부동산 전월세 관련하여 선공제대상여부
서울성북구 총5층 건물 1층 근린생활시설에 전월세로 부동산중개인에게 소개받아 주인과 계약했습니다.
그런데 처음현장 소개받은건 원룸확인하였고 계약후 첨부된 건축물대장에서는 4,5층 다중주택인 1,2층 근린생활으로 확인되었습니다
질문)
1)확정일자를 받을수 있느지요?2)우선순위 대상이 되지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 근린생활시설이라도 실제 주거용으로 사용할 경우 전입신고와 확정일자 부여가 가능하고 그에 따른 대항력과 우선변제권의 효력도 가질수 있습니다. 다만 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 건축법 위반에 따른 과태료가 임대인에게 부과될수 있기에 전입신고 가능여부등을 계약서상 남겨두시는게 필요하고, 임차인이 해당 건물 입주를 위해 보증보험이나 전세대출을 이용할 경우 제한이 있을수 있기에 이에 대한 확인도 사전에 필요합니다. 그리고 대항력이 발생하더라도 기존 권리상 순위에 따라 본인 임차권의 순위가 정해지게 되는 것이며, 무조적으로 건물내 최우선순위가 되는 것은 아닙니다. 본인임차권보다 이전에 형성된 권리나 세입자가 있다면 이보다는 후순위가 됩니다
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
확정일자 부여 요건은 임대차계약서가 적법하게 작성되어 있고, 임대차 목적물이 건축물대장상 실제 존재하는 임대차 목적물이어야 합니다
근린생활시설도 임대차 목적물이 될 수 있습니다
다만 확정일자는 주택임대차보호법상 주택에 한해 우선권 보호를 받기 때문에, 근린생활시설이라면 주택임대차보호법이 아닌 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다
따라서, 임대차 목적물이 주택이 아닌 근린생활시설이라면 주택임대차보호법상 확정일자를 받을 수 없고, 우선변제권도 다릅니다
만약 계약 대상이 원룸(주택)이라면 확정일자 받을 수 있으나, 근린생활시설이라면 주택임대차보호법 적용이 어려워 확정일자 및 우선변제권 확보가 안 됩니다
주택임대차보호법의 적용을 받는 주택이어야 우선변제권이 인정됩니다
부동산에 가서 그런부분을 먼저 확인해보시기 바랍니다
1명 평가서울성북구 총5층 건물 1층 근린생활시설에 전월세로 부동산중개인에게 소개받아 주인과 계약했습니다.
그런데 처음현장 소개받은건 원룸확인하였고 계약후 첨부된 건축물대장에서는 4,5층 다중주택인 1,2층 근린생활으로 확인되었습니다
질문)
1)확정일자를 받을수 있느지요?
==> 특약조건에 "전입신고 불가"라는 조항이 없고, 주거용으로 계약을 체결하는 경우 법률적으로 문제가 되지 않습니다.
2)우선순위 대상이 되지요?
==> 소액임차보증금에 해당되는 경우 보호대상입니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
원룸으로 소개를 받았으나 건축물대장상 근린생활시설로 나와 있을 경우 임대인과 계약서에 임대 목적 및 용도 주거용 가능 여부를 명확하게 확인하시기 바랍니다. 주거용으로 임대하는 경우 주택임대차보호법이 적용이 되더라도 용도 변경 미허가 등의 건축법 위반 여부 확인과 향후 원상복구 명령 가능성을 고려해 주의하셔야 합니다.
주거용으로 인정된다면 전입신고와 확정일자를 받으실 수 있으며 최우선변제권도 인정이 됩니다.
하지만 가장 우선적으로 용도에 따른 법적 제한 위험 요소가 있으니 계약 전 임대인과 확실한 협의를 하시고 그에 따른 내용을 안전하게 특약으로 기록하시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근린생활시설이라도 주거용으로 사용하면 전입신고도 가능하고 계약서에 확정일자도 받아서 우선변제권 확보가 가능합니다. 하지만 전세보증보험 가입이나 전세자금 대출은 제한될 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 건물의 주 용도가 주택의 경우가 다수일 경우 또한 1층 근린생활시설이 주거용 형태로 되어져 있고 주거용으로 임대차계약을 해서 주거용처럼 사용한 경우는 확정일자 및 전입신고를 해서 주택임대차보호법을 받을 수 있으나 만일에 1층 또한 사무실이나 상업용 용도로 사용한 경우는 보호를 못 받을 수 있으니 그 부분을 반드시 확인을 하고 계약을 진행을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근린생활시설을 실제 거주용으로 사용한다면 전입신고와 확정일자 부여가 가능합니다.
단 건축물대장에 주거용으로 등재되어 있지 않거나 임대인이 전입신고를 거부할 경우 대항력 취득이 제한될 쉬 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
근린생활시설은 주택으로 인정되지 않아 확정일자, 우선변제권이 적용되지 않는 경우가 많습니다. 건축물 용도와 실제 사용이 주택에 해당되는 지 확인이 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
근린생활시설도 전입신고 가능하며
실제 주거용으로 사용하시고 대항력을 갖추시면
주택과 동일하게 효력 발생됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
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