오피스텔 구매 관련 공동명의 및 대출 세금등등

Question

신규 오피스텔을 구매하려고 합니다

1. 가격은 4억4천만원

2. LTV는 70%까지

3. LTV가 가능 할 경우 추가 납부해야하는 잔금은 1억2천만원

4. 1억2천만원은 주택담보대출을 받으려고 하는 상황이고

5. 기존 보유주택 재개발로 조합원 분양신청 완료 상태이며 평가금액은 4억5천만원

6. LTV와 주택담보대출 받으려는 사람은 카드대출 3천만원이 있는 상황

근로소득자로 연봉은 3천만원

LTV대출은 작년과 재작년 소득자료를 요구하는데 작년과 재작년은 프리랜서로 돈을 벌었고 소득은

5천만원에서 6천만원 사이 입니다

LTV 70프로 및

주택담보 대출 가능할까요

그리고

공동명의로 구매 계약시 대출은 한사람은 무직 한사람은 근로소득자인데 가능한지 공동명의면

세금 혜택 있다고 들었는데

뭐가 유리한건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 우선 오피스텔은 원칙적으로 업무용시설로써 주택이 아닙니다. 주택담보대출을 받으시려면 용도를 주거용으로 하셔야 주택담보대출이 가능할수 있습니다.

2. 구매가격이 4.4억이라고 해서 주택평가액도 4.4억이 아닙니다. 그렇게 때문에 은행이 평가하는 주택평가액인 이보다 낮을 수 있어 실제 자금계획자체를 딱 맞게 하시면 조달에 문제가 생길수 있어 대출의 한도는 70%가 아닌 대략 분양가의 60%정도를 기준으로 보시는게 좋습니다.

3, 공동명의가 유리한 건 다주택자이거나, 주택가격이 12억을 초과하는 경우인데, 실제 위 금액정도의 오피스텔을 공동명의로 하시는건 크게 절세의 의미가 없습니다. 또한 공동명의로 하면 구입자금 조달또한 두분이 지분에 따라 부담을 하셔야하고 이를 입증하여야 하는데, 해당 과정이 더 복잡해질수 있습니다,

4. 주거용 오피스텔이라면 주택담보대출은 가능하지만, 한도등에 대해서는 판단을 할수 없고 신용대출이 있는 경우에는 스테레스DSR에 따라 한도는 더 크게 줄어들수 있습니다.

Answer 2

LTV 70%는 규제지역 여부와 DSR 규제 때문에 실제로는 줄어들 가능성이 큽니다. 카드대출 3천만 원이 있어 대출 한도에 영향을 줍니다. 공동명의는 대출에는 큰 도움이 안 되지만, 세금 절세 효과는 있습니다. 따라서 은행·금융기관별로 사전 상담을 받아 실제 대출 가능액을 확인하는 것이 가장 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

오피스텔 대출은 상품에 따라 LTV70% 전후가 가능하지만 주거용 오피스텔은 조건에 따라 70%까지도 가능합니다.

다만 실제 승인 한도는 매매가 4억 4천만 원이 아니라 은행이 인정하는 담보가치 기준으로 산정됩니다.

공동명의 자체는 가능할 수 있지만 무직자가 공동명의자라고 해서 자동으로 대출이 잘 되는 건 아닙니다. 보통은 소득 있는 1인이 주채무자, 무직자는 담보제공자 또는 공동 소유자로 들어가는 식이 많이 거론됩니다.

즉 공동명의가 대출을 늘려주는 열쇠는 아니고 오히려 지분 설정과 자금 출처 증빙이 더 중요해 질 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

DSR 규제로 인해 연 소득 3000만원으로 수억원대의 대출을 받는 것은 매우 어렵고 은행을 방문해서 프리랜서 시절 소득을 합산해서 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 합니다. 공동명의 대출시 무직자의 소득은 반영되지 않고 부채만 합산될 수 있어서 한도가 오히려 낮아질 위험이 있으므로 근로소득자 단독 명의나 공도명의 중 무엇이 유리할지 신중하게 따져봐야 합니다. 공도명의는 향후 양도세 절감 효과가 크지만 보유중인 재개발 분양권으로 인해서 주택 수 산정이 오히려 복잡해질 수 있으니깐 잔금 전에 세무사와 반드시 상담하시기 바랍니다. 감사합니다.