임차인이 요구하는 전세 임대차계약 특약사항이 너무 과한가요?
안녕하세요! 전세계약을 준비중인 예비 신혼부부 입니다.
부동산에게 아래 특약들은 추가하길 희망하는데 너무 요구하는게 많아서 임대인이 안해줄 수도 있을것 같다는 식으로 이야기 해서요... 객관적인 판단 부탁드립니다.
[특약사항 정리]
1. 임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않기로 한다. 이를 어길 경우에 계약은 무효로 하며 임대인은 손해배상금으로 계약금 상당액을 배상하기로 한다.
2. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임차인의 귀책이 아닌 사유로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
3. 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조하며, 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 임차인에게 반환한다.
4. 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지 하여야한다. 다만, 임차인은 양수인이 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차계약 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 임대차계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
5. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
6. 임대인과 임차인의 수선의무는 관련 법령(민법, 주택임대차보호법 등)과 판례에 따라 분담하며, 구체적인 책임 범위에 관하여 분쟁이 발생할 경우 법령 및 판례의 기준을 따른다. 또한, 임대인은 임차인이 임대인에게 수선(수리)을 요청한 날로부터 7일 이내에 수선에 착수하여야 하며, 합리적인 기간 내에 수선을 완료하여야 한다.
7. 임대인은 동일 목적물에 대해 타인과 이중계약을 체결하지 않으며, 위반 시 임차인에게 계약금의 배액 및 손해를 배상한다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
현재 제시하고 있는 특약 내용은 임대차계약에서 가끔 발생하는 사건들입니다
중개사가 임차인을 위하여 세밀하게 작성한 내용으로 보아
대부분 필요한 특약사항이므로 중개사로 하여금 임대인을 설득하도록 하시기 바랍니다
2번.3번은 전세대출 신청이나 보증보험가입의사가 있을 때 해당하는 특약사항이므로 신청하지 않을 때는 생략하시면 됩니다
5번은 계약서 작성시 의무적으로 고지하게되어 있으므로 생략해도 무방하다고 봅니다
7번은 고도의 사기꾼의 행위라 생각하며 계약서작성 즉시 등기부열람 내용를 확인 점검하면 가능하고 추후 이중계약시는
아차피 사기 사건으로 해결되어야하므로 무리하게 요구할 사항은 아닐가 생각합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
특약사항을 꼼꼼하게 작성하셨네요.
다른 부분은 괜찮은데 5,6번 내용이 임대인이 흔쾌히 동의를 해줄 지 의문이 듭니다. 5번은 개인적인 정보를 요청하는 것이며, 6번은 7일 이내 수선 착수의무를 준 것에 반감이 들 듯 합니다.
임대인과 적절하게 협의하여 작성하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
과하지 않습니다
오히려 최근 전세사기나 보증금 미반환 사고가 급증하면서, 이 정도 수준의 특약은 임차인 보호를 위한 합리적인 최소한의 조치로 보는 시각이 많습니다
특히 신혼부부처럼 재산 보호가 중요한 상황에서는 더욱 필요합니다
다만, 일부 조항은 표현이 강하게 느껴질 수 있어 임대인이 부담스러워할 가능성은 있습니다
이를 완곡하게 조정하거나, 핵심만 담는 형태로 협상하는 것이 현실적인 대응입니다
임대인과의 협상 과정에서 일부 표현을 완화하거나, 사유 발생 시 해제 vs 계약 무효처럼 단어 선택을 조정하는 것이 현실적인 접근입니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
3번특약에 보증보험 "등" 에서 등 부분은 빼시는게 좋습니다.
5번특약은 제외시켜도 괜찮습니다.
애초 계약서 작성 당시 국세지방세완납증명서 지참해서 와달라고 하시면 됩니다.
그 외는 괜찮습니다.
당연한 내용이지만 임대인 입장에서는 공격적으로 보일 수 있습니다.
부동산과 조율 해보시기 바랍니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
개인적인 생각을 말씀드린다면 임차인의 권리 보호를 위해 꼼꼼하게 작성이 잘되신 것으로 보입니다.
제가 보기에 수정이 조금 필요하다고 느끼는 것은 1번 항목에서 손해배상금 이야기는 빼시고 계약금 반환만 하시는 것이 임대인에게 거부감이 없을 것으로 생각됩니다.
나머지 부분은 임차인으로 꼭 필요한 권리 부분을 잘 적으셨다고 생각합니다.