근저당 금액이 높은 아파트 매수해도 될까요...도와주세요ㅠㅠ
매매가 : 7억7천
채권최고액 : 4억8천 (대략대출 4억 / 2천정도 갚앗다고 해서 3.8천)
세입자 : 2억5천 전세 (저희 잔금날에 나가신다고함)
계약금은 5% 4천에 계약하려고 합니다 (계약금5% 안되면 주담대대출이 안된데서요... 맞나요?)
계약 당일에 매도인께서 각 은행의 대출 잔액증명서를 제출해주신다고 하고
세입자는 계약갱신청구권 사용안하는걸로 받아놓고
기존 근저당은 잔금시에 모두 상환을 조건으로 하려고합니다
여기서 질문있습니다.
1. 매도자쪽에서는 중도금 없이 잔금일에 다 처리하자고하는데 중도금 안걸면 저희쪽에서는 좀 불안해서요. 중도금 없이도 괜찮을지 문의드립니다
2. 채권최고액+전세금+계약금 = 딱 매매가격입니다. 꽉채워서도 문제없을까요?
3. 안전하게 중도금 장치를 걸어두고싶은데 어떻게하는게 좋은 방법일지 문의드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 계약금 걸고 계약서 작성을 하게 되면 향후 잔금 시에 대출을 실행을 시키든 자기자본이든 잔금을 주게 되면 그 돈으로 선순위 근저당권 말소가 되고, 세입자 보증금 주고 해서 소유권이전등기 시키면 되십니다.
대금지급방법에 대해서는 매도자와 매수자간에 협의 사항이고 불안한 사항이 있을 경우 특약을 통해서 작성을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
중도금 없이도 가능하나 중도금 절차를 넣게 되면 계약의 안정성 측면에서 도움이 됩니다.
네 문제되지 않습니다.
매도인과 매수인 협의하에 중도금 절차를 계약서에 명시하시면 되겠습니다. 금액을 높이거나 낮추면 협의가 가능할 듯 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
채권최고액과 전세금이 꽉 차있다면 중도금 10~20% 정도 내고 그중도금으로 대출을 갚는 조건으로 계약을 하시기 바랍니다
대출금이 줄어야 잔금때까지 안전할수 있습니다
계약을 진행하는 부동산과 그런부분을 잘협의해서 계약하시기 바랍니다
1. 매도자쪽에서는 중도금 없이 잔금일에 다 처리하자고하는데 중도금 안걸면 저희쪽에서는 좀 불안해서요. 중도금 없이도 괜찮을지 문의드립니다
==> 가능하지만 이러한 경우 계약서 작성에서 잔금일까지 가급적 단기간에 처리하시는 것이 적절해 보입니다.
2. 채권최고액+전세금+계약금 = 딱 매매가격입니다. 꽉채워서도 문제없을까요?
==> 그러한 사항은 문제가 되지 않습니다.
3. 안전하게 중도금 장치를 걸어두고싶은데 어떻게하는게 좋은 방법일지 문의드립니다.
==> 먼저 계약서를 작성하면서 소유권 이전 가등기를 하는 방법도 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
중도금을 거시는 목적이 근저당권 상환의 이유라면 현실적으로 잔금을 다 받아야만 상환이 가능할것으로 보이기에 매도자가 이에 동의를 하기는 어려워 보입니다. 중도금의 유무에 따른 거래안전성이 확보되는 것은 아니기에 질문처럼 진행하셔도 문제되지는 않을것으로 보입니다.
네, 문제 없습니다. 매수자 입장에서는 어차피 내 매매대금으로 모든 권리관계를 정리하도록 계약서상 특약을 남겼고 질문에서는 사실상 기존권리금액이 매매가를 초과하지는 않기때문에 크게 문제되지는 않을것으로 보입니다. 다만 잔금일에 동일 법무사를 통해 근저당말소등기접수여부를 확인하거나 중개사를 통해 상환영수증등은 반드시 확인을 하셔야 합니다. 물론 입주전 현세입자의 보증금 반환여부도 확인하셔야 합니다,
앞에서 말했지만 중도금 자체가 거래안전성을 보장하는 것은 아니기에 크게 의미없습니다. 본인 자금의 여유가 있다면 중도금을 대출잔액만큼을 걸고 지급한뒤 상환하도록 할수 있지만 이럴 경우 결국 본인 자금만 잔금일보다 먼저 내는 것이기에 크게 의미가 있다고는 보기 어렵습니다. 위 상태로 진행하시고 잔금일에 근저당 말소여부와 현세입자 보증금 반환여부만 체크하시면 크게 문제없을것으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 높더라도 잔금 시 근저당권 말소 조건 명확히 계약서에 기재하면 매수에 문제 없습니다,
중도금 없이 진행할 경우 자금 흐름이 불안정해질 수 있어 에스크로 방식을 추천드립니다.
채권최고액과 전세금이 매매가를 꽉 채워도 등기부상 권리관계가 깔끔히 정리되면 안전 거래가 가능합니다.