전세 사기를 당하지 않는 방법은 무엇인가요?
요새 뭐만 하면 전세 사기를 당했다는 말을 많이 전해 듣습니다. 그렇게 전세 사기를 많이 당하는 와중에 전세 계약을 하는 사람들도 그 부분에 대한 공부를 했을텐데 사기를 당하는 걸 보면 어떠한 부분이 공부가 덜 됐음을 알 수 있죠. 어떤 부분이 공부가 덜 됐을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것이 전세로 들어갈려고 하는 부동산의 등기부등본을 보고 선순위가 있는지 먼저 확인을 한 후
그 전세금으로 선순위 말소 조건으로 계약을 하시던가 아니면 선순위 대출이 없는 안전한 부동산에 계약을 하는 것이
중요합니다. 그리고 계약 후 확정일자 이사 후 전입신고로 대항력을 갖추시고 보증보험가입이 되면 안전하게
전세보증금을 지킬 수 있습니다. 이러한 부분등을 미리 알고 계신분들은 거의 전세사기를 당하지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
사실 사기의 방법도 다양하고 워낙 교묘하게 법의 헛점을 파고들기에 방지하기가 쉽지 않습니다. 전세사기를 당하지 않으려면 최소한 아래의 내용을 참조하시기 바랍니다.
계약전에 먼저 등기부등본을 출력하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다.
임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 좋고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
현실적인 대책으로 보증 보험 가입은 필수적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세를 보고 맘에 드는집이 있으면 그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
먼저 그런집인지 확인을 하시고 전세계약을 하고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 갖춰놓으시면 그래도 안심할수 있습니다
계약을 하실때는 그런부분을 염두에 두고 하시면 됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공인중개사가 꼼꼼히 확인한 물건의 경우,
전세사기를 당하기는 어렵습니다.
보통 전세사기를 당하는 경우는 공인중개사와
함께 진행되거나 공인중개사가 수수료때문에
정확한 확인 없이 진행된 건입니다.
개인적으로 확실히 하신다면 현시가 대비 전세긍액이 과도히 높은 경우나 대출을 많이 받은 물건은피하시는게 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공부를 한다고 해서 사기를 무조건 피할수는 없습니다. 사기라는 범죄가 피해자의 지식부족으로 발생하는 것은 아니기 떄문입니다. 그리고 부동산시장에서 전세사기 대부분은 보통 사기가 아닌 만기시 보증금미반환사고가 더 많습니다. 쉽게 말해 누군가를 속여 이득을 취하는 범죄행위가 아닌 주택가격하락등에 따라 임대인이 보증금반환의무를 이행하지 못하는 계약상 의무불이행으로 볼수 있습니다,
이러한 상황은 만기가 되서야 발생하는 만큼 계약시에 정확하게 이를 판단할수는 없는 부분이고, 그에 따라 임차인은 계약시 중개사를 통한 계약을 진행하여 권리관계상 하자, 목적물의 하자등의 판단에 도움을 받아 안전한 계약을 진행할수 있도록 하는게 좋고, 반드시 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험 가입을 필수로 하시는게 가장 안전하게 전세사기로부터 피해를 줄일수 있는 방법입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세 계약사기는 두가지의 부류가 있습니다
하나는 정식계약을 정당한 절차와 방법으로 법룰상 하자없이 진행되었다 하더라도임대인이 돈이없다고 전세금을 반환해 주지 않을 때 우리는 전세사기라고 합니다 이런 경우는 대체로 캡투자에서 많이 발생합니다 예를 들면 전세가격과 매수가격차가 거의 없어 소지본으로 아파트를 매수했는데 시간이 흘러 부동산 가격이 상승한다면 새로운 세입자를 손싑게 구할 수 있으나 만에 하나 부동산 가격이 떨어지면 새입자를 구햐기도 어려울 뿐 만 아니라 현세업자에게 전세금을 반환할 여럭도 없다보니 경매로 넘어가 전세사기자가 되는것 입니다
두번째 부류는 문자 그대로 시기꾼이 하는 수법인데 이중계악자 신탁계약 허점이용 계좌이체시 타인명의도용 등을 들을 수 있습니다
따라서 전세계약시 소유자와 임대인의 동일 여부확인 임대인 계좌확인 한 후 송금
신탁계약시 동의여부 확인 괴도한 근저당 확인등 세심한 점검과 확인을 통하여.의심스러우면 계약을 회피하여거나 가급적 보증보험 가입으로 안전장치를 권면드립니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
요새 뭐만 하면 전세 사기를 당했다는 말을 많이 전해 듣습니다. 그렇게 전세 사기를 많이 당하는 와중에 전세 계약을 하는 사람들도 그 부분에 대한 공부를 했을텐데 사기를 당하는 걸 보면 어떠한 부분이 공부가 덜 됐음을 알 수 있죠. 어떤 부분이 공부가 덜 됐을까요?
==> 전세사기를 방지하기 위해서는 아래와같은 사항을 조심해야 합니다.
매매가격 대비 전세가격비율이 최대 70% 이내 유지
신탁등기된 부동산인 경우 신탁회사에 문의후 계약 체결
모든 거래대금은 등기상 소유자 계좌로 입금
가급적 보증보험 가입 등을 하지 않았기 때문입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
전세 사기를 당함에 있어서 단순히 공부를 덜 했다라기 보다는 리스크에 대한 부분을 잘 모르시거나 사기치는 방법이 교묘해 지는 등으로 모를 수 있습니다. 사기 당하겠어? 라고 생각하신 분들도 많이 당한것을 보면 알고도 당하기도 합니다. 설마? 가 사람잡은 것이죠.
전세사기에 있어서 제일 중요한것은 겉으로 보이는 새것에 현혹되지 말고 적정한 전세시세를 반드시 확인하고
내 전세금을 돌려받을 수 있을지 판단해야합니다.
신축건물 혹은 전세 및 월세등으로 구성되어 있다 하더라도 내 순위가 어느정도 인지 확인하고 월세보다는 전세 보증금으로 구성되어 경매로 넘어갔을때의 리스크를 확인하는 것입니다. 이때에도 시세 등으로 확인해야 합니다.
나쁜 공인중개사보다는 대부분 좋은 공인중개사분들이 많지만 너무 맹신하기 보다는 본인이 서류를 떼서 확인하고 안전한지 혹은 안전하지 않은지 정도는 볼 줄 알아야합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기를 당하는 이유는 매매와 전세 시세가 투명하지 못한 신축빌라에서 많이 발생합니다.
그러므로 주변 빌라 시세를 잘 파악해서 전세가를 잘 확인하시고 들어가서야 합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
사기를 칠려고 작정한 사람에게 당하기는 일반인이 안당하기는 어렵지만 우선 주변시세를 잘 확인하시고 선순위채권이 있는지 등기를 잘 확인하셔야 하면 등기상의 소유자에게 입금하는 것만으로도 50%는 범죄를 줄일 수 있을 겁니다
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