공공분약 청약 대기 vs 준신축 급매 매수 어떤게도움이 될까요?

Question

대전의 무주택 세대주로서 최근 지속되는 고분양가 기조 속에 최적의 내 집 마련 시점과 전략을 고민하고 있습니다. 주변에서는 유성구 죽동2지구 등 입지가 우수한 알짜 공공분양 물량을 대기하라고 권하지만, 실제 분양 및 입주까지 최소 3년 이상 소요될 것으로 예상되어 주거 불안정성과 기회비용이 부담됩니다. 반면, 최근 금리 압박으로 가격 조정이 이뤄진 도안신도시나 둔산동 일대의 준신축 아파트 급매물을 디딤돌이나 특례대출 등을 활용해 '영끌' 매수하는 대안도 검토 중입니다.

​향후 대전의 공급 물량과 대출 금리 추이를 고려할 때, 공공분양 청약 대기와 기존 준신축 급매물 매수 중 어느 쪽이 자산 형성 측면에서 유리할지 가치 분석을 부탁드립니다. 더불어 기존 주택 매수로 선회할 경우, 기분양 단지 분양가 대비 얼마의 하락 폭을 확인해야 안전마진을 확보했다고 볼 수 있을지 구체적인 매수 기준도 짚어주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대전지역은 향후 입주 물량이 큰 폭으로 감소할 예정이라서 전세가 상승 가능성이 높으므로 자금 여력이 있다면 무리한 영끌보다는 실거주 가치가 높은 준신축 급매물을 선택해서 주거 안정을 얻는 것을 추천드립니다. 유성구 죽동2지구 등 공공분양은 입지는 우수하나 실입주까지 최소 3년 이상의 시간이 소요되고 경쟁률이 매우 높을것으로 예상되므로 기회비용과 주거 불안정을 고려해서 청약은 당첨시 혜택을 본다는 마음으로 병행하시기 바랍니다. 주변 신축 분양가보다 15~20% 이상 낮은 단지를 공략하시되 금리 부담과 지역 내 단지별 양극화 추이를 반드시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

최근 기준금리가 0.25% 인상이 되었습니다. 또한 올해 안에 2차레 더 인상을 고려를 한다고 합니다.

금리가 오르게 되면 영끌 대출에 부담을 크게 느낄 수 있습니다. 따라서 하락할 지역의 경우 추가 조정의 가능성도 있을 수 있습니다. 정부의 하반기 보유세 및 거래세 등에 대한 정책 발표도 있을 듯 합니다.

금리, 정부 부동산 정책 방향등의 기조를 보게 되면 향후 부동산 가격은 보합 내지 하락으로 갈 가능성도 있다 사료됩니다. 단 서울과 수도권의 경우는 공급이 부족하기 때문에 예외적으로 가겠지만 대전의 경우 금리와 정부규제로 인해서 영향을 받을 가능성이 있기 때문에 입지가 우수한 공공분양을 노려보시는 것이 좀 더 유리한 전략이 아닐까 사료됩니다.

현재 시장은 관망세로 향후 금리 및 정부의 부동산 규제 방향이 나오게 되면 어떻게 될지는 좀 더 지켜 봐야하는 시장으로 보여 집니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

무주택 지위를 유지하며 공공분양을 기다릴 것인가, 아니면 지금 조성된 준식축을 매수할 것인가 중요한 문제입니다.

결론적으로 자산 형성만을 기준으로는 좋은 준식축 급매가 나온다면 매수가 더 유리할 가능성이 높다 생각합니다.

아정성과 낮은 초기 자금 부담을 우선한다면 공공분양 대기가 적합하지만 준신축을 매수해서 인플레이션 헷징을 하시는 것이 장기적으로 더 좋다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

청약은 장기적 자산 형성에 유리하지만 불확실성이 크고, 급매물 매수는 주거 안정과 단기 기회 포착에 유리합니다. 본인의 주거 안정 필요성과 자금 여력을 기준으로 선택하시면 됩니다.