본인 명의 아파트 처분시 양도소득세 비과세 가능여부

Question

현재 제 상황은 다음과 같습니다.

경기도 구리시에 2018년에 제 명의로 청약이 당첨되어 분양가 4억에, 현재 시세 8억 5천 정도 하는 아파트에 현재까지 거주중입니다.

부모님과 함께 거주중인데 부모님께서는 서울에 아버지 명의로 된 아파트를 전세주고 계십니다.

즉 현재 1세대 2주택인 상황입니다.

그래서 부모님께서 세대분리를 위하여 서울 아파트 처분 or 다른 주소지로 전/월세로 구하시어 주소 분리를 하려고 합니다.

부모님께서 세대분리가 되고 나면, 저는 1세대 1주택자에 2년 이상 실거주 및 집값 12억 이하로, 제가 현재 거주중인 아파트를 처분한다고 할때 양도소득세 비과세 대상으로 알고 있는데요.

혹시 실거주 기간이 2018년이 아니라 부모님께서 세대분리하시고 주소 분리가 되는 그 다음날부터 카운팅 되는것인가요?

주택 : 경기도 권 본인 명의 아파트 (실거주, 세입자 無)

기존 주택 거주 기간 : 2018년부터 현재까지

취득가 : 4억 (청약 당첨)

현재 시세 : 8.5억

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

양도소득세에서 비과세 혜택의 최종 판단시점은 양도일 현재를 기준으로 합니다. 즉 현 주택을 매도하는 시점에 해당 주택만 보유하였다면 1세대 1주택으로 인정이 가능합니다 . 그리고 질문에서 궁금해하시는 다주택자 혹은 2주택자가 최종 1주택 보유기간 기산점의 경우 2021년부터 다주택을 모두 처분한 상태에서 1주택만을 보유하게 된 날부터 기산하였으나 , 이게 22년 5월 10일 폐지가 되었기에 취득일을 기준으로 판단하게 되므로 위 경우에도 세대분리가 된 이후부터 기산되는 게 아닌 2018년을 기준으로 보시면 됩니다. 그리고 실제 본인은 2018년부터 1주택에서 변동이 없기에 세대합가에 따른 경우에는 이러한 부분들과는 관계가 없기에 크게 신경쓰실 부분으로는 보이지 않습니다.

Answer 2

경기도 구리시에 2018년에 제 명의로 청약이 당첨되어 분양가 4억에, 현재 시세 8억 5천 정도 하는 아파트에 현재까지 거주중입니다.

부모님과 함께 거주중인데 부모님께서는 서울에 아버지 명의로 된 아파트를 전세주고 계십니다.

즉 현재 1세대 2주택인 상황입니다.

그래서 부모님께서 세대분리를 위하여 서울 아파트 처분 or 다른 주소지로 전/월세로 구하시어 주소 분리를 하려고 합니다.

부모님께서 세대분리가 되고 나면, 저는 1세대 1주택자에 2년 이상 실거주 및 집값 12억 이하로, 제가 현재 거주중인 아파트를 처분한다고 할때 양도소득세 비과세 대상으로 알고 있는데요.

혹시 실거주 기간이 2018년이 아니라 부모님께서 세대분리하시고 주소 분리가 되는 그 다음날부터 카운팅 되는것인가요?

주택 : 경기도 권 본인 명의 아파트 (실거주, 세입자 無)

기존 주택 거주 기간 : 2018년부터 현재까지

취득가 : 4억 (청약 당첨)

현재 시세 : 8.5억

===> 그렇지 않습니다. 그러나 부모님께서 세대분리를 해서 매도를 하는 경우 질문자님의 양도소득세는 비과세 대상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

정말 중요한 부분을 짚으셨습니다.

결론부터 말씀드리면 질문자님의 실거주 기간은 부모님과 세대분리를 한

시점부터 새로 계산되는 것이 아니라

처엄 입주하신 2018년부터의 기간을 그래도 인정받으실 수 있습니다.

과거에는 다주택자가 주택을 처분하고 최종 1주택이 된 날부터 거주기간을 새로 계산하는 최종1주택 규정이 있었으나

2022년부터 폐지되었습니다.

형식적 세대분리만 아니라면 큰 문제는 없습니다.

만에하나 부모님과 같이 살다 걸리면 그땐 비과세 취소랑 가산세까지 맞아요

조심하세요~

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

2018년부터 현재까지 8년 이상 실거주 중이므로 부모님 세대 분리 후 1세대 1주택 상태에서 아파트 처분 시 양도소득세 비과세가 확정적으로 가능합니다.

실거주 기간은 세대 분리 시점이 아니라 실제 거주 시작일부터 계산되며 구리시는 조정대상지역도 아니므로 2년 실거주 의무도 없습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

과거에는 다주택자가 최종 1주택이 된 날부터 보유 기간을 새로 계싼하는 최종 1주택 제도가 있었으나 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 이 제도는 완전히 폐지되었습니다. 보유기간은 해당 주택의 실제 취득일부터 양도일까지로 계산을 하며 거주기간은 해당 주택의 실제 거주 시작일부터 양도일까지 계산합니다. 따라서 세대 분리 시점이 2026년이라 하더라도 비과세를 판단하는 2년 이상의 보유 및 거주 요건은 이미 2018년부터 채워온 것으로 인정이 됩니다. 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 가장 중요한 기준일은 양도일(잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른날)입니다. 계약 당시에는 부모님과 같은 세대였더라도 잔금을 치르기 전에만 세대 분리가 완료되어 질문자님이 서류상뿐만 아니라 실제로도 별도 세대를 구성하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할점은 단순히 주소지만 옮기는 것이 아니라 세무서에서 보기에 실제로 따로 사는가가 중요하고 부모님과 같은 아파트에 살면서 주소만 다른곳으로 옮겨두는 위장 전입 형태의 세대 분리를 추후 실질 조사를 통해 비과세가 취소될 수 있으며 질문자님이 30세 이사이거나 30세 미만이더라도 중위소득 40% 이상의 독립된 소득이 있어 부모님과 생계를 달리한다는 점이 입증되어야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

부모님이 세대분리만 되신다면 구리 아파트는 2018년부터 거주한 전체 기간으로 2년 거주 요건 충족과 시세 12억 이하라면 비과세 가능성이 높다 보시면 될 것 같습니다

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 세대주 및 세대원 전원이 1주택자 이어야 합니다.

따라서 위의 경우 어머니께서 세대원일 경우 1주택자가 되기 때문에 힘들 것으로 사료되고, 매도 전에 세대를 분리를 해서 매도를 하시는 것이 맞고 세대원 전원 2년 실거주를 하셔기에 가능할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

세법상 실거주 기간은 1세대 1주택 상태에서 본인이 실제 거주한 기간이 기준입니다

1세대 2주택 기간 동안은 실거주 기간으로 인정되지 않습니다

따라서 부모님 세대분리 후 1세대 1주택이 된 날부터 2년 이상 거주해야 비과세 가능합니다

2018년부터 현재까지 거주했더라도, 1세대 2주택 상태에서는 실거주 기간으로 인정되지 않습니다

비과세를 적용받으려면 세대분리 후부터 새로 2년 이상 거주해야 합니다