전세계약 갱신권 궁금합니다 고수님들

Question

24년 5월~26년 5월이. 전세만료고

3월에 카톡으로. 집주인한테 더 살고 싶다 이야기했고 집주인은 한달반이 넘어선 오늘

전세금에 11.5% 정도에 액수를 올려달라고

답장이왔습니다 (집주인 해외거주)

*집주인이 국내 사정을 잘 몰라서 그런듯

저희는 아이학교 때문에 가능하면

오래살려는 쪽임을 먼저 밝힙니다

궁금한건 5%를 올려주면

갱신권이 차감 되는건지하고

아니면 이번에 5% 인상된 금액으로

계약서를 새로 작성하는거 하고

어느쪽이 더 이집에서 오래 살수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

위 경우 임대인이 계약만료 6~2개월전 계약조건 변경에 대한 의사통보를 하지 않았기에 위 조건 변경은 거부를 하셔도 계약연장에는 문제가 없을것으로 보입니다. 다만 이게 묵시적갱신에 해당되는지에 대해서는 논란의 여지가 있지만 실무상 임대인이 만기 6~2개월전 해지에 대한 의사통보든, 조건변경에 대한 의사통보가 없이 해당기간을 넘어서면 묵시적갱신의성립으로 보는 견해가 많기에 위 경우도 묵시적갱신으로 보는게 맞지 않을까 판단이 됩니다. 그에 따라 이번에 갱신청구권을 사용하지 않아도 되는 상황으로보이며 이후 재계약시 사용이 가능할듯 보입니다.

그리고 이렇게 논쟁이 만들어지는 것은 임차인이 만기퇴거가 아닌 연장을 원하는 경우 당연히 묵시적갱신이 유리하기에 보통은 만기 6~2개월전 임대인이 먼저 연락을 해오기 전까지 조용히 기다리는게 상황상 맞습니다. 묵시적갱신이라는게 결국 해당기간에 양당사자간 아무런 의사통보가 없는 경우 성립이 되고 이렇게 되면 상대방에 인상요구든 퇴거요구든 법적으로 대응하기에도 문제가 없기 때문입니다. 이러한부분들은 질문자님도 참고를하시는게 좋을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대인으로써 임대료를 새롭게 제시가 가능하게 됩니다.

다만 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한 적용이 될 수 있습니다.

즉 5% 상한을 하게 되면 임대인 입장에서는 계약갱신청구권을 소진을 시킬려고 할 것입니다.

우선 계약갱신청구권을 행사를 해서 5% 상한 협의 또는 기존 조건 그대로(동결)로 해서 2년 더 거주를 하시고

다음 재계약시 임대인과 인상안 협의를 해서 (5% 상한 없음) 완전한 새로운 계약을 하게 되면 2+2년으로 4년 더 거주는 가능할 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

5% 이내 인상으로 갱신하면 1회 갱신권이 소진되는 구조인데 오래 거주하고 싶다면 5% 인상에 합의해서 새 계약서를 작성하는 쪽이 더 안정적이라 말씀드립니다.

감사합니다.

Answer 4

24년 5월~26년 5월이. 전세만료고

3월에 카톡으로. 집주인한테 더 살고 싶다 이야기했고 집주인은 한달반이 넘어선 오늘

전세금에 11.5% 정도에 액수를 올려달라고

답장이왔습니다 (집주인 해외거주)

*집주인이 국내 사정을 잘 몰라서 그런듯

저희는 아이학교 때문에 가능하면

오래살려는 쪽임을 먼저 밝힙니다

궁금한건 5%를 올려주면

갱신권이 차감 되는건지하고

아니면 이번에 5% 인상된 금액으로

계약서를 새로 작성하는거 하고

어느쪽이 더 이집에서 오래 살수 있을까요?

==> 비록 주임법에 따르면 계약갱신 청구권이 있어도 법정 사항일 뿐 임대인과 협의만 된다면 장기간 거주를 하는데 전혀 문제가 되지 않습니다. 따라서 보증금을 대폭 인상하는 경우 일정기간까지 거주를 요구하심이 적절해 보입니다

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

오래 거주를 하고 싶으시다면 5% 인상으로 갱신청구권 행사 형태를 유지하시는 것이고 새계약의 형태는 나중에 불리하실 수 있습니다