시설이 열악한 지역을 함께 정비하는 사업이라고 보시면 됩니다. 조합원 입장에서는 사업 종류 뿐만 아니라 토지, 건물 소유 형태, 조합원 자격, 종전자산 평가액, 분양신청 여부에 따라서 새 아파트를 받을 수 있는지와 추가 분담금이 달라지게 됩니다.
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채택된 답변안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축은 낡은 공동주택을 새 아파트로 다시 짓는 사업이고 재개발은 낡은 주거지, 도시기반시설을 함께 정비하는 사업입니다.
따라서 조합원 자격, 동의 요건, 현금청산 방식, 분담금 구조도 크게 다릅니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축은 정비기반시설이 비교적 양호한 지역에서 노후·불량 건축물을 철거하고 새롭게 건축하는 사업입니다. 주로 노후 아파트 단지를 대상으로 진행됩니다. 반면 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 따라서 기존 건축물뿐 아니라 도로, 공원 등 기반시설을 함께 정비하는 경우가 많습니다.
두 사업 모두 법에서 정한 정비구역 지정 요건과 조합설립 동의 요건 등을 충족해야 하며, 구체적인 기준은 사업 유형과 지역에 따라 달라질 수 있습니다.
조합원 자격의 경우는 재건축은 원칙적으로 재건축사업에 동의한 토지등소유자가 조합원이 되는 반면 재개발은 원칙적으로 정비구역 내 토지등소유자가 조합원 자격을 취득합니다. 분담금 산정기준은 재건축과 재개발 모두 기존 부동산의 종전자산 평가액과 사업의 비례율 등을 통해 권리가액을 산정하며, 조합원이 분양받을 주택의 가격과 권리가액의 차이를 기준으로 분담금을 계산합니다. 현금청산기준의 경우는 재건축과 재개발 모두 법에서 정한 분양신청 기간에 신청하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 또는 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
재개발은 초기 투자금이 적게 들지만 사업기간이 길고 변수가 많으며 재건축은 시세가 안정적이고 이주비 대출등이 잘 나오지만 초과이익환수제 등이 강합니다. 또한 재개발은 공익성이 높아 세입자에게 이사비나 영업손실 보상금이 지급되지만 재건축은 사적 사업이라 세입자 보상 의무가 원칙적으로 없습니다. 주의할점은 재개발은 지분 쪼개기 매물을 잘못 산 경우 입주권 대신 현금청산을 당할 수 있어서 권리산정기준일 확인이 필수입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
재개발은 동네 전체가 낙후된 곳을 바꾸는 것이고 재건축은 동네는 괜찮은데 노후된 아파트만 다시 짓는 것입니다. 재개발은 땅이나 집만 있으면 자동으로 조합원이 되지만 재건축은 찬성표를 던진 사람만 조합원이 됩니다. 둘 다 내 집 평가액보다 새 아파트값이 비싸면 추가분담금을 내야 하고 신청을 안하거나 자격이 없으면 돈으로 받고 쫒겨나는 현금청산을 당합니다. 감사합니다.