부동산 월세 입주전 계약취소건 이 방법 괜찮은가요?
안녕하세요
현재 월세방을 얻으려다가 개인사정으로 입주를 못하게되어서
계약취소를 앞두고 있는데 부동산측에서 계약금이 한두푼도 아니고 아까운데 일단 잔금까지 치렀다가 바로 방을 빼는게 어떻겠냐고 연락이 왔습니다.
방상태가 괜찮아서 금방 빠질 것 같은 방이긴한데
보통 잔금까지 지급하고는 전입신고나 확정일자를 받아야 보증금이 보호된다고 알고있습니다.
계약금이 아까운 상황이긴한데 부동산측이 이야기한대로 진행해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 중개인 입장에서는 계약금을 살리기 위한 제안을 하는 것일 수 있으나, 임차인 입장에서는 법적 보호와 금전 손실의 리스크를 신중히 따져야 합니다.
부동산 측 제안의 핵심 의미
부동산 측이 말한 방식은 다음과 같습니다:
잔금까지 납부하여 정식으로 임차인이 됨
전입신고, 확정일자를 받아 보증금 보호 가능
곧바로 방을 비우고 중개사가 새 세입자를 구해 다시 계약
새 임차인과의 계약이 체결되면 보증금 일부 또는 전부를 돌려받는 구조
즉, 보증금을 살리기 위해 ‘임대차를 형식상 유지한 후 조기에 해지하는 방법’을 쓰자는 제안입니다.
잠재적 리스크
새 세입자가 바로 구해지지 않을 경우
보증금 반환이 지연되며, 방을 쓰지 않는데도 계속 임대차 관계가 유지됩니다.
중도해지를 원하면 임대인 동의가 필요하며, 위약금 문제가 생길 수 있습니다.
전입신고·확정일자 없이 나올 경우 보증금 미보호
보증금 보호를 위해선 반드시 전입신고 + 확정일자가 선행돼야 합니다.
그마저도 실입주하지 않으면 허위신고 논란이 생길 여지도 있습니다.
임대인의 의사가 가장 중요
중개사 제안은 어디까지나 제안일 뿐이며, 임대인이 ‘계약자 교체’에 동의하지 않으면 이 방식은 불가능합니다.
보통은 임대인의 서면 동의나 양해각서 등을 받아 두는 것이 안전합니다.
선택지
그냥 계약금 포기하고 해지 - 더 이상의 금전 손실 없음 / 계약금 손실 확정 / 안정적이지만 손해 있음
잔금까지 납부하고 새 세입자 찾기 (중개사 제안) - 보증금 대부분을 되찾을 수 있음 / 세입자 미구해질 경우 보증금 묶임, 임대인과 합의하에 계약 취소 요청 - 계약금 일부만 손해 볼 수도 있음 / 임대인 협조 필요, 협상력 따라 다름
실제로 진행하려면?
임대인에게 사정 설명 후 계약 해지 협상 (계약금 일부만 공제 요청)
중개사 제안대로 할 경우:
전입신고 + 확정일자 꼭 받을 것
임대인의 ‘재임대 동의’를 서면으로 받을 것
‘새 세입자 구해지면 계약 해지 및 보증금 반환’ 조건을 문서로 남길 것
계약금을 살리기 위해 잔금을 치르고 바로 나오는 방식은 가능은 하지만 리스크가 큽니다. 전입신고, 확정일자, 임대인의 서면 동의가 없다면 보증금 보호가 안 됩니다. 가장 안전한 방법은 임대인과 협의하여 계약을 일부 손실로 정리하는 것입니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
각 상황에 따른 장단점이 있어 보입니다
1, 즉각적인 계약해지시
장점 : 현상태에서 별도 변동사항이 생기지 않고 그외 다른 의무등을 부여받지 않음
단점 : 지급한 계약금에 대해서는 반환을 받을수 없어 손실이 발생.
