원룸 1년 계약 갱신요구권 행사 시 월세 동결·인상 기준
원룸 1년 임대차 계약 갱신요구권 행사 시
계약기간 및 월세 동결·인상 기준이 궁금합니다.
임대인입니다.
임차인과 원룸 1년 임대차 계약을 체결하였고,
현재 계약기간은 아직 종료되지 않은 상태입니다.
계약기간 만료 약 2개월 전,
제가 먼저 재계약 여부를 문의하였고,
그 과정에서 임차인이 6개월 연장을 원한다고 하여
임대료를 5% 인상한 조건으로 재계약서를 전달하였습니다.
이후 임차인이
주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하겠다며
월세는 동결되어야 한다는 주장을 하였고,
이에 저는 분쟁을 원하지 않아
월세 및 관리비를 기존과 동일하게 동결하는 방향으로 조정하였습니다.
다만, 동결 조건으로는 6개월 연장은 어렵고,
법에서 정한 기준에 따라
1년 연장으로만 가능하다고 안내하였으며,
그에 맞춰 별지 특약을 추가하여 전달하였습니다
그런데 그 이후에도
임차인이 여러 사유를 들어 계속 이의를 제기하고 있어,
정확한 법 적용과 실무 기준을 명확히 알고자
공인중개사 분들께 문의드리게 되었습니다.
제가 궁금한 점은 다음과 같습니다.
1. 계약기간이 아직 종료되지 않은 상태에서,
임차인이 계약갱신요구권을 주장하는 경우
임대인이 반드시 임대료를 동결해야 하는지,
아니면 5% 범위 내 인상이 가능한지 궁금합니다.
2. 계약갱신요구권의 법적 효과는
임차인의 거주기간을 최대 2년까지 보장하는 것으로 이해하고 있는데,
이 경우에도 임대료 문제는 별도로 판단되는 것이 맞는지요?
3. 임차인이 요구하는 6개월 단기 연장은
법적으로 임대인이 반드시 응해야 하는 사항인지,
아니면 임대인·임차인 간 합의 사항에 해당하는지요?
4. 실무적으로 이런 경우
임대인은 어떤 방식으로 정리하는 것이 일반적인지,
공인중개사 관점에서 조언을 부탁드립니다.
법 조문 해석뿐 아니라
현장에서 일반적으로 어떻게 처리되는지를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1년 임대차계약을 하였더라도 다음 재계약을 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 될 경우 5% 상한에 대해서 협의는 할 수 있습니다만 임차인 입장에서 의무사항은 아닙니다. 즉 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능하게 됩니다.
또한 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능하고 거주하는 동안 중도해지를 하고 싶은 경우 임대인에게 중도해지를 통보를 하게 되면 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환을 하고 계약해지를 해줘야 하고 새로운 세입자도 임대인이 구해야 됩니다. 아무래도 임차인 입장에서는 기존 조건 그대로 거주를 하다가 재계약 후 6개월 뒤에 퇴거를 할 계획으로 보여지고 퇴거 3개월 전에 중도해지를 통보할 것으로 보여 집니다.
이러한 계약갱신청구권을 무력화 할 수 있는 방법은 임대인이나 임대인 가족이 실거주를 하는 방법외에는 없다고 보여 지고 또한 2년 미만 임대차계약은 2년으로 보는 규정이 있으므로 현재 임대차보호법에 의거해서 임차인에게 유리한 상황이라 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 계약갱신청구권 행사 시 임대료는 법적으로 5%이내 범위 내 협의라고 되어 있습니다. 임대인과 임차인 서로 협의할 사항입니다.
2. 네 맞습니다.
3. 임차인이 6개월 요구 했고 임대인이 동의했다면 6개월 거주 할 수 있고 임대인 뜻 대로 1년 강제 할 수 없는 부분이며 임대인과 임차인 협의사항입니다.
4. 임대차보호법이 상대적으로 약자인 임차인 위주로 법이 정해져 있어 임대인은 임차인과 잘 협의하는 수 밖에 없습니다.
협의를 잘 하시는 방법 밖에는 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요 이해합니다.
1. 가능합니다. 계약갱신권을 쓰면 동결이다라는것은 오해입니다.
2. 보증금 동결이 아니고 주거할기간을 2년 연장해주는것입니다. 5퍼센트 인상은 법적으로 명시(제7조)되어있습니다
3. 합의사항에 해당하구요 법적으로 2년을 요구할수도 있습니다.
4. 법적으로 5퍼센트 인상이 가능하지만 동결해주는조건으로 기간은 법적기준에 맞춥니다. 라고 알려주고
협의를 하시는게 좋을듯합니다.
또한, 갱신요구권행사임을 명시하는것이 중요합니다. 추후 또다른 갱신권주장을 방지하기 위함입니다.
그리고, 중간에 나가시더라도 3개월전 통보 원칙을 지켜주세요 라고 안내해주시기 바랍니다.
원만히 해결되시기를 기원합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 1년으로 계약 했을때 임차인이 1년 더 살겠다고 하면 2년 미만의 계약은 그 금액 그대로 2년으로 봅니다
임차인이 그부분을 얘기 하는거 같습니다
임차인이 6개월만 더살겠다고 하면 임대인은 1년을 더 주장할수도 있습니다
서로가 협의가 필요할때는 협의가 우선이니 협의를 잘하시기 바랍니다
1. 계약기간이 아직 종료되지 않은 상태에서,
임차인이 계약갱신요구권을 주장하는 경우
임대인이 반드시 임대료를 동결해야 하는지,
아니면 5% 범위 내 인상이 가능한지 궁금합니다.
==> 주변시세, 경제적인 조세 변동 등이 있는 경우 최대 5% 범위 내에서 인상이 가능합니다.
2. 계약갱신요구권의 법적 효과는
임차인의 거주기간을 최대 2년까지 보장하는 것으로 이해하고 있는데,
이 경우에도 임대료 문제는 별도로 판단되는 것이 맞는지요?
==> 네 그렇습니다.
3. 임차인이 요구하는 6개월 단기 연장은
법적으로 임대인이 반드시 응해야 하는 사항인지,
아니면 임대인·임차인 간 합의 사항에 해당하는지요?
==> 응할 의무가 없습니다
4. 실무적으로 이런 경우
임대인은 어떤 방식으로 정리하는 것이 일반적인지,
공인중개사 관점에서 조언을 부탁드립니다.
==> 우선적으로 임대인의 입장에서는 2년 갱신기간으로 처리하심이 적절합니다