경제
상대 부모님명의 아파트 신혼부부대출로 구입 가능한가요?
안녕하세요 문의 드립니다.
올해 예식을 앞둔 신혼 부부 입니다
남자친구 부모님이 신축아파트로 7월에 이사 갈 계획이여서 현재 살고 있는 집으로 들어갈 계획인데,
2주택자가 되면 세금이 폭탄이라 현재 집은 원래 계획은 처분 할 생각이셨지만
저희가 결혼해서 들어와 산다면 증여 또는 매매 로 진행 해 주시기로 한 상태입니다.
아파트 매매가 4억 정도 인데 매매 대출로는 보금자리론이 가능할것같은데
증여로 한다면 세금은 어느정도이며, 대출로 큰 금액을 빌리기 보단 2억정도는 부모님께 차용으로 빌리며,
무이자로 갚는것도 가능한지 어떤 방법이 제일 베스트인지 답변 부탁드립니다.
+보금자리론 같은 경우는 증여를 받은 후 보전용도로 대출이 가능한지,
만약 생애최초로 할 경우 세대 분리를 통해 준비를 해둬야하는지.
생애최초 보금자리론이 어떤 이득이있는지(금리가 낮아지는건지, 최대로 대출이가능한건지)
이제야 알아보는거라 질문이 많은 점 양해부탁드립니다.
답변 부탁드립니다.
감사합니다.
7개의 답변이 있어요!
상대 부모님 명의의 아파트를 구입하는데 문제가 되지 않지만 가격적인 측면에서 주변 시세를 고려하여 결정해야 합니다. 그렇지 않는 경우 증여로 의심받아 추징당할 수도 있습니다. 따라서 가격 또는 세무적인 측면에서는 가급적 주변 세무사의 도움을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
증여는 증여세 부담이 발생하며, 차용 형태라면 차용증 작성과 이자 지급 기록이 필요합니다.
보금자리론은 소유권 이전 이후 가능하며, 생애최초 요건은 세대주·무주택 상태 충족이 핵심이므로 구조 설계가 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 부모님 주택을 양도받는 방법은 매매와 증여방법이 있습니다. 증여의 경우 증여세, 매매의 경우 양도소득세에 대한 납부가 이루어질수 있는데, 어떤게 이득일지는 세부적으로 따져보셔야 합니다. 현재 직계존비속간 증여시 5천만원 비과세이나, 혼인특례를 통할 경우 1.5억까지는 비과세가 될수 있습니다. 즉, 4억중 1.5억에 대해서는 증여세가 나오지 않지만, 2.5억에 대해서는 증여세 부담이 있을수 있고, 세율은 대략20%가 될수 있습니다 .매매를 할 경우에는 직계존비속간 증여추정에 따라 반드시 거래대금에 대한 정확한 이체기록등을 남겨셔야 하기에 이런부분들을 신경쓰셔야 합니다. 개인적으로 질문과 같은 경우 현 주택에 주담대가 존재한다면 부담부증여로써 하는 것도 세금을 줄일수 있는 방법이 될수도 있기에 정확한 비교는 세무사를 통해 해보시고 방법을 찾는게 유리할듯 보입니다. 그리고 차용의 경우 이자지급이 없는 경우에는 증여로 볼수 있기에 무이자 차용은 원칙상 어렵다고 보셔야 합니다 .
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
직계존비속 간 매매의 경우 부모님 자산을 시세보다 현저히 낮게 거래하거나
대금 지급 증빙이 안 되면 증여로 간주될 수 있습니다.
4억원 아파트를 매매로 진행시 대금 지급내역이 확실해야 합니다.
2억원 무이자 차용은 위험합니다.
법정 이자율보다 낮은 무이자 혜택이 연간 1천만원을 넘지 않아야 증여세가 부과되지 않는데
2억원의 무이자 혜택은 연 약 920만원으로 일단 증여세 대상은 피할수 있으나 차용증 작성과
실제 이자 지급증빙이 필수입니다.
보금자리론은 매매 자금 용도가 원칙입니다.
증여 후 보전용도로 받으려면 상속증여 등기 후 3개월 이내에 신청해야 하며, 일반 주담대와 동일한 규제를 받습니다.
부모님 주택을 시세대로 매매하여 생애최초 보금자리론을 활용하고, 부족한 금액은 적정 이율의
차용증을 작성하는 것이 세무 조사 리스크를 줄이는 가장 안정적인 방법입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 시세가 4억이라면 혼인 증여재산 공제를 활용한 증여가 세금 측면에서 유리합니다.
결혼 전 후 2년 이내에 부모님으로부터 증여 받을 경우 기존 5천만 원에 더해 1억 원을 추가 공제를 받습니다.
즉 아드님 혼자서도 1억 5천만 원까지 증여세가 0원입니다.
나머지 2억 5천만 원에 대해서만 증여세가 부과되는데 이 중 일부를 부모님 차용 형식으로 돌리면 세금을 많이 낮출 수 있습니다.
매매 같은 경우는 시세 보다 너무 낮게 거래할 경우 세무조사 위험이 있으므로 위 방식을 이용하시길 바랍니다.
2억 원 무이자 차용가능합니다. 또한 증여받은 후 보전용도 대출도 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
증여보다는 부모 자식 간 매매가 대출과 세금 측면에서 훨씬 유리합니다. 시세 4억 아파트를 2.8어~3억원에 매수하는 계약을 체결하시고 시가의 30% 또는 3억원 중 낮은 금액까지 낮춰도 증여세가 발생하지 않습니다. 특수관계인 부모 간 매매라도 실제 자금이 오가는 유상거래임이 증명되면 부곰자리론 신청이 가능합니다. 단 계약서와 자금 이체 내역이 명확해야 합니다. 연간 이자 이익이 1000만원 미만이면 증여세가 없습니다. 현재 적저 이자율 4.6% 기준 2.17억원까지는 무이자로 빌려도 세금이 나오지 않으며 반드시 차용증을 작성하고 매달 혹은 정기적으로 원금을 상환하는 금융 기록을 남기세요. 기록이 없으면 나중에 전액 증여로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 증여 후 대출은 불가능합니다. 보금자리론은 구입 자금 용도이므로 이미 증여받은 집을 담보로 대출받는 것은 보존 용도가 되어 정책 대출 대상에서 제외됩니다. 대출을 받으려면 반드시 매매 계약 형태여야 합니다. 생애최초 혜택을 받으면 집값의 최대 80% 까지 대출이 가능해 초기 자금 부담이 확 줄어들며 신혼부부 8.5천만원 이하 우대와 생애최초 우대를 중복 적용받아 일반 주담대보다 금리를 저렴하게 이용이 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 결혼으로 인한 증여일 경우 1억 5000만원 까지 증여세 비과세를 받을 수 있습니다.
즉 증여를 받게 될 경우 2억 5000만원에 대한 증여세가 약 3800만원 정도 발생을 할 것으로 사료됩니다.
또한 보금자리론을 통해서 일반 매매로 진행을 하게 될 경우 아무래도 정부지원 대출의 경우 소득 및 자격등 우대금리에
따라 다소 변동이 있겠지만 시중 일반 은행 주택담보대출보다는 이율이 낮을 것으로 사료됩니다.
이자비용과 증여세등을 비교를 해서 선택을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.