신탁등기 부동산 월세 계약서 체결전 주의사항
현재 신탁등기 부동산 월세 계약을 체결전에 있는데요.
공인중개사가 사전에 작성해준 특약사항 및 계약서 내용과 관련해 추후 원활환 보증금 반환을 위해 수정해야 하는 사항 및 추가로 요구해야 하는 특약사항 검토 부탁드리고 싶습니다.
아무래도 인터넷을 통해 찾아봤는데 정형화된 내용으로 상황 및 조건별로 달라서 무조건적으로 해당 내용을 주장하기에는 계약 체결에 어려움이 있을 것으로 보입니다.
현재 신탁등기 부동산 월세 계약을 체결전에 있는데요.
공인중개사가 사전에 작성해준 특약사항 및 계약서 내용과 관련해 추후 원활환 보증금 반환을 위해 수정해야 하는 사항 및 추가로 요구해야 하는 특약사항 검토 부탁드리고 싶습니다.
아무래도 인터넷을 통해 찾아봤는데 정형화된 내용으로 상황 및 조건별로 달라서 무조건적으로 해당 내용을 주장하기에는 계약 체결에 어려움이 있을 것으로 보입니다.
==> 우선적으로 신탁등기된 부동산을 계약을 하는 경우 정상적으로 계약을 체결하기 위해서는 신탁회사의 동의 등을 받고 진행해야 합니다. 그 다으에 보증금 규모가 얼마인지는 모르겠지만 정상적으로 체결된 계약서라면 전입신고 등을 해서 대항력을 유지시키는 것이 우선입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 신탁등기부동산의 경우 특약보다도 계약시점에 신탁사로부터 임대차 동의서를 받으셔야 합니다. 신탁등기의 경우 등기부상 소유자는 계약당사자가 아니기 떄문에 신탁사의 동의가 있어야만 보증금에 대한 보호가 가능합니다. 그러므로 중개사나 임대인을 통해 신탁사동의서를 요구하시고확인하셔야 합니다. 만약순서상 계약서 작성이 우선되어야 하는 경우라면 특약등에 본 계약은 우선수익자 및 수탁자의 동의가 완료될 경우 효력이 발생하며, 동의를 받지 못할 경우 즉시 무효가된다라는 명시를 해두시는게 필요합니다. 그리고 신탁사 동의전까지는 보증금 입금은 하지 않으셔야 하고 동의서를 받은 뒤에는 특약에 신탁사 지정한 계좌(임대인)을 명시하고 해당계좌로 입금을 하셔야 합니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁부동산인 경우에는 주의해야 할 사항들이 있는데 아래 내용을 참조하시기 바랍니다.
신탁등기된 건물인 경우에는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔의 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
신탁등기는 결국 내 보증금이 최우선변제가 되지 않습니다.
그러니 보증금을 최소화 시킨 후
신탁동의서가 발급 되는지 여부를 미리 파악하시면 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신탁회사가 해당 부동산 소유자로 등기되어 있지만 임대인은 위착자가 되는 경우가 많아 임대차 보증금 반환 책임 주체가 불분명할 수 있습니다.
신탁회사는 보증금 반환 의무가 없고 임차인은 보증금 반환을 위탁자에게 요구해야 하는 경우가 많으므로 보증금 반환 문제는 신중할 수 밖에 없습니다.
따라서 보증금은 신탁회사 명의 통장이 아닌 위탁자 또는 별도 안전계좌로 입금하도록 계약서에 명확히 기재하고 임대인과 임대차 계약을 체결하여 신탁회사는 임대차 계약에 대한 승낙자 역할만 한다는 사실을 명확히 기재하는 것이 필요합니다.
또한 위탁자가 보증금 반환 책임을 진다는 조항을 계약서에 포함시켜야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다
부동산 신탁은 문자그대로 부동산 소유권자가 경영 전문회사인 신탁회사에 위탁하여 수익을 창출하고자 위탁한 경영 방식으
로 임대차계약은 소유권자와 계약을 하지
만 등기부상 신탁등재 되어 있으먄 필히 신탁회사의 승안을 받지 않으면 그 계약관계는 취소사유가 되어 계약금을 날릴 우려도 있습니다
따라서 절차상 신탁회사의 승인서류를 첨부 임대차 계약을 진행한다면 일반적인 계약추진과 동일하게 진행하게 되므로 크게 염려할 사항은 없으리라 봅니다
참고 바랍니다
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