신축 입주 잔금대출 문의 [이미 임대차 계약을 했는데 대출 가능할까요?]

Question

안녕하세요, 이번에 수도권 신축 아파트 잔금 및 입주를 앞두고 있는 예비 입주자입니다.

맞벌이라 소득 증빙이나 상환 능력은 문제가 없는데, 대출 전에 이미 월세 계약을 진행해 버린 상황이라 고민이 많아 조언을 구합니다.

​[상세 상황]

​지역: 검단신도시 (실거주 의무 없음)

​희망 대출액: 약 1억 7천만 원 (7월 입주 예정)

​특이사항: 이미 세입자와 월세 계약 완료 (보증금 3천 / 월세 140)

​계획: 2년 보유 후 바로 매도할 예정입니다.

​[은행 상담 결과]

​A은행(기금): 임대차 계약이 이미 되어 있어 대출 불가 판정 받음.

​B은행(시중): 상당히 부정적이었으나 나중에 정 안되면 다시 연락 달라고 함.

​C은행(시중): "왜 안 되냐, 당연히 된다"며 긍정적인 반응이나, 제가 임대차 계약 사실을 정확히 전달했는지 조금 우려됨.

​[세입자와 협의된 내용]

​세입자분은 7월에 입주하되, 전입신고는 대출 실행 및 전매제한이 풀리는 10월 이후에 하기로 양해를 구한 상태입니다.

​[궁금한 점]

​대출 승인 가능성: 전입신고를 늦게 하는 조건으로 1금융권 일반 잔금대출을 진행할 때, 실제 심사에서 반려될 가능성이 높을까요? (세입자 보증금 3천을 빼고도 한도는 넉넉한 상황입니다.)

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출 자체는 가능한 경우가 많지만, 일부 상품(특히 기금/정책대출)은 거의 막힙니다

시중은행 일반 잔금대출은 승인될 수도 있고, 서류/조건에 따라 거절될 수도 있는 구조입니다

그러니 여러 은행 사전심사를 꼭 받기 (서류 기반),

임대차 존재 사실 숨기면 안 됨 (나중에 취소 가능성 큼),

가능한 은행 찾으면 그 조건 그대로 진행하시는 것이 좋습니다

안 되면 보증금 조정/임대 구조 재정리 필요합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 1금융권의 경우 후순위로 대출을 취급을 하지 않습니다.

즉 위의 경우 먼저 임차권이 들어와 있기 때문에 1금융권에서 꺼릴 수 있습니다.

따라서 주택담보대출을 먼저 일으키고 다음으로 월세계약을 하면 문제가 없겠지만 최근 대출규제로 인해서 실거주 의무등이 강화되었기 때문에 어려움이 있을 수 있을 것으로 보여집니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

은행은 대출금에 대해 1순위 근저당권을 설정하길 원합니다. 세입자가 먼저 입주해 있거나 임대차 계약이 있으면 나중에 세입자가 대항력을 갖출 경우 은행의 채권 회수 순위가 밀릴 수 있어 매우 꺼려 합니다.

담당자가 세입자가 없는 상태 혹은 대출 실행일에 세입자가 전입하지 않은 상태로 이해했을 확률이 높은데 만약 대출 심사 서류에 임대차 계약서가 포함된다면 승인 거절되거나 세입자의 보증금 만큼 대출 한도에서 차감하는 것이 아니라 아예 대출 자체가 불가할 수 있습니다.

만약 1억 7천만 원이 필요한데 아파트 가치가 충분하다면 방공제를 적용하고 대출을 받으시길 바랍니다. 은행 입자에서는 세입자가 나중에 들어올 것을 대비해 미리 일정 금액을 빼고 대출을 해주는 방식입니다. 이 경우 임대차 사실을 숨길 필요가 없어 가장 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

이미 임대차 계약이 체결된 경우 기금 대출은 불가능하며 시중 은행도 실거주 확인이나 전입세대 확인 절차에서 대출이 반려될 위험이 큽니다. 세입자가 전입신고를 늦춘다 해도 실제 거주 사실이 확인되면 약정 위반으로 대출금이 회수될 수 있으므로 C은행에 임차인이 먼저 입주하는 상황을 명확하게 재확인해야 합니다. 소득과 상환 능력이 충분하시니 일반 담보대출보다는 임대차 계약을 이정한 상태에서 진행하는 방 빼기 공제 방식이나 집단대출 상담을 통해 돌파구를 찾으시는 것이 안전합니다. 세입자의 마음 변심으로 전입신고가 앞당겨지면 대출 승인이 즉시 취소될 수 있으니 실행 당일 전입세대확인서 깨끗한 상태를 유지할 수 있는지 면밀하게 조율하시기 바랍니다.