경제
토지거래허가구역 실거주 의무 부득이한 사유
토지거래허가구역 내 아파트를 5월 잔금으로 매수하고,
공실인 상태로 9-10월 정도 입주하고자 합니다.
구청장이 인정하는 부득이한 사유에 해당할지가 궁금한데요,
기존주택 처분하여 무주택고, 거주중인 집 전세 계약만기는 26.12입니다.
자녀가 수험생이라, 연말쯤 입주가 가능하면 좋겠는데,
다주택자 매물은 나오지 않은 상황에 빠른 잔금조건의 급매물이 있어, 이 매물을 매수해도 될지 알아보는 중입니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서 실거주 의무를 5월 잔금 후 4~5개월 공실로 두려는 계획은 자녀 수험생으로 인한 입주 지연이 부득이한 사유로 인정받기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역은 일정 기간 실거주 의무가 원칙이나 부득이한 사유는 지자체 판단 사항입니다. 잔금 전 관할 구청에 사전 문의해 허가 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
토지거래허가구역 내 아파트를 5월 잔금으로 매수하고,
공실인 상태로 9-10월 정도 입주하고자 합니다.
구청장이 인정하는 부득이한 사유에 해당할지가 궁금한데요,
==> 현재 상황 만을 가지고는 부득이한 사유에 해당되지 않습니다. 그러나 매수인이 1주택인 경우 늦게 입주를 하여도 되는 사항입니다.
기존주택 처분하여 무주택고, 거주중인 집 전세 계약만기는 26.12입니다.
자녀가 수험생이라, 연말쯤 입주가 가능하면 좋겠는데,
다주택자 매물은 나오지 않은 상황에 빠른 잔금조건의 급매물이 있어, 이 매물을 매수해도 될지 알아보는 중입니다.
==> 매수하는데 입주 시기와 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
정부에서 토지거래허가구역(조정대상지역)에 대한 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료하기로 결정하였고 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우에는 강남3구와 용산구는 계약일로부터 4개월, 신규로 지정된 조정대상지역은 6개월이내에 양도하면 중과를 적용하지 않기로 했습니다. 토지거래허가 구역의 주택을 매수하는 경우 허가일로부터 4개월이내에 해당주택에 입주해야하지만 새로 규제지역이 포함된 곳은 토지거래허가를 받은 날로부터 6개월이내에 해당 주택에 입주하면 되는 것입니다. 신청인이 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유는 해외 장기간 체류가 필요한 근무지 변경, 질병치료, 부득이한 취학 사유 등이 있을때 관할관청에 이용 목적 변경허가 신청을 하고 승인을 받아야하는데 정말 부득이한 경우가 아니면 허가가 쉽지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 다음과 같은 사유는 인정되는 편입니다
,기존 주택(또는 전세) 계약 기간 미도래
,자녀 전학·수험 등 학사 일정 문제
,근무지 이동 일정
,인테리어·보수공사 필요
,질병·요양 등 불가피한 사정
특히 전세계약 존속 + 자녀 수험 사유는 실무상 비교적 인정 가능성이 있는 사유에 해당합니다
다만, 핵심은 즉시 입주가 객관적으로 곤란한지와 투기 목적이 아님이 명확한지입니다
질문자님의 사정은 전형적인 투기 목적 사례는 아니며, 실거주 인정 가능성은 있는 케이스입니다
다만, 지자체 재량이 크기 때문에 사전 확인을 하시고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재 계획은 부득이한 사유로 인정받기 매우 어려워 보입니다. 토지거래허가구역 내 주택 매수는 잔금과 동시에 즉시 일주가 원칙이며 통상적인 입주 준비 기간인 약 1~3개월을 넘어서는 공실 방치는 허가 위반으로 간주됩니다. 자녁 학업이나 기존 주택 전세 만기 같은 개인적인 사정은 인정이 어렵고 법에서 정한 예외 사유만 구청장의 허가를 받을 수 있습니다. 오직 매수하려는 집에 기존 세입자가 있고 그 계약 기간이 남았을 경우에만 예외적으로 입주 시기를 늦출 수 있으나 질문하신 공실 매수 후 비워두는 상황은 해당이 되지 않습니다. 실거주 의무 위반시 매년 매매가격의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과되며 2026년 현재 정부는 실거주 여부를 더욱 철저히 전수 조사하고 있어 각별히 주의하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역의 경우 승인 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 그 후 2년 간의 실거주의무가 있게 됩니다.
