세안고 매매 세대분리 후 혼인신고 질문 드립니다.

Question

안녕하세요

이번에 국토교통부에서 발표한 세안고 매매 관련 질의 드립니다.

국토교통부 발표 자료에 따르면 5.11 이전에 무주택인 사람만 세안고 매매가 가능한데 5.11 시점

여자는 무주택 세대주이며, 남자는 무주택이나 유주택인 부모하에 세대원인 상황입니다.

남여는 혼인신고 예정입니다.

금일자로 남자가 여자집 동거인으로 전입신고를 신청해서 승인을 기다리는중입니다.

이 상황에서 세안고 매매를 공동명의로 구매 가능한 것이 맞는지 확인 부탁드립니다.

현 질의에 대해서 비용이 필요할 경우 알려주시면 감사드리겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

남성분이 유주택 부모님 밑에서 나와서 집으로 전입한 조치는 유주택 세대 탈출을 위해서 필수적인 과정이 맞습니다. 다만 주민등록상 동거인 신분은 지자체나 대출 기관에 따라서 완벽한 세대분리로 인정받지 못할 서류상 모호함이 있습니다. 가장 안전한 방법은 동거인 전입 처리가 확정된 후에 혼인신고를 먼저 해서 법적으로 완벽한 무주택 세대를 구성하는 것입니다. 계약과 허가 신청전에 매수할 주택 소재지의 관할 구청 토지거래허가 담당자에게 현 상태를 설명하시고 공동명의 승인 여부를 확답받으셔야 안전합니다.

Answer 2

여자 단독 명의로는 세안고 매매 가능합니다. 남자와 공동명의는 불가능할 가능성이 큽니다. (남자는 5.11 기준 무주택 세대주가 아니었기 때문) 혼인·전입 이후 세대 합산은 인정되지만, 기준일 자격은 소급되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

두 분이 공동명의로 세안 매매 계약을 체결하시는 것은 가능합니다.

결론만 말씀드리겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

국토교통부의 세안고 매매규제나 주택담보대출규제 등에서 세대를 기준으로 무주택을 판정할때

가장 중용한 것은

동거인 접입 및 혼인신고를 언제 했느냐 입니다.

혼인신고를 하기 전까지 두 분은 법적으로 아무런 관계가 없는 별개의 세대입니다

따라서 과거 특정시점을 기준으로 자격을 심사할때

남성분은 부모님 세대에 속해 유주택 세대원으로 잡힐지언정

여성분은 남성분 부모님의 주택수와 아무런 상관이 없는 독립된 무주택 세대주입니다

남성분을 세대원으로 편입한것은 굉장히 잘한 선택입니다.

동거인은 등본에 같이 얹혀있을뿐 법적으로 동일세대로 보지않기 때문입니다.

그러므로 남성분도 무주택 자격을 얻게 됩니다.

당연히 혼인신고는 새주택의 공동명의 등기가 끝난 후하세요

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 주택구매시 현재 거주중인 임차인 만기까지 실거주를 유예해주는 예외규정을 말하시는 듯 보이는데, 세부요건은 발표일인 5.12일기준으로 매수자는 무주택세대구성원이면서 허가신청일까지 무주택 유지로 알고 있습니다.

그에 따라 여자분은 해당 시점에 무주택 세대구성원으로 문제가 되지 않지만, 질문자님은 기준시점 다시에 무주택세대구성원 지위는 아니기에 이후에 세대분리를 통해 사후 요건에 맞추더라도 이게 인정되지 않을 가능성을 배제할수 없습니다.

새롭게 발표된 정부정책에 대해서는 현장에서의 판단과 지자체의 판단에 차이가 있을수 있는 만큼 지자체 토지거래허가 담당부서에 미리 확인을 해보시는것이 좋을듯 보이긴 합니다.

참고롤 세대분리를 하셨더라도 기본적으로 세대분리 요건(만30세, 혼인, 독립생활이 가능한 일정소득 입증)중 하나에는 충족이 되셔야 부모님과 주소분리로써 세대분리가 인정되는 점은 참고하셔야 합니다. .

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택 매수 시 무주택 여부는 세대원 전원을 기준으로 판단하므로 남성분이 유주택 부모님과 같은 세대주라면 무주택 요건 충족이 어렵습니다. 혼인신고 시 부부는 하나의 세대로 묶이며 세대분리 또한 실질적인 독립 여부가 중요하므로 매수 전에 반드시 관할 지자체 부동산 담당 부서에 무주택 인정 여부를 문의하시기 바랍니다. 해당 내용은 정책 적용 지역과 세부 요건에 따라서 해석이 달라질 수 있는 만큼 계약전에 부동산 전문 변호사나 세무사 등 전문가를 통해서 정확한 법적 검토를 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 상황에서 공동명의 가능여부를 판단하기 위해서는 5월 11일 기준 무주택자 요건을 충족하는지 등본상의 세대주와 세대원 표기가 어떻게 되는지 그리고 혼인신고 시점과 매매계약 시점의 관계를 따져보셔야 합니다 조금 더 자세한 내용은 전문가의 자문을 받아보시는 것을 추천드립니다