부동산 월세 계약에 관해서 질문 드립니다.
12월 중순에 저의 입주 시기와 알맞은 집이 나왔습니다. 그래서 오늘 가계약을 걸고 11월에 본계약을 진행 하려고하는데, 그렇게 진행해도 문제가 된다거나 필요한 특약 이런거 있을까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가계약을 하고 11월에 본계약을 진행하는 것은 일반적인 절차이며 법적으로 문제되지 않습니다. 다만, 가계약금 지급 시점에 임대인과 임차인의 권리 및 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 가계약금을 지급할 때, 다음 사항들을 문자나 녹음으로 명확히 하고 기록으로 남겨두어야 합니다.1. 계약 당사자 및 목적물 특정: 임대인(집주인) 이름, 연락처, 주소, 계약할 금액 (보증금/월세)을 확인합니다.2. 가계약금의 성격 명시: 가계약금은 '계약 체결을 위한 증거금'이며, 계약 파기 시 위약금에 대한 내용을 간략하게라도 언급합니다. (예: "본 계약을 포기할 경우 가계약금은 반환되지 않으며, 임대인이 계약을 파기할 경우 배액을 상환한다.")3. 본계약 예정일: 11월 중 언제 본계약을 체결할지 날짜를 정합니다.
**본계약 시 (11월)1. 임대인 확인 및 권리 관계 특약 (가장 중요)등기부등본 확인: 계약 당일(본계약 체결 시) 등기부등본을 다시 발급받아 소유자, 저당권, 전세권 등 권리 관계 변동이 없는지 확인합니다.특약 기재: "임대인은 계약일 현재의 등기부상 권리관계를 잔금일(12월 중순)까지 유지하며, 잔금일 이전까지 추가적인 근저당권 설정 등 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 임차인에게 손해배상을 한다."2. 입주 및 잔금 관련 특약 잔금일 및 입주: "잔금일은 12월 ㅇㅇ일로 하며, 잔금 지급과 동시에 임차인이 입주한다."공과금 정산: "잔금일 기준으로 임대인과 임차인이 관리비, 전기, 가스, 수도 요금 등을 정산한다."3. 시설 상태 및 수리 관련 특약->
현 시설물 상태 계약: "임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 현재 시설물 상태로 인도하는 것을 원칙으로 한다." (파손된 부분이 있다면 미리 사진을 찍어두고, 수리 요청 사항을 명확히 합니다.)
수리 의무: "주요 설비(보일러, 상하수도, 전기시설 등)의 노후나 불량으로 인한 수리는 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 수리는 임차인이 부담한다."4. 대리인 계약 시 특약 대리인이 계약하는 경우: 집주인(임대인)이 아닌 대리인(가족, 중개사 등)과 계약할 경우, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 명의 계좌로 계약금을 송금합니다. 특약에 "위임장을 확인하였으며, 본 계약은 임대인 본인에게 그 효력이 있다"고 기재하는 것이 좋습니다.5. 확정일자 및 전입신고 꼭 ! 월세 계약이라도 보증금 보호를 위해 잔금 지급 및 입주 후 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적인 과정으로 크게 문제될 여지는 없습니다. 다만 오늘 체결하는 가계약이라도 실제 내용상 계약금의 일부로써 계약의 효과를 가질것으로 보이기에 이후에 변심에 따른 일방적인 해지시 계약금에 대한 손실가능성이 있기에 이점만 주의하시면 됩니다. 만약 가계약과 계약서작성간 기간차이가 있어 해지의 가능성이 있다면 특약등에 일정한 사유에 따른 해지시 계약금반환특약을 넣어두시는게 좋을듯 보이긴합니다. 단 협의가 되지 않으면 특약 기재는 어려울수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있는데, 가계약금을 단순히 매물확보 차원에서 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 따라서 이러한 경우를 대비해서 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우에는 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
12월 중순 입주 계획에 맞춰 오늘 가계약을 하고 11월에 본계약을 진행하는 것은 법적으로 문제될 것이 없습니다.
다만 토허제 경우 가계약 후 본계약까지 구체적인 법적 기간은 없으며 본계약 일정은 매수인과 매도인 간 협의로 진행됩니다. 보통 1~3개월 이내 본계약을 진행하는 경우가 많습니다.
감사합니다.
12월 중순에 저의 입주 시기와 알맞은 집이 나왔습니다. 그래서 오늘 가계약을 걸고 11월에 본계약을 진행 하려고하는데, 그렇게 진행해도 문제가 된다거나 필요한 특약 이런거 있을까요?
==> 현재 상황에서 별다른 문제가 없어 보입니다. 계약금을 일부(속칭 가계약)를 입금한 후 본 계약을 진행하여도 문제될만 사항이 없습니다. 혹시 관심지역이 조정지역 등인 경우 토허제를 받지 못한다면 계약을 취소할 수 있고, 계약금의 일부를 반환하는 조건으로 진행하시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
계약 진행에는 문제가 없어보이며 계약서를 작성하시는 경우 임대료와 보증금, 계약 기간, 입주일 등 정확하게 확인을 하시고 특약 사항에 필요한 부분들을 작성해 두시는 것이 좋습니다 예를 들어 계약 만기시 지체 없이 보증금을 반환하고 이를 어기는 경우 그에 따른 피해를 보상한다 등 무엇이 필요하신지 생각해 보시고 작성하신다면 원만한 계약이 되실거라 생각됩니다.