재개발구역 빌라 매매 및 입주권 관련 문의

Question

예비 신혼부부입니다.

남편 부모님께서 빌라 한 세대를 보유 하고 계신데, 지금은 전세로 다른 임차인이 거주합니다.

추후 저희가 빌라를 매매할 의사가 있습니다.

이 구역이 재개발 예정이라는 이야기를 들었는데 재개발 이후 입주권 부여 조건과 이후 대출 때문에 어떻게 해야 할지 고민 되어 문의 드립니다.

1. 해당 빌라를 저희가 매매하고 입주권을 받을지 > 1주택 보유시 정부 디딤돌 대출 규제가 걸릴 것 같습니다.

2. 재개발 계획이 아직 자세하게 공고 되진 않은 것 같습니다. 매매 및 전입 해야 하는 시점이 언제인지?

3. 부모님이 그 지역에 거주하실 여건은 되지 않아 전입은 불가한데 부모님이 입주권을 받을 수 있는지

4. 재개발 계획은 어떻게 진행되는지

용어가 생소하여 재개발 계획 순서를 찾아봐도 잘 이해가 되지 않네요ㅠ 답변 부탁드립니다!!

어떻게 해야 금전적 손해를 가장 덜 볼까요??

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,디딤돌대출 규제 걱정은 현실적인 우려가 맞습니다

,매수 타이밍은 권리산정기준일이 가장 중요합니다

재개발 입주권은 해당 주택의 소유자에게 부여됩니다

,부모님 거주 불가해도 입주권 받는 데 문제 없습니다

,어디까지 왔는지가 모든 판단의 기준입니다

정비구역 지정

권리산정기준일 고시 (매우 중요)

추진위원회 승인

조합 설립 인가

사업시행인가

관리처분인가

이주·철거

입주까지가 절차입니다

아직 재개발이 초기라면, 신혼부부 명의 매수는 서두르지 말고 부모님 명의로 입주권을 확보한 뒤 향후 이전하는 것이 대출·세금·리스크 측면에서 가장 손해가 적다고 합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발은 해당 지역이 정비구역으로 지정이 되게 되면 토지소유자들이 조합을 만들고 주민 동의를 받아서 시행사를 선정을 하고 다음으로 시공사등을 선정을 하고 공사를 해서 입주를 하는 사업을 말합니다.

재개발이 시행이 되게 되면 동의를 해서 조합원이 되어야 입주권이 나오게 됩니다. 또한 규제지역에 따라 10년 보유 및 5년 거주라는 조건이 되어야 매매를 통해서 조합원 지위를 가질 수 있고 또한 조합원이 되지 못할 경우 현금청산 대상자가 되게 됩니다. 입주권을 가지고 있어도 1주택자에 해당이 되게 되므로 정부지원디딤돌 대출등은 받기는 어렵습니다.

단 무주택상태에서 부모님 빌라 매매를 하게 될 경우는 디딤돌대출이 가능하나 실거주 의무가 있기 때문에 실제로 빌라에 거주를 해야 되는 문제도 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

1. 해당 빌라를 저희가 매매하고 입주권을 받을지 > 1주택 보유시 정부 디딤돌 대출 규제가 걸릴 것 같습니다.

==> 현재는 매입 가능합니다. 그러나 조정지역 등에 따라 상이할 수도 있는 만큼 주변 부동산 전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.

2. 재개발 계획이 아직 자세하게 공고 되진 않은 것 같습니다. 매매 및 전입 해야 하는 시점이 언제인지?

==> 그렇다면 언제든지 가능합니다

3. 부모님이 그 지역에 거주하실 여건은 되지 않아 전입은 불가한데 부모님이 입주권을 받을 수 있는지

==> 빌라 소유자라면 가능합니다

4. 재개발 계획은 어떻게 진행되는지

==> 재개발은 구역지정, 추진위 및 조합구성, 사업시행인가, 관리처분인가 순으로 진행됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 소유자가 조합원, 입주권은 소유자 기준입니다. 보통 조합설립인가일 이전에 주택을 취득한 사람은 실거주 여부와 상관없이 조합원이 될 수 있습니다. 한 세대가 한 구역안에 집을 여러 채 가져도 입주권은 대부분 1개만 나옵니다.

2. 조합설립인가 입니다.

3. 네 가능합니다. 부모님이 그 지역에 거주하지 않아도 입주권 나옵니다.

4. 정비기본계획 -> 추진위원회 승인 -> 조합설립 인가 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분인가 -> 이주, 철거 -> 준공

위와 같이 진행됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1.재개발 입주권을 받으면 주택으로 간주되어 1주택 보유 상태가 됩니다.
이 경우 디딤돌대출 등 무주택 요건 대출은 제한될 가능성이 큽니다.
대출 활용이 목적이라면 매매 시점 선택이 매우 중요합니다.

2.입주권 기준은 보통 관리처분인가 이전의 소유 및 전입 요건입니다.
사업 단계가 초기라면 아직 명확한 기준일은 정해지지 않은 상태입니다.
정비계획 공람 이후부터는 요건이 구체화되므로 그 전 매수 여부를 판단해야 합니다.

3.전입 요건은 지역과 정비계획에 따라 다르게 적용됩니다.
전입 의무가 있는 구역이라면 부모님이 거주하지 않으면 입주권이 제한될 수 있습니다.
전입 요건이 없는 구역인지 반드시 구청 정비사업 부서 확인이 필요합니다.

4.정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 순으로 진행됩니다.
입주권과 분담금 기준은 관리처분인가 단계에서 확정됩니다.
현재 단계에 따라 리스크와 매수 전략이 크게 달라집니다.

Answer 6

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

부모님과의 거래 시에는 디딤돌 같은 정책 대출 이용이 제한될 가능성이 커서 일반 대출을 고려하셔야 할 듯하구요. 재개발 입주권은 거주 여부보다는 소유권을 기준으로 주어지는 것이 일반적이라 부모님께서 실거주하지 않으셔도 권리를 확보하는 데는 무리가 없어 보입니다. 사업은 보통 구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 순으로 진행되는데 아직 구체적 공고가 없는 초기 단계라면 입주까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상되기 때문에 굳이 지금 매수해서 소중한 무주택 청약 자격을 소진하시는 것 보다는 부모님이 계속 보유하시도록 두고 질문자님은 다른 기회를 노리시는 편이 금전적으로 조금 더 유리한 선택이 아닐까 하네요.