근친생활시설 전세5000(서울)
안녕하세요! 전세 계약이 처음이라 질문 남깁니다
대학가 근처 전세5000원룸입니다
채권최고액 2억3천4백 근린생활시설이고
전입신고/ 확정일자 가능 이면
소액임대차보호법에 해당 되나요? 그리고
현재 같은 건물 3층에 전세권설정 5000만원 (3주뒤 계약만료) 잡혀있고
매매가는 6-7억으로 보입니다
계약해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근린생활시설이라도 주거용으로 사용하며 전입신고와 확정일자가 가능하면 소액임대차보호 대상이 될 수 있습니다.
서울 소액보증금 기준과 최우선변제금 범위에 해당하는지는 계약 시점의 법정 금액 확인이 필요합니다.
채권최고액 대비 매매가 여유와 기존 전세권 말소 여부를 확인한 뒤 잔금과 동시에 말소 조건으로 계약하는 것이 안전합니다1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
소액임차인 최우선변제금액 여부는 해당 부동산 근저당권이 설정된 시기의 해당 지역 소액보증금 기준 및 최우선변제금액을 기준하게 됩니다. 근저당권 해당 시기 지역별 우선변제를 받을 수 있는 임차임의 범위와 보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위를 참조하셔야 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대학가 근처 원룸 전세 5,000만 원 계약은 소액임대차보호법 적용 대상이 될 수 있지만 건물이 근린생활시설이고 채권최고액 2억 3,400만 원 규모라 리스크가 큽니다.
3층 기존 전세권도 있고 매매가 6~7억 원 추정이라 깡통전세 가능성도 있어 계약 자체를 권장드리지 않습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
근린생활시설이라도 전입신고와 확정일자를 해두시면 주택임대차보호법에 따라 보호를 받으실 수 있는 건 맞지만 안심하기에는 조금 이른 감이 있어 보입니다. 만약 집주인이 대출을 받은 시점이 오래전이라면 최우선변제권으로 보장되는 금액이 지금 기준보다 낮아 5천만 원 전액을 돌려받지 못할 수도 있구요. 게다가 이런 곳은 전세자금대출이나 보증보험 가입이 안 되다 보니 나중에 방을 뺄 때 다음 세입자를 구하기가 현실적으로 어려울 수 있어서 계약 전에 조금 더 신중하게 고민해 보시는 편을 추천드립니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
근린생활시설(근생빌라)은 대학가에서 흔히 볼 수 있지만, 계약 전 반드시 주의해야 할 점들이 있습니다.
핵심만 짚어드립니다.1. 최우선변제권(소액임대차보호) 대상 여부
네, 대상이 됩니다.
건축물대장상 용도가 근린생활시설(상가)이더라도 실제로 주거용으로 사용하고 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 서울시 기준 소액임차인 범위(보증금 1억 6,500만 원 이하)에 해당하므로, 경매 시 일정 금액(최대 5,500만 원)을 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 최우선변제권이 인정됩니다.국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 확인
2. 권리분석 및 위험도 점검
채권최고액(2.34억) + 내 보증금(0.05억) + 타 세입자 보증금: 매매가 6~7억 대비 대출(채권최고액) 비중은 높지 않아 보입니다. 다만, 건물 전체의 보증금 합계(다가구 형태일 경우)를 확인하여 전체 부채가 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인이 필요합니다.
전세권 설정: 3주 뒤 만료되는 전세권은 크게 신경 쓰지 않아도 되나, 해당 세입자가 보증금을 제때 돌려받고 나가는지 확인하는 것이 좋습니다.
3. 계약 전 체크리스트
전세자금대출 및 반환보증보험: 근린생활시설은 일반적인 전세대출과 허그(HUG) 보증보험 가입이 불가능한 경우가 많습니다. 내 돈 5,000만 원을 온전히 지키려면 보증보험 없이 임대인의 재력에만 의존해야 한다는 점을 인지해야 합니다.
불법 개조 여부: 근생을 주거용으로 쓰는 것은 용도 위반이므로, 구청에서 단속 시 싱크대 철거 등 원상복구 명령이 내려질 수 있는 리스크가 있습니다.
보증금 5,000만 원은 서울시 최우선변제금 범위 내에 있어 법적 보호망은 있으나, 근생 특성상 보증보험 가입이 어렵고 대출이 안 된다는 단점이 있습니다. 본인의 자금 상황과 리스크 감수 여부에 따라 결정하시되, 가급적 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지역에 따라 차이는 있지만 보증금 5000만원은 소액임차인에 해당이 됩니다. 다만 지역에 따라서 최우선 변제금에서는 차이가 있기 떄문에 확실하게 안전하다고는 말하기 어렵고, 근린생활시설이라도 다가구처럼 건물하나가 하나의 등기부를 쓰는 경우 이전 세입자들의 보증금도 소액임차인 최우선 변제시 영향을 줄수 있기에 정확한 사항은 권리관계를 확인해봐야 판단이 가능합니다. 보통 중개사가 있다면 어느정도의 위험성에 대한 설명이 있을 것으로 보이고, 정 불안하시면 보증보험등에 가입을 하시는게 가장 안전할수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
문제는 근린생활시설입니다
건물 용도: 근린생활시설
원룸 형태라도 건축물대장상 주택이 아닙니다
원칙적으로는 소액임대차보호법 적용이 안됩니다
다만 예외가 있습니다
예외적으로 보호받는 경우
법원·실무에서는 다음을 종합 판단합니다
실제 주거용으로 사용
취사·화장실·샤워시설 있음
임차인이 실제 거주
전입신고 + 확정일자 가능
이 경우는 경매 시 주택으로 인정되어 소액임차인 보호를 받은 판례들이 있습니다
하지만 100% 보장은 안되고 분쟁 시 다툼의 소지가 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
근린생활시설은 상가입니다.
전세보증보험이 가입이 어렵습니다. (불가능)
여기서부터 모든 문제가 시작됩니다.
게다가, 구청에서 근생을 주거용으로 사용하고 있는 것을 적발하여 주인에게 이행강제금을 부과하고 원상복구명령을 내리면 주거가 불안정해지기 시작합니다.
전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법의 보호를 받을 수는 있으나,
근저당권 설정일이 질문자님 보다 빨라 문제가 될 가능성이 많이 있습니다.
지금 근저당이 2억 3400 있어서 서울 기준으로 3,200 까지만 보호받을 수 있을 것 같아요.
마지막으로는 건물매매가 6-7억인데 융자와 선순위 보증금이 너무 많습니다.
결론적으로 추천드리지 않습니다.
5,000 만원은 매우 큰 돈입니다.
다른 곳 알아보시면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요! 전세 계약이 처음이라 질문 남깁니다
대학가 근처 전세5000원룸입니다
채권최고액 2억3천4백 근린생활시설이고
전입신고/ 확정일자 가능 이면
소액임대차보호법에 해당 되나요? 그리고
현재 같은 건물 3층에 전세권설정 5000만원 (3주뒤 계약만료) 잡혀있고
매매가는 6-7억으로 보입니다
계약해도 괜찮을까요?
==> 조금 전에 드린 답변과 동일합니다. 결론적으로 말씀드리면 선순위 근저당이 있어도 질문자님의 보증금 규모 만을 고려할 때 현재 시점을 기준으로 최우선 변제금액(서울인 경우)에 해당됩니다. 상대적으로 안전하다고 평가할 수 있지만 이러한 경우에도 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 우선배당되는 만큼 해당 조건에 적용되는 임차인이 몇명인지 확인이 필요합니다