다가구 주택 경매시 저의보증금 지킬수있을까요?
10가구 보증금7500만원에 3순위입니다
현제 건물시세는 11억정도이구요
근저당이 4억
1순위 7500만원
2순위 7500만원
제가 3순위 입니다
소액임차인은 5가구있습니다
제보증금안전할까요?ㅜㅜ
건물시세가 11억정도면 만일 70%로 낙찰이 된다면 7억7천만원입니다.
7억7천만에서 배당을 시작하면
근저당 4억 - 1순위 7500만원 - 2순위 7500만원 = 2억2천
2억2천 - 소액임차인 보증금 = 나머지(A)
나머지(A) 안에서 님의 보증금을 배당 받을 수 있습니다.
10가구 보증금7500만원에 3순위입니다
현제 건물시세는 11억정도이구요
근저당이 4억
1순위 7500만원
2순위 7500만원
제가 3순위 입니다
소액임차인은 5가구있습니다
제보증금안전할까요?ㅜㅜ
==. 현재 상황 만을 가지고 판단이 곤란합니다. 낙찰가가 얼마에 결정될지 잘 모르기 때문입니다.
질문의 내용만을 가지고 판단하기 어렵습니다. 우선 해당 근저당의 순위를 기재하지 않으셨고, 경매 개시시 낙찰금액 또한 현시점에서는 알수 없다는 점, 소액임차인의 가구수는 있지만 해당 가구들의 보증금과 현 지역, 근저당의 설정일자을 알수 없기 때문입니다.
가장 유리한 경우로써 몇가지를 임의로 정해 설명드리면 해당 건물이 법원 감정평가를 시세대로인 11억에 받았다면 경매시 최저 입찰금액은 대략 20% 내려간 8억 후반~9억정도가 될수 있습니다. 만약 경매를 진행해 낙찰을 해당가격대인 9억에 받았다면 소액임차인에 대해서는 최대 4.5억내에서 우선 배당이 되게 됩니다 . 그리고 해당 과정에서 받지 못한 보증금은 순위배당을 통하게 되는 대략 9억 낙찰에 2~3억 최우선 배당 그리고 본인이 선순위 근저당과 1순위, 2순위 임차인보다 후순위라면 위 3가지 물권,채권에서 배당으로 나가는 금액은 5.5억은 되어 보입니다. 결국 3번째 임차권을 지닌 질문자님에게는 배당이 될 가능성도 있지만, 전액 배당가능성은 낮을수 있습니다. 참고로 본인이 소액임차인에 해당된다면 우선 배당을 통해 받는 금액과 순위배당을 통해 받은 금액이 보증금 전액에 가까울수는 있습니다.
문제는 제가 말씀드린 경우는 최선의 경우이고, 법원 감정평가에서 시세보다 낮게 판단이 되거나, 경매시 권리상 문제나 입찰참여자에게 가격적 메리트가 없어 유찰이되게 되면 최저매각대금은 추가로 20%씩 낮아진다는 점이 있기에 사실상 현 상태만 보면 순위배당으로는 위험도가 높은 상태로 보는게 맞을 듯 보입니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
임대인의 세금체납액에 따라 달라지겠지만
선순위 근저당 + 보증금이 5.5억 정도에, 현 시세 11억이면
질문자분 보증금까지 배당이 될 거라 생각됩니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
서울은 전세보증금이 1억6천5백이하는 최우선변에금이 순위에 관계없이 5천 5백까지는 받은수 있습니다
나머지2천만은 순위에 따라 받을수 있는데 낙찰가에따라 결정이 됩니다