경제
공인중개사법 33조 초과수수료 위반 관련입니다
사기혐의로 조사를 받는 임대인이 제 호실을 거래할때 공인중개사에게 1억1천에 해당하는 법정수수료 상한 363000원이 아닌 50만원을 입금한 내역이 경찰수사도중 발견되었고 임대인은 이에 초과분은 컨설팅 비용으로 주었다고 합니다 법에따르면 어떠한 명목이라도 초과분을 받을수 없고 금지행위이며 그 초과분은 무효로 반납해야한다고 알고있는데 공인중개사와 임대인의 주장에 대한 판례나 금지행위처벌 자료가 있으시면 알려주실수 있나요
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
현행법상 개업공인중개사는 질문자님의 말씀처럼 어떠한 명목으로도 법에서 정한 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위가 엄격히 금지됩니다.
다만, 부동산의 현황 및 권리관계 조사, 계약서 작성 등 통상적인 중개행위에 수반되는 업무를 넘어, 세무 상담이나 투자 수익성 분석 등 명백히 별도의 전문적인 컨설팅 용역이 제공된 사실이 객관적으로 입증되어야만 합법적인 비용으로 인정받을 수 있습니다.
위 내용과 관련하여 질문자님에게 딱 맞는 판례는 찾지못하였으나,
그 판단 기준을 확인할 수 있는 판례 두 가지를 소개드립니다.
1. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 [부동산중개업법위반]
2. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 [부동산중개업법위반]
위 두 가지의 판례의 핵심 내용은, 위에서 말씀드렸던 바와 같이
"객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다." 입니다.
즉, 중개업무에 해당되면 초과보수, 중개업무와 별도로 실제 컨설팅 용역이 제공되었다면 합법적인 비용 입니다.
사기혐의로 조사를 받는 임대인이 제 호실을 거래할때 공인중개사에게 1억1천에 해당하는 법정수수료 상한 363000원이 아닌 50만원을 입금한 내역이 경찰수사도중 발견되었고 임대인은 이에 초과분은 컨설팅 비용으로 주었다고 합니다 법에따르면 어떠한 명목이라도 초과분을 받을수 없고 금지행위이며 그 초과분은 무효로 반납해야한다고 알고있는데 공인중개사와 임대인의 주장에 대한 판례나 금지행위처벌 자료가 있으시면 알려주실수 있나요
==> 대법원 판례를 찾아 보시기 바랍니다. 관련 법령에 여하한 사유가 있다하여도 초과 중개보수 징수는 불가합니다. 이를 위반하는 경우 관련 개업공인중개사는 업무정지 처분 및 형사처벌대상입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대법원 판례에 따르면 명칭이 컨설팅비라도 실질이 중개 업무라면 공합법상 법정 한도를 초과하는 금액은 무효이므로 중개사는 초과 수수료를 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 단순한 매물 소개나 권리관계 확인은 중개의 부수적 행위일 뿐 전문적인 컨설팅으로 인정되지 않으며 이를 위반해 금품을 받은 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 또한 초과 수수료 수령은 공인중개사법상 엄격한 금지행위로 수사 결과 위반 사실이 확인될 경우 해당 중개사는 사무소 등록취소나 업무정지와 같은 강력한 행정처분을 피하기가 어렵습니다. 현재 임대인의 사기 혐의와 연루된 정황이 있다면 경찰 수사 기록을 근거로 시군구청 부동산과에 신고하여 행정적인 책임을 묻고 초과 지급된 금액에 대해 민사상 반환 청구도 충분하게 가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대법원은 공인중개사가 법정 한도를 초과하여 보수를 받는 행위를 막기 위해 명목이 무엇이든 실질적인 업무 내용을 기준으로 판단합니다.
판례 예시로 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 이는 부동산 중개 행위로 보아야한다는 판례가 있습니다.
따라서 법정 수수료 상한을 초과하여 받은 금액은 부당이득으로 반환 받으시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 계약 시 중개보수와 별개로 컨설팅 수수료가 있었다면 법적으로 인정을 받기 위해서는 실질적 컨설팅 서비스가 있어야 합니다. 또한 컨설팅 인정 기준의 경우 거래 알선을 넘어 전문적인 자문을 했다던가 보고서 및 산출물 존재, 중개와 별도의 계약서 체결 및 합리적이고 과도하지 않은 보수 수준등이 있어야 합니다.
대법원 2016다 206505 판결은 컨설팅 수수료 명목이라도 실질이 중개행위이면 인정을 해주지 않는다라고 명시했고,
대법원 2011다 107900 판결은 컨설팅 계약은 인정되나 과도한 수수료는 감액 가능
대법원 2024도1766 판결문은 권리금 계약서 작성 후 수수료 수령은 불법이라 판결을 했습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 임대니과 중개사의 컨설팅 비용 주장은 통상 중개 업무 일환으로 인정되지 않아 초과분 반환 의무가 인정됩니다 이에 대한 중개사 처벌은 과태료 3배 최대 3천만원 또는 자격 정지까지도 갈 수 있는 사안입니다