논을 투기목적으로 산 것도 아니고 갑자기 상속 받은 거라서 농사를 짓지도 못하고 매매도 안되는데 처분이 안되면 매각명령이 내려지나요?

Question

매각명령이 내려져도 농사짓는 사람이 없으면 농어촌 공사에 신청은 할 수 있는데 실질적으로 이농현상이 심해지고 있고 귀농인구도 없는 상황이라서 어떻게 해야 할지 답이 안나오는데, 중개사님들이 농어촌 공사에 위탁을 해보라고 하셨는데

정작 농사지을 사람이 안 나타나면 논을 묵혀야 하는데 주택이면 매매도 쉬운데 농지라서 애매하네요.

친척이 고령이라서 농사를 지을지 아직 모르겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

상속 농지는 일반 농지와 달리 예외 조항이 있어 당장 매각 명령이 떨어지지는 않습니다. 하지만 효율적인 관리를 위해 몇 가지 체크해 볼 수 있습니다.

원칙적으로 농지는 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있지만(경자 유전의 원칙), 상속은 예외 입니다.

• 1만m2(약 3000평)까지는 농사를 짓지 않아도 법적으로 소유하는 데 문제가 없습니다. 이 경우 처분 의무나 매각 명령 대상이 아닙니다.

• 1만m2 초과하는 경우 : 초과 분에 대해서는 직접 농사를 짓거나, 한국 농어촌 공사에 위탁 경영을 맡겨야 소유권을 유지할 수 있습니다. 그렇지 않으면 처분 의무가 생깁니다.

매각 명령은 언제 내려지는 지 궁금하시다면 :

단순히 농사를 안 짓는다고 바로 매각 명령이 나오는 것은 아닙니다.

• 농지 이용 실태 조사 (지자체에서 정기적으로 조사합니다) → 처분 의무 통지(휴 경 사실이 확인되면 "1 년 안에 팔거나 농사를 지으라"고 통지합니다. → 처분 명령(매각 명령, 1 년 안에도 조치를 하지 않으면 매각 명령이 내려짐)

→ 이행 강제 금(매년 공시 가격의 25%에 달하는 강제 금이 부과됨)

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상속 농지인 경우 1만 m2까지 비자경 소유는 가능하지만 경작하지 않으면 처분의무 대상이되므로, 적법한 임대나 위탁 방식으로 전환하셔야 합니다. 농어촌공사 농지은행이 모든 농지를 수탁하지는 않으므로 개인간 임대차도 확인해보셔야 할 수 있고 처분명령이 내려진 경우에는 6개월내에 적법한 농업인에게 매도를 하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

최근 정부에서 농지에 대한 대대적인 규제를 예고를 한 상태입니다.

즉 농지의 경우 농업인이 경작을 하지 않을 경우 투기성으로 보고 이행강제금 등의 규제를 강화할 수 도 있을 것으로 보여 집니다. 가장 좋은 방법은 매각을 하는 것이고 여유치 않을 경우 임차인을 구해서 농사를 하게 만드는 것이고 그것도 여유치 않을 경우 농지 위탁을 위해서 농지은행 임대수탁사업등을 상담을 해보시는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

상속받은 농지는 매각명령 대상에서 제외되면 1만m2이하 소규모 농지라면 농사 없이도 보유 가능합니다. 농지법상 투기 목적으로 취득한 경우에만 처분 의무가 발생하므로 상속 농지는 안전합니다. 농어촌공사 위탁 매매도 좋은 방법이니 중개사 조언대로 진행하시되 급하게 처분할 필요는 없습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

농지는 농지법상 자경 의무가 원칙이라 처분이 장기 지연되면 처분명령 대상이 될 수 있습니다. 다만 상속농지는 일정 유예 기간이 있고, 한국농어촌공사 매입·위탁 제도를 활용할 수 있습니다. 실제 경작자가 나타나지 않으면 공공 매입 절차가 현실적 대안입니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만약에 농사짓는 사람이 고령이라 못짓는다면 공사에 위탁하면 대신 임차인을 찾아줍니다

임차인이 없으면 계약이 안 되는 게 현실입니다

하지만 직접 구하는 것보다 가능성은 높습니다

최소한 임대하려고 노력했다는 근거는 됩니다

당장 급매가 어려우면 가장 현실적인 1순위 선택지이기도 합니다

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

1만 제곱미터 이하는 농지법에 따라서 농사를 짓지 않아도 계속 소유가 가능하며 강제 매각명령 대상이 아닙니다. 1만 제곱미터 초과시는 초과분에 대해서는 처분 의무가 발생하지만 한국농어촌공사에 임대 위탁을 하면 처분 의무가 유예 됩니다. 농사지을 사람이 없는 경우는 농지은행에 임대 위탁을 신청해두는 것 자체로 자경 의무를 다하려는 노력으로 인정받아 이행강제금 부과를 피할 수 있는 명분이 됩니다. 2026년부터 위탁수수료가 폐지되어 유지 비용 부담이 사려졌습니다. 현실적인 대응책으로 정 임차인이 나타나지 않으면 마을 이장님을 통해 인근 농업인에게 직불금 수령 권한을 주는 조건으로 무상으로 임대하여 논이 묵지 않게 관리하는 것이 실무적으로 가장 안전합니다. 감사합니다.