다만 유예 사유가 있을 경우 증빙서류와 사유등을 제출을 하고 관할 지자체 사전 신청 및 승인이 있을 경우 유예가 가능합니다. 다만 자자체 및 지역에 따라서 실거주 요건 해석과 유예 등에 대한 인정 기준이 다소 차이가 있을 수 있으니 해당 관할구청에 사전에 먼저 상담을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전세 계약 기간에 따른 입주 유예 (가장 확실한 근거)
이 사유는 실무상 가장 강하게 인정받습니다. 부동산 거래신고법 시행령과 각 지자체(예: 서울시) 실무 지침을 보면, 매수인이 바로 입주하지 못하는 ‘부득이한 사유’에 기존 임차인의 잔여 계약 기간이 포함됩니다.
- 법적 근거 : 매수인이 집을 사더라도 기존 임차인의 계약갱신요구권 또는 임대차 계약 기간이 남아 있다면, 점유를 즉시 받지 못해도 이를 매수인의 잘못으로 보지 않습니다.
- 적용 예시 : 질문자님의 경우처럼 현 거주지 전세 만기가 2026년 12월이라면, 해당 시점까지 입주를 미루는 조건으로 허가를 받을 수 있습니다. 단, 이 기간 동안 새 세입자를 들일 수 없고 집은 반드시 빈 상태여야 합니다.
2. 무주택자 혜택 및 최근 규제 흐름 (2026년 기준)
2025년 하반기 ‘주택시장 안정화 대책’ 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됐지만, 실수요자 보호책도 함께 시행 중입니다.
- 무주택자 우선 : 현행 정부 방침(2026년 2월 기준)에서는 무주택자가 다주택자의 매물을 사는 경우 투기 목적이 없다고 보고 허가 심사도 보다 유연하게 기준을 적용합니다.
- 이행강제금 관련 : 허가를 받고 약속한 입주 시기(예: 9~10월)를 어기면 매년 취득가액 10% 이내에서 이행강제금이 부과될 수 있으니, 약속한 계획을 반드시 지켜야 합니다.
■ 요약 및 주의사항
- 전세 만기 증빙 : 현재 거주 중인 집의 임대차계약서를 제출해 2026년 12월까지 이주가 어렵다는 점을 입증하세요.
- 구청 사전 확인 : 토지거래허가는 ‘기속적 재량행위’이므로, 매매 계약 전에 꼭 관할 구청 부동산정보과 담당자에게 ‘전세 계약 기간 및 수험생 사유로 5월 잔금 후 10월 입주가 가능한지’ 구두 확인을 받으시길 권합니다.
- 실거주 확약 : 허가 신청 시 ‘토지이용계획서’에 입주 예정일을 명확히 적고, 그 전까지는 무조건 공실로 유지해야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 4~5개월 공실 방치는 부득이한 사유로 인정받기 어렵습니다. 토지거래허가는 잔금과 동시에 실거주가 원칙인데 자녀 학업이나 기존 주택 전세 만기는 법에서 정한 부득이한 사유 (질병, 해외파견 등)에 해당하지 않습니다. 허가받은 목적대로 거주하지 않을 경우 매년 취득가액의 10% 범위내에서 벌금이 부과되고 실거주 의무 위반이 확인되면 허가 자체가 취소될 수도 있습니다. 잔금을 입주 가능한 9~10월로 늦추는 협상을 하시고 계약 전 관할 구청 부동산정보과 담당자에게 해당 사유로 허가가 가능한지 반드시 직접 확인을 해야 합니다.