2, 잔금을 치룬뒤 입주후 중도해지
장점 : 계약금에 대한 손실은 피할수 있음,
단점 : 다음 임차인이 구해지지 않을 경우 만기까지 월세, 관리비부담이 계속됨, 최악의 경우로써 임대인이 중도해지를 거절하게 되면 그때는 만기까지 거주를 해야함, 또한 다음임차인과 임대인 계약에 대한 중개수수료 부담이 생김
개인적 판단으로는 계약금 손실보시고 다른 의무를 부담하지 않는게 가장 현명합니다. 일이 잘 풀린다면 즉, 잔금치루고 입주후 임대인이 중도해지에 동의하고 다음임차인이 빠르게 구해지는 경우인데, 이때도 다음 계약에 다른 중개수수료에 대한 손실, 그리고 다음임차인이 아무리 빨라도 계약부터 전입까지 1달은 걸리기 때문에 월세와 관리비에 대한 손실이 있을수 있습니다.
선택의 문제입니다.
방이 다시 빨리 빠지면 좋은 방법이 될 수 있지만 생각보다 늦게 빠지게 되면 그만큼 돈이 묶이고 월세도 나가고 속앓이도 하게 됩니다.
현재 월세방을 얻으려다가 개인사정으로 입주를 못하게되어서
계약취소를 앞두고 있는데 부동산측에서 계약금이 한두푼도 아니고 아까운데 일단 잔금까지 치렀다가 바로 방을 빼는게 어떻겠냐고 연락이 왔습니다.
방상태가 괜찮아서 금방 빠질 것 같은 방이긴한데
보통 잔금까지 지급하고는 전입신고나 확정일자를 받아야 보증금이 보호된다고 알고있습니다.
계약금이 아까운 상황이긴한데 부동산측이 이야기한대로 진행해도 문제가 없을까요?
==> 네 현재 상황에서 피해를 최소화하기 위해서는 잔금을 처리한 후 새로운 임차인을 찾으시는 것이 현재 상황에서 최적의 방법으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약이 완전히 체결된 상태에서 임차인의 일반적인 변심으로 취소하는 경우에는 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 임대인과 잘 협의가 되어 계약금을 돌려주는 경우가 아니고, 보증금을 천천히 돌려받아도 되는 상황이라면 부동산에서 권한 방법대로 조기에 방을 내놓는 방법을 선택할 수도 있을 것입니다. 하지만 이경우 반드시 임대인의 동의를 먼저 받아야 합니다. 임대인에 따라서 무조건 계약 조건 준수를 요청할 수도 있기 때문입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
지역적여건리라면 게약금을 날리는 것보다도 부동산측의 권장사항에 대하여 손익을 분석해 보신다면 일단 잔금치르고 3ㅡ4달 후 임대인에게 개인사정을 호소하여 게약 해지를 협의하시기 바랍니다
게약해지에 대헌 승락을 받지 못하면 게약종료일 까지 게약을 이행하여야 합니다
일반적으로 도중 게약해제시에는 암차인이 새로운 임대인을 구해놓고 중개수수료를 본인이 부담하는 선에서 협의흘 진행하시기 바랍니다
임대인의 입장에서는 임차인만 변경했지 손해보는 일은 없을 터이니 승락해주는 경향이 많습니다
공안중개사와 잘 협의하여 추진하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공인중개사분 말대로 해도 괜찮지만 다음 세입자를 구하는 것이 문제가 될 수 있습니다. 또한 중개수수료를 임차인이 부담해야하고 본인의 결정이 아니라서 예상치 못한 문제가 생길 수 있으니 중개사 말에 휘둘리지 말고 본인 스스로 결정하는 편을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일단 잔금까지 치르고 다시 빼는 방법이 좋을수 있습니다
집상태가 좋으면 잘나갈수 있으니 금전적 여유가 된다면 그런 방법을 쓰는것이 유리할수 있습니다
부동산수수료가 더 발생할수 있지만 부동산과 협의를 잘해서 해보시기 바랍니다