경제
다주택자 매물 세 안고 매매 시, 주택담보대출 가능 여부 질문
현재 주택 구매를 알아보고 있는 부린이입니다.
현재 매매가 7억, 전세가 3억 5천(예상)의 매물을 세 안고 매매를 고려하고 있습니다.
비규제지역인 동탄으로 생각중이며, 생애최초 주택 매수 상황입니다. (현재 무주택자 상황)
(1번 질문)
짧은 세를 안고 매매 후, 입주 시기는 26년 7~8월로 생각하고 있습니다.
세를 안고 있는 주택을 담보로 주택담보대출은 그 액수가 줄어들뿐더러, 1금융권에서는 해주지 않는다고 들었습니다.
위와 같은 경우가 아니라, 잔금 조율이 가능한 집주인이 있다는 가정하에 세입자가 먼저 퇴거하고 (퇴거 조건으로) 해당 집을 담보로 주택담보대출을 실행하여 잔금을 치르는 것이 가능할까요?
잔금을 치르기 1달 전에 은행에서 주택담보대출 문의를 할텐데, 이런 상황을 고려해서 담보대출을 내주나요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
잔금일에 세입자가 전출하고 질문자님이 즉시 전입하는 조건이라면 1금융권에서 일반 주택구입자금 대출로 진행이 가능합니다. 동탄은 비규제지역으로 생애최초 LTV 는 최대 70~80%대이나 2026년 가계부채 관리에 따라서 수도권 아파트의 대출 한도는 최대 6억원으로 제한이됩니다. 7억 매물의 80%인 5.6억은 범위 내라서 가능합니다. 스트레스 DSR 3단계(가산금리 1.5%p 수준 반영)가 적용되므로 실제 본인의 연 소득에 따라 대출 한도가 5.6억원보다 적게 나올 수 있어 반드시 은행 가심사가 필요합니다. 세입자 미 퇴거시 대출이 취소되므로 계약서 특약에 매도인은 잔금일까지 임차인을 퇴거시키며 불이행시 계약 해제 및 손해배상 책임을 진다는 문구를 반드시 명시해야 합니다. 대출 실행 및 전입이 잔금일에 동시에 이뤄져야 하므로 상담 시 세입자 퇴거 후 실입주임을 명확히 밝히면 은행에서 이를 감안하여 승인해 줍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
위의 경우 기존 갭투자로 대출을 활용을 하기는 어렵고 대출 실행일(잔금일자)에 기존 세입자 임대차계약만료로 하여
임차권이 종료가 되고 대출실행자가 전입을 하는 조건으로 대출이 가능한 경우가 있습니다.
은행에 기존 임차권 종료가 대출 실행의 기준으로 가능한 상품이 있는지 문의를 해보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 세안고 매매에서 생애최초 대출자체는 가능성 거의 없는 부분이고, 일반 시중은행 담보대출도 후순위 근저당이 될수 있기에 승인되기는 어렵습니다. 만약 질문처럼 집주인이 세입자를 먼저 퇴거시켜려면 최소한 전세보증금 만큼의 중도금 지급을 원할수 있기에 자금없이는 위와같은 조건부로써 협의가 되기도 어렵습니다. 보통은 매매잔금일에 세입자가 퇴거하고 세입자 인수없이 그대로 주택인계를 받는 조건부로써는 대출신청이 가능하나, 이런 경우 일반매매와 다르지 않기에 세안고 매매로 보지는 않습니다. 그에 따라 매매가격 7억을 담보대출과 자기자가을 더해 지급하셔야 합니다, 즉 세안고 매매에서 주담대를 이용하는 경우는 1금융권을 통해서는 거의 불가하다고 보시면 되고, 당연히 생애최초 공공대출도 불가합니다. 경우에 따라 2금융권이하에서 후순위대출이 되는 경우도 있긴 한데 이는 금융기관별 상품을 확인하셔야 할 부분입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자 퇴거 조건으로 잔금 시점에 공실 상태가 되면 일반 주택담보대출 실행은 가능합니다. 다만 은행은 대출 실행일 기준 실제 점유 상태를 보기 때문에 세입자 퇴거 일정과 대출 실행일을 정확히 맞춰야 승인에 문제가 없습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결과적으로 세 안고 매매의 경우 주택담보대출은 포기하셔야 합니다.
세입자도 미치지 않고서야 보증금 미반환 상태에서 대항력을 잃는 타전입을 선택하는건 어림도 없고
애초 후순위 전세대출도 1금융이 아닌 2~3금융도 거절합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 무주택이나 세입자 있는 매물은 갭투자로 판단하여 대출이 제한되있는 것이 사실입니다. 잔금 조율이 가능한 임대인이 있다면 먼저 퇴거 조건으로 주택담보대출 가능합니다.
은행 내방하여 상담받아보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
1금융권 대출 가능 아주 높습니다. 잔금일에 세입자가 나가는 무공실 조건이라면 1금융권에서 정상적으로 대출을 해줍니다 은행은 세입자 퇴거를 확인한 뒤 잔금일 당일 대출금을 입금하며 이 돈으로 세입자 보증금을 반환하거나 잔금을 치릅니다. 잔금 1~2달 전에 은행에서 퇴거 조건부 대출로 미리 상담 및 심사를 받을 수 있습니다. 이때 세입자 퇴거 예정임을 증빙하는 계약서로 보여주시면 됩니다. 주의할점은 대출은 실입주 시점에 실행됩니다. 26년 7월에 입주하신다면 대출도 그때 신청해야 합니다. 갭투자 상태로는 주담대가 안나옵니다. 생애최초 80% 최대 6억까지 가능하지만 보인의 DSR 한도를 반드시 미리 체크해야 합니다. 즉 잔금일과 세입자 퇴거일만 맞춘다면 1금융권 대출은 문제없이 가능해 보이지만 26년 입주 시점에 맞춰서 대출을 진행해야 합니다. 주은행 전산데이터로 질문자님 소득을 확인하고 상담 받는것이 제일확실하고 빠릅니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세 안고 있어도 대출은 가능하지만 한도가 축소됩니다
세입자 퇴거 후 잔금 실행은 충분히 가능합니다
은행은 이런 구조를 고려해 심사하게 되는데
가장 중요한 건 전세 만기 및 계약갱신 여부입니다
그런부분을 고려해서 은행 상담을 받고 진행을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
잔금일에 맞춰 세입자가 퇴거하는 조건으로 매매 계약을 체결하신다면 은행에서는 해당 주택을 빈집으로 간주하여 주택담보대출을 승인해 줄 가능성이 높구요. 대출 신청 시점에 세입자가 거주하고 있더라도 계약서상에 퇴거와 관련된 내용이 명확히 기재되어 있다면 통상적인 일정에 맞춰서 심사를 진행하는 데 큰 무리는 없을 것으로 보입니다. 다만 잔금 당일에 세입자가 이사를 나가지 않는 등의 변수가 발생할 우려도 있기 때문에 매도인이 명도에 대한 모든 책임을 진다는 취지의 특약을 계약서에 구체적으로 명시해 두시길 바랍니다.