경매시 권리분석을 할려면 어떻게 하는건지
요즘 경매에 관심히 많습니다만 가장중요한 경매낙찰시 권리분석을 어떻게 하는지 궁금합니다 어떤분은 낙찰후 권리분석을 잘못하여 보증금을 포기한분도 계신다고해서 고수분들의 조언부탁드립니다
다른 어려운 특수물건들도 많지만 가장 기본은 임차인입니다.
임차인에게 대항력이 있는지 보증금은 얼마인지, 최우선변제금은 얼마인지등을 잘 확인해보셔야 합니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분입니다.
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경매 시 권리분석은 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제를 방지하는 데 매우 중요합니다. 권리분석을 제대로 수행하려면 등기부등본을 확인해 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 및 임차권 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한 법원이 작성한 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 물건의 현황과 점유 상태를 확인해야 합니다.
임차인의 대항력 및 우선변제권 여부도 반드시 확인해야 하며, 임차인이 배당요구를 했는지도 중요한 포인트입니다.
법정지상권이 성립할 수 있는지 여부도 고려해야 하며, 이를 위해 경매 전문 변호사나 법무사와 상담하는 것이 유리합니다.
마지막으로, 실제 물건을 방문해 현장을 직접 확인함으로써 예상치 못한 문제를 발견할 수 있습니다. 꼼꼼한 권리분석과 전문가의 조언을 통해 안전하고 성공적인 경매 투자를 준비해야 합니다.
경매의 소멸기준권리를 찾아서 그 권리 밑으로 전부 책임을 지지 않는다는 뜻입니다.
예를 들면 10억짜리 아파트에 7억 대출을 못 갚아서 경매에 나왔다면 7억 대출권리가 기준권리이고 그 밑으로
다른 채권들이 있다고 한다면 만일 7억에 낙찰을 받았다고 하면 이 낙찰받은 사람은 7억 대출권리포함해서
그 밑의 채권은 책임을 안 진다는 뜻입니다. 그런데 그 7억대출권리에 앞선 전세권이 있었다고 하면 7억에 낙찰을 받아도
그 상위의 전세권을 인수를 해야 합니다. 즉 7억 + 전세권 하면 더 비싸게 사는 꼴이 되므로 차라리 보증금을 날리고
낙찰을 포기하는 경우 입니다.
그러니 사전에 권리분석을 잘 하셔야 합니다.
요즘 경매에 관심히 많습니다만 가장중요한 경매낙찰시 권리분석을 어떻게 하는지 궁금합니다 어떤분은 낙찰후 권리분석을 잘못하여 보증금을 포기한분도 계신다고해서 고수분들의 조언부탁드립니다.
==> 경매권리분석은 "경매사건기록 등을 포함하여 분석"해야 합니다. 이러한 경우 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
말소기준 권리이후 전부 말소대상인지?
인수받을 권리가 있다면 어떤 것이 있는지?
유치권 행사, 법정 지상권이 있는지?
대항력있는 임차인이 배당신고를 하였는지? 등에 대해서 확인을 하시는 것이 적절합니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
말소기준권리부터 공부하시고 경매시 어떤권리들이 소멸되고 어떤 권리들을 인수해야하는지가 중요합니다.
권리분석은 쉽게 말해 등기부등본을 통해 경매낙찰이후 인수되는 권리의 여부와 소멸되는 권리등의 판단입니다. 보통 경매매물에 대해서는 등기부상 말소기준권리가 있고 해당 권리를 기준으로 소멸권리인지, 낙찰후 인수권리인지를 판단하는것과, 임대차의 경우 등기부상 기재되는 부분이 아니기에 임차인의 대항력 여부와 낙찰후 인수여부등의 종합적인 권리관계파악을 말합니다. 이는 매물마다 권리관계가 다르기 떄문에 단순설명이 아닌 본인 스스로 등기부를 보고 순위와 절차에 따른 인수, 소멸에 대한 지식이 필요한 과정입니다. 그렇기에 경매참여를 위해서는 반드시 사전에 알고계셔야할 기본지식으로 보시면 됩니다.