갱신청구권 사용 후 중도해지 시 중개보수를 누가 내야 하나요??
이전에 동일한 내용으로 질문을 올린 적이 있는데 중개사분들마다 의견이 달라서 다시 올립니다 ㅠㅠ
혹시 관련 법적 근거가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다!
상황을 더 자세하게 설명드리자면,
올해 4월에 갱신청구권을 사용하여 2년 연장하였고,
7월 말에 임대인에게 계약 해지 통보를 하여 11월 말에 퇴거하는 일정이 있습니다.
임대인이 제가 사는 동안 계속 매매를 내놓은 상태였고,
제가 중도해지 통보한 후에도 계속 매매를 진행하여 매수인과 계약을 진행하였습니다.
이런 상황의 경우, 임대인이 중개보수를 지불하는게 맞는건지 궁금합니다.
임대인과 따로 협의한 것은 없고 계약서에 해당 내용을 기재하지 않았습니다.
임대인이 비정상적으로 행동하고 중개인분도 집주인과 친해서 비정상적으로 행동할 때가 많습니다.
법적근거가 있다면 같이 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갱신청구권을 사용한 재계약에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다.
[관련법령 - 주택임대차보호법]
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
-> 결국은 갱신청구권을 사용한 재계약에서 중도해지도 임대인 해지통보를 받은 3개월후 계약은 자동종료가됩니다. 질문에서 임차인이 통보한 7월 임대인이 통보를 받았기에 10월에 계약은 자동종료가 됩니다. 어제 말했듯이 10월 퇴거라면 당연히 중개보수는 질문자님이 부담할 이유는 없으나, 문제는 계약이 종료된 10월이후 11월말까지의 거주기간에 대해서는 임대인과 별도 협의가 필요한 부분이고, 임대인이 한달거주를 위한 조건등으로 중개보수를 부담하는것을 요구한다면 판단은 달라질 여지가 있습니다. 이는 법적이 부분이 아니라 협의에 따라 정하셔야 할 부분이기 떄문입니다. 그런데 10월말 퇴거를 하려고 했으나, 매매 계약 미체결등으로 인해 보증금반환문제로 퇴거할수 없었고, 이후 매매계약이 체결되고 해당 매수인과 일정을 조율하여 11월말에 퇴거하는 것이라면 중개보수 부담은 하지 않는게 맞겠으나, 질문내용 자체가 임대인이나 임차인이 서로 애매하게 하신 부분이 갈등을 키우는 것으로 보입니다. 임차인은 최초에 11월말퇴거였다면 8월말에 통보를 하셨어야 이러한 문제가 없었겠으며, 임대인도 퇴거시점 보증금 반환의사나 1달추가 거주에 따른 요구사항에 대해서 미리 의사통지를 하였어야 한다는 판단이 들기 때문입니다. 그래서 중개사들도 판단하는 기준에 따라 부담여부의 답변이 달라지는게 아닌가 싶습니다. 개인적판단으로는 10월말 이미 계약이 종료되었음에도 임대인이 별도의 추가거주에 대한 사전의사통보가 없었던 부분과 보증금반환을 하지 않았다면 주택인도에 대한 의무가 없는 임차인입장을 고려할때 중개보수 지급은 하지 않아도 된다는 의견입니다
중개보수를 내는 주체의 법적 근거는 하나입니다.
언제든 주인이 내는게 법입니다.
다만 중도퇴실시 임차인이 내는경우는 임차인이 계약기간을 다 지키지 못해서 발생하는 위약금을 중개보수의 형태로 임대인 대신 내는것입니다.
원칙은 임대인이 중개보수를 내고 임차인은 위약금을 내는것을 전달의 간편함을 위해 임차인이 대신 형태로 사회적 관례화된 부분입니다.
계약갱신청구권 사용했을 경우에 중도퇴실은 위에 말한 중도퇴실과 달리 묵시적갱신의 중도퇴실을 준용합니다.
그래서 퇴거 통보후 3개월 뒤에 나갈수 있는것입니다.
이 상황에서는 임대인이 중개보수를 내는게 맞습니다.
다만, 이런 법의 디테일을 잘 모르고 어쨋든 중도퇴실이라는 점 때문에 임차인이 내는것으로 협의가 되기도 합니다.
그리고 이는 임차인이 중도퇴실시 계약을 지키지 못했기 때문에 내는 위약금일뿐입니다.
임대인이 매매를 통해 소유권을 넘기는 형태의 계약은 임대인이 본인의 재산을 처분하는 과정이므로 임차인이 중개보수를 내야 할 의무는 없습니다.
주임법에 따르면 임차인이 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에도 임차인은 언제든지 계약해제를 통지할 수 있고 이러한 경우 3개월이 경과되는 시점이 계약을 종료시킬 수가 있습니다. 이러한 경우 중개보수 부담책임은 계약서 특약조건, 상호 협의결과에 따라 판단이 필요하지만 없는 경유 게약종료일자를 기준으로 판단해야 합니다. 종료일자 이후에 이사를 가는 경우 중개보수는 임대인의 몫입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간내에 계약갱신을 요구하여 계약이 갱신된 경우, 임대차 해지에 관하여는 임대인이 해지의 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는 것으로 되어 있으므로, 7월말에 계약해지를 통지하였고 11월말에 퇴거를 하는 경우 정상적인 퇴거가 되므로 임대인이 복비를 부담하여야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중도해지시에도 원칙은 임대인이 중개수수료를 내게 되어 있는데 그러면 임대인도 보증금을 만기에 줘도 된다는 판례가 있어서 대부분 임차인이 중개보수를 부담하는 편입니다
또 계약 갱신청구권으로 이사를 할때는 3개월이 지나면 기간이 종료됩니다
그런데 지금은 매매로 거래를 하고 있어서 임대인이 부동산 수수료를 부담해야 맞는거 같습니다
법적 근거는 없습니다
이런부분은 서로가 협의를 하셔도 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제6조에 따르면 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통보가 가능합니다. 해지 통보 3개월 후 계약이 종료되므로 보증금을 반환해야 합니다.
계약갱신청구권에 의해 임차인이 퇴거해도 임대인은 정당한 사유 없이는 거절이나 부당특약 요구 불가합니다.
임대인이 부담해야 한다는 법적 근거를 제시하며 임대인 또는 중개인이 이와 다르게 요구할 경우 주택임대차보호법에 따라 대응 가능합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
갱신 청구권을 사용한 계약 기간 중에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고 계약 해지를 통보하였을 때 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 지나면 유효하다
이 내용은 주임법에 기재된 내용으로 3개월이 지났다면 매매 여부와 관계없이 기존 임차인은 보증금을 환불 받아서 나가실 수 있습니다
또한 중개 수수료는 지불할 이유가 없으며 중개 수수료는 항상 계약하는 당사자가 지불하는 것입니다
임차인이 중개 수수료를내는 것은 신규 계약 등에서 임차인 사정으로 계약기간의 이행을 하지 않는 경우에 당사자 합의에 의해서 임대인이 부담할 중개수수를 대신 내주는 사(관)례이나 이것도 당사자 합의에 의한 결과일 뿐 법에 있는 내용은 아닙니